Итоги года и перспективы рынка коммерческой недвижимости
Международная консалтинговая компания CBRE подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2018 года. Мы предлагаем ознакомиться с мнением экспертов в части, касающейся Московского региона.
Инвестиции
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE
По предварительным итогам 2017 г. объем инвестиций в недвижимость России достигнет уровня 4,75 млрд долл. (или 280 млрд руб.), что сопоставимо с показателем прошлого года.
Инвестиции в недвижимость Московского региона по-прежнему доминируют в объеме инвестиций. Так, по итогам 2017 г. доля инвестиций в объекты Московского региона составила 80% против 73% в 2016 г. Увеличиваясь на протяжении 2 лет, доля сделок по покупке объектов недвижимости Санкт-Петербурга в 2017 г. достигла 16% (4% по итогам 2015 г. и 11% в 2016 г.).
Важным событием 2017 г. на рынке инвестиций в недвижимость Москвы стала компрессия ставок капитализации, произошедшая во всех сегментах коммерческой недвижимости впервые с 2012 г. По итогам 2017 г. средние ставки капитализации на премиальные объекты находятся в диапазоне 9,00-9,50% для объектов офисной недвижимости, 9,25-9,75% – для объектов торговой недвижимости и 11,75-12,25% – для объектов складской недвижимости.
В условиях благоприятных прогнозов ключевых макроэкономических показателей, повышения доступности финансирования, а также восстановления рынка недвижимости, мы ожидаем постепенный рост объема инвестиций до уровня 5,25 млрд долл. в 2018 г.
Офисы
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE
По предварительным итогам 2017 г. на рынке офисной недвижимости можно говорить о стабильности основных показателей. Однако, несмотря на сопоставимые с 2016 г. значения, 2017 г. отметился изменением как структуры предложения, так и характера спроса.
Структура нового предложения. По предварительным итогам объем нового строительства в 2017 г. достигнет 344 тыс. кв. м, что лишь на 8% выше объема предыдущего г. В структуре введенных в эксплуатацию офисных площадей, в отличие от 2016 г., преобладают офисы класса А. Доля этого сегмента по предварительным итогам 2017 г. составит 87% против 22% в 2016 г.
Кроме того, на рынке сохраняется большой объем объектов, строительство которых анонсировано ранее или приостановлено и может быть возобновлено при более благоприятном состоянии рынка, либо по схеме build-to-suit под конкретного клиента. Объем строящихся объектов и проектов, которые потенциально могут быть реализованы при определенных условиях, в 2018-2019 гг. составляет 1,1 млн кв. м. Из них 40% (по оценке на текущую дату) могут быть достроены под клиента.
Доминирующий спрос на класс А и снижение вакансии в классе. Объем новых сделок по предварительным итогам 2017 г. достигнет уровня 1,1 млн кв. м, что сопоставимо с показателем предыдущего года. При этом, структура спроса также изменилась – доля сделок по покупке офисных площадей снизилась до уровня 14%, в то время как в 2016 г. составляла 36%. По предварительным итогам объем чистого поглощения превысит значения 2014 и 2015 гг. и достигнет уровня 2016 г. и будет преимущественно сформирован офисными площадями класса А.
На фоне низкого объема ввода в эксплуатацию и стабильного уровня спроса, в 2017 г. продолжилось снижение доли свободных площадей. Уровень вакантных площадей снизился с 15,9% на конец 2016 г. до 14,7% по предварительным итогам 2017 г. Важно отметить, что наиболее динамичное снижение произошло на рынке офисов класса А (-2,6 п.п.).
Снижение активности гос. сектора. Примечательно, что в 2017 г. снизилась активность компаний государственного сектора. Если в 2016 г. объем новых сделок с гос. структурами достиг уровня 382 тыс. кв. м, то по предварительным итогам 2017 г. компании с государственным участием арендовали и приобрели под собственное использование порядка 165 тыс. кв. м. Активность компаний негосударственного сектора, напротив, возросла до уровня докризисных 2012-2013 гг.
