Итоги второго квартала на рынке торговой недвижимости Москвы: дисконт до 40%
В новых ТЦ пустует 50% и более площадей. При этом на рынке доля суперрегиональных торговых центров увеличивается, доля окружных и районных - сокращается.
По данным консалтинговой компании Welhome за I полугодие 2015 года в Москве было открыто 6 торговых центров общей арендуемой площадью 336,4 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2012 году за весь год было открыто 10 торговых центров суммарной площадью 200 тыс. кв. м GLA. Общий объем площадей в качественных торговых объектах составил на конец II квартала 5,4 млн. кв. м GLA.
Показатель обеспеченности жителей качественными торговыми площадями на конец II квартала 2015 года достиг 445 кв. м на 1 000 жителей, увеличившись на 1,8%.
В среднесрочной перспективе, аналогично ситуации после кризиса 2008 года, эксперты Welhome прогнозируют снижение ввода ТРЦ регионального и суперрегионального формата и увеличение доли ТЦ районного-окружного форматов, что является вполне закономерным в сложных экономических условиях.
Новые торговые центры открываются заполненными наполовину и менее, в среднем по рынку уровень вакантных площадей составляет 9-13%.
В части коммерческих условий можно отметить практически полный переход рынка на рублевые ставки аренды, по крайней мере, сами ритейлеры заявляют уровень ставок, на которые они претендуют, исключительно в рублях.
Что касается спроса, то во II квартале на московский рынок вышло 9 новых международных брендов, открывших магазины как в ТРЦ, так и в формате стрит-ритейл.
Таблица 1. Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы во 2 квартале 2015 года.
Источник: Welhome
Во II квартале 2015 было открыто 3 торговых центра общей арендуемой площадью 98,0 тыс. кв. м: ТРЦ MARi (70 тыс. кв. м GLA) в Марьино, ТРЦ «Клён» (21,0 тыс. кв. м GLA) на Енисейской ул., а также ТЦ «Тиара» (7,0 тыс. кв. м GLA) на Мичуринском проспекте.
Показатель ввода II квартала почти в 2 раза ниже аналогичного показателя 2014 года и в 2 раза ниже показателя ввода I квартала 2015 года.
График 1. Объем торговых площадей и обеспеченность торговыми площадями по административным округам Москвы
Источник: Welhome
В структуре открытых торговых объектов по типу охвата за последние 2 года произошли изменения. Так, например, в 2013 году региональные торговые центры составляли лишь 11% в общем объеме площадей в открытых ТЦ, а в 1-м полугодии 2015 года их доля составляет уже 44%. Доля суперрегиональных торговых центров также увеличивается от года к году. Вместе с тем доли окружных и районных торговых центров сокращаются. В текущих экономических условиях рынком больше востребованы торговые центры районного формата. Крупные торговые центры сложно заполнить арендаторами, и такие объекты все чаще открываются заполненными на одну треть или наполовину. Небольшие торговые центры в густо населенных районах или вблизи станций метрополитена более понятны арендаторам с точки зрения посещаемости, и в свою очередь, пользуются популярностью у жителей прилегающих микрорайонов.
В связи с вышесказанным реализация нескольких проектов крупных торговых центров отложена, например ТРЦ на Ярославском ш. компании Essence Development.
График 2. Структура торговых объектов по типу охвата в 2013-2015 годах, % от общего объема GLA
Источник: Welhome
Таблица 2. Наиболее крупные торговые центры, планируемые к открытию в 2015 году.
Источник: Welhome
Во II квартале 2015 на московский рынок вышло несколько новых международных ритейлеров: в бизнес-парке «Аврора» на Садовнической наб. открылась первая в Москве кофейня ирландской сети The Bagel Bar; в формате стрит-ритейл в Барыковском пер. открылся флагманский монобрендовый бутик английской марки косметики Rouge Bunny Rouge; на Неглинной открылся монобрендовый бутик французской парфюмерной марки Serge Lutens. По-прежнему новые бренды, за исключением luxury-сегмента, предпочитают выходить на московский рынок через торговые центры. Сразу несколько магазинов новых для московского рынка международных брендов в сегменте детских товаров открылось в «ЦДМ на Лубянке»: итальянская марка одежды Brums, британская марка, выпускающая коляски, Silver Cross и другие. В 2015 году ожидается выход на московский рынок города профессий Kidzania, который планируется к открытию в ТРЦ «Авиапарк».
Продолжают активно развиваться международные ритейлеры DIY-формата: Hoff открыл новый гипермаркет на Каширском шоссе, в долгосрочной перспективе Leroy Merlin планирует увеличение числе магазинов более чем вдвое.
Таблица 3. Планы сетевых ритейлеров по развитию, данные на 2 квартал 2015
Источник: Welhome
Таблица 4. Новые международные бренды, вышедшие на московский рынок во 2 квартале 2015
Источник: Welhome
По состоянию на конец II квартала 2015 года можно констатировать, что рынок торговой недвижимости практически полностью перешел на рубли. Чаще всего потенциальные арендаторы указывают ставку в рублях, по которой они готовы взять помещение в аренду, а собственник, в свою очередь, решает, готов ли он пойти на заявленные условия. В меньшей степени это касается крупных проектов суперрегиональных торговых центров, развиваемых международными девелоперами, однако таких объектов на рынке меньшинство. В остальных случаях собственники готовы идти на уступки, чтобы максимально заполнить свои объекты, насколько это возможно в текущих условиях.
Стрит-ритейл
Во II квартале 2015 года продолжили освобождаться торговые помещения на основных улицах Москвы. На Садовом кольце пустует в общей сложности более 5 тыс. кв. м торговых помещений, как в жилых зданиях, так и в бизнес-центрах на первой линии улиц, на Тверской улице – более 2 тыс. кв. м. Продолжается тенденция массового освобождения помещений, занятых отделениями банков. Такие вакантные помещения часто впоследствии арендуют продуктовые магазины (не всегда супермаркеты) и предприятия общественного питания. Так, если раньше улица Б. Полянка представляла собой «галерею» отделений банков, то теперь на их месте функционируют аптеки, кафе, магазин фреш-продуктов. Во II квартале здесь освободилось еще 2 банковских помещения.
Что касается ценовых параметров, то здесь можно отметить сохраняющийся существенный разрыв между запрашиваемыми ставками аренды торговых помещений и ставками реальных сделок. Дисконт достигает в некоторых случаях 40%. Те помещения, которые продолжают предлагаться по высоким ставкам, имеют длительные сроки экспозиции.
Средний диапазон ставок аренды на основных торговых улицах Москвы, 2 квартал 2015 г., руб. за кв. м в год
Источник: Welhome
Самая читаемая аналитика