Смена баланса арендатор-арендодатель. Рынок «арендатора», сформировавшийся в 2014 г., по-прежнему сохраняется, однако основные тренды 2017 г. свидетельствуют о первых признаках возможной приближающейся смены баланса на рынке. Так, на протяжении 2017 г. усиливался дефицит качественного офисного предложения крупных объемов (10 тыс. кв. м и более), особенно ощутимый в наиболее развитых деловых районах.
Прогноз на увеличение ставок аренды. Ставки аренды сохранялись на стабильном уровне в 2017 г. Средняя запрашиваемая ставка на офисы класса А находится в диапазоне 18-30 тыс. руб./кв. м/год, а на офисы класса В – 12-21 тыс. руб./кв. м/год. По нашим прогнозам, в 2018 г. возможна коррекция диапазонов средних запрашиваемых ставок аренды в сторону постепенного увеличения – в сегменте класса А в пределах 5-10% и в сегменте класса В – на 2-3%. При этом, запрашиваемые ставки аренды на премиальные офисы в 2018 г. не изменятся и будут находится в диапазоне 750-850 долл./кв. м/год. Все ставки указаны без учета эксплуатационных расходов и НДС.
Общий прогноз. В 2018 г. на фоне благоприятных прогнозов ключевых макроэкономических показателей и повышения деловой активности мы ожидаем постепенное восстановление рынка офисной недвижимости. Уровень вакантных площадей продолжит снижение до уровня 13,5%. Более существенное снижение вакансии будет сдерживаться вводимыми в эксплуатацию офисными площадями, объем которых по итогам 2018 г. должен достигнуть порядка 450 тыс. кв. м. По нашим прогнозам, объем новых сделок по аренде и покупке офисных площадей незначительно превысит показатель 2017 г. и составит 1,1-1,2 млн кв. м, при этом чистое поглощение увеличится до 600 тыс. кв. м.
Склады
Антон Алябьев, директор отдела индустриальной и складской недвижимости, CBRE
Стабилизация экономической ситуации создала предпосылки для усиления деловой активности на рынке складской недвижимости. Многие компании, ранее занимавшие выжидательную позицию, вернулись к реализации своих складских проектов.
Объём сделок по итогам г. должен превысить наши изначальные ожидания на 100 тыс. кв. м и составить порядка 1,1 млн кв. м, что на 10% превышает результаты 2016 г. В то же время спрос укрупняется – растёт объём сделки в среднем по рынку и продолжается активность в сегменте больших сделок (Wildberries заключили сделку ген подряда на 145 тыс. кв. м, РЦ «Утконос» купил здание общей площадью 68,7 тыс. кв. м в логистическом парке «Ориентир Север», X5 Retail Group арендовала built-to-suit здание в логистическом парке «Ориентир Запад 2» – 45 тыс. кв. м).
Драйверами спроса в прошедшем году в равной степени выступили все сегменты-потребители складских площадей (ритейлеры, дистрибьюторы, логисты, а также компании производственного сектора), что говорит о системности роста спроса. Отдельно стоит отметить активность компаний сегмента e-commerce, которая вернулась на докризисный уровень 2012-2013 гг. – 252 тыс. кв. м складских площадей было арендовано и куплено онлайн-ритейлерами.
Объёмы строительства в 2017 г. существенно сократились. Снижение строительной активности произошло за счёт минимизации спекулятивного девелопмента. Основу нового предложения составляют проекты, которые изначально строились под клиентов, либо очередные фазы существующих логистических парков, реализация которых возобновлялась в связи с появлением клиентов. 71% нового строительства было законтрактовано до ввода в эксплуатацию.
Одним из основных изменений в рыночной конъюнктуре в прошедшем году стало прекращение прироста вакантных площадей. Общий объём свободных складов зафиксировался на отметке 1,3 млн кв. м. В то же время в его структуре произошли существенные изменения: средняя площадь вакантного блока сократилась с 15,4 тыс. кв. м по состоянию на конец 2016 г. до 11,5 тыс. кв. м в настоящий момент. Избыток предложения, присутствующий на рынке, на сегодняшний день равномерно распределён по Московской области: на рынке больше нет огромных пустующих зданий.
Ставки аренды, продемонстрировавшие минимальные значения в конце 2016 г. и начале 2017 г., в I квартале увеличились до 3,5 тыс. руб. за кв. м, после чего стабилизировались на этом уровне, который сохраняется в течение всего 2017 г.
Ещё одной интересной тенденцией на рынке в прошедшем году стало продолжение качественного развития складской недвижимости. Требования к складским помещениям со стороны арендаторов и покупателей меняются с развитием их логистики. Девелоперы, в свою очередь, проявляют большую гибкость в работе с клиентами, активно улучшая и кастомизируя свой продукт.
В первую очередь это касается технологий строительства самих складских зданий. С одной стороны, на рынке присутствуют качественные стандартизированные склады в минимальной комплектации, которые предлагаются по довольно низким ценам и могут быть построены в сжатые сроки – от 6 месяцев. С другой стороны, продолжает развиваться и совершенствоваться сегмент built-to-suit зданий: мультитемпературные склады для продуктовых ритейлеров, узкие и вытянутые склады с большим количеством доков и парковочных мест для транспортных компаний и онлайн ритейлеров. Кроме того, девелоперы улучшают дополнительную инфраструктуру: в логистических парках появляются столовые, гостиницы, шаттлы для доставки персонала от ближайших ж/д станций.
В прошедшем году на рынке был анонсирован ряд новых крупных проектов ключевых системных девелоперов. Логистические парки запускаются на таком исторически дефицитном направлении, как Новорижское шоссе: логистический парк «Ориентир Запад» от девелопера «Ориентир» – общая площадь 400 тыс. кв. м; и проект «PNK Парк Новая Рига» от PNK Group общей площадью 300 тыс. кв. м. Также остаются востребованными новые площадки в интересных локациях на уже насыщенных складскими площадями направлениях Подмосковья: «PNK Парк Коледино» (52 тыс. кв. м) на Симферопольском шоссе, а также ещё два проекта от PNK Group на Новорязанском шоссе – «PNK Парк Жуковский» (500 тыс. кв. м) и «PNK Парк Софьино» (34 тыс. кв. м).
В новом году мы ожидаем дальнейший рост рынка, в первую очередь, укрепление спроса. г.овой объём сделок ожидается на уровне 1,2-1,3 млн кв. м – помимо конъюнктурного усиления спроса, на рынке также присутствует ряд компаний-конечных пользователей с планами по расширению логистики на следующий год. Объёмы строительства останутся на уровне, сопоставимом с результатами 2017 г. На рынок должно выйти около 600-700 тыс. кв. м, большая часть новых площадей будет строиться под клиента. Мы ожидаем постепенное сокращение доли вакантных помещений до 9,5%. Ставки аренды и цены продажи, скорее всего, будут сохраняться на текущем уровне.
Торговые помещения
Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве
По итогам 2017 г. прирост торговых площадей в Москве составит порядка 223 тыс. кв. м, что на 47% меньше результатов предыдущего года. Объёмы строительства 2017 г. станут минимальными за последние четыре года.
Средний уровень вакансии на 2017 г. составляет 10%, показатель незначительно снизился по сравнению с 2016 г. Несмотря на то, что уровень вакантности в целом высок, как правило, в каждом административном округе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%. В 2018 г. тренд на снижение вакансии продолжится: ожидается сокращения до 9%.
Общий показатель обеспеченности качественными торговыми площадями вырос на 6,3% – до 487 кв. м / 1 тыс. жителей, против 458 в 2016 г. Насыщение рынка происходит неравномерно: тогда как в отдельных округах обеспеченность остаётся на прежнем уровне или незначительно снижается, в других частях города показатель существенно вырос. Лидером по росту показателя стал Западный округ, где был введён в эксплуатацию крупнейшие ТЦ 2017 г. – «Vegas Кунцево» (GLA – 113 тыс. кв. м).
Среди крупнейших новых московских центров 2017 г. также стоит отметить: ТЦ «Видное Парк» (27 тыс. кв. м) и 4Daily (25 тыс. кв. м).
В 2018 г. на Московском рынке ожидается рост показателя ввода новых торговых площадей. Порядка 281 тыс. кв. м новых торговых площадей должно выйти на рынок, что на 26% больше строительства в текущем году. При этом некоторые объекты 2018 г. были изначально заявлены к вводу в 2017 г., но впоследствии сроки были перенесены. Среди крупнейших новых центров 2018 г.: «Остров Мечты» (105 тыс. кв. м GLA), «Каширская Плаза» (72 тыс. кв. м GLA).
В 2017 г. на рынок вышел 31 новый международный бренд, а еще около пяти планируют выход до конца года. Таким образом, общее число новых брендов в уходящем году достигнет 36, что сопоставимо с показателем 2016 г., когда на рынке появилось 39 брендов. Основное их масса относится к сегменту одежды и обуви (42%), а также парфюмерии и косметики (14% всех брендов).
Одним из основных трендов уходящего г. стал рост популярности внутригородских торговых центров в зонах доступности общественного транспорта.
Продолжил устойчивый рост сегмент еды. В Москве открылось 100 ресторанов и 50 кафе. В то же время растёт популярность формата фуд-маркетов. В 2017 г. открылся интересный проект «ГастроFerma» на Бауманской. Из анонсированных проектов стоит отметить проект реконструкции трамвайного депо на Лесной улице, на месте которого будет располагаться одноимённый проект фуд-маркета «Депо» общей площадью 17,4 тыс. кв. м, а также Центральный рынок на Рождественском бульваре.
Гостиницы
Татьяна Белова, заместитель директора, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE
По итогам 2017 г. туристический поток в Москву, по предварительным оценкам, составит 17,9 млн человек, что всего на 2,3% больше показателя 2016 г. 2018 г. ожидается более активным, по прогнозам Департамента спорта и туризма города Москвы, туристический поток должен вырасти до 21 млн человек, из которых ожидаемый поток туристов на Чемпионат мира по футболу составит порядка 1 млн человек.
Рост туристического потока обусловлен увеличением количества туристов, путешествующих внутри страны, а также увеличением количества туристов из стран Юго-Восточной Азии.
С точки зрения операционных показателей гостиничный рынок Москвы демонстрирует постепенный рост, рост доходности на номер (RevPAR) по итогам года составит, по нашим прогнозам, от 2 до 7% в зависимости от сегмента.
В 2018 г. рынок продолжит постепенный рост, небольшой всплеск будет связан с проведением Чемпионата мира по футболу, но в целом по году он будет сопоставим с 2017 г.
С начала 2017 г. в Москве открылось 8 гостиниц современного стандарта с общим номерным фондом 1 799 номеров. Открывшийся «Park Inn Измайлово» на 109 номеров – результат ребрендинга уже существующей гостиницы, остальные гостиницы представляют собой новое строительство. Открытия произошли практически во всех сегментах (кроме люксового сегмента) – от Upper Upscale (Hyatt Regency Petrovsky Park) до бюджетного сегмента (Ibis Budget Panfilovskaya).
На 2018 г. в Москве и Московской области анонсировано 8 гостиниц современного стандарта с общим номерным фондом 2 308 номеров, в регионах заявлено к открытию 11 гостиниц современного стандарта с общим номерным фондом 1 802 номера. Основная часть заявленных проектов – это отложенные проекты, которые планировались к открытию в текущем году.
Источник: CBRE.
Самая читаемая аналитика
