Итоги гостиничного рынка Москвы и Санкт-Петербурга в 2015 году
Средняя загрузка столичных гостиниц в 2015 году составила 67,5%, сообщает компания JLL.
«Минувший год охарактеризовался для российского гостиничного рынка рядом изменений: полным переходом на рублевые денежные потоки – как в плане доходов, так и в плане расходов, локализацией спроса, значительным ростом числа гостей из российских регионов – как бизнесменов, так и туристов, перемещением источников зарубежного спроса с Запада на Восток, ростом загрузки и сложностями с увеличением стоимости проживания в долларовом выражении во всех сегментах, - говорит руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяна Веллер.
Операционные показатели
Качественные гостиницы и в Москве, и в Санкт-Петербурге практически во всех сегментах приняли в 2015 году значительно больше гостей, чем в предыдущем. Средняя загрузка по рынку выросла в Москве на 4,2%, или 2,7 п.п. в абсолютном значении, достигнув 67,5%, а в Петербурге – на 12,8%, и 7,3 п.п. соответственно, до 64,3%. Доходность на номер (RevPAR) в рублевом выражении на обоих рынках также продемонстрировала позитивную динамику, причем рынок Санкт-Петербурга бьет рекорды по этому показателю с увеличением в 26,3% по сравнению с 2014 годом (в Москве рост был более скромным – на 7%).
На обоих рынках наблюдалось увеличение среднего тарифа (ADR) в рублях: в Москве на 2% - до 8 тыс. руб., в Петербурге почти на 9% - до 6,2 тыс. руб., причем основными драйверами динамики среднего показателя по рынку выступили наиболее дорогие, верхние сегменты. Нижние ценовые сегменты в свою очередь создали массовость, то есть необходимый объем загрузки. В Санкт-Петербурге люксовый сегмент завершил год с ADR почти в 13 тыс. руб., в Москве – около 15 тыс. руб., в обоих случаях зафиксирован двузначный рост показателя по сравнению с 2014 годом – на 14% в Москве, и на 19% в Петербурге.
В ближайшее время на обоих рынках значительного увеличения номерного фонда в категории «люкс» не планируется (только небольшой отель Jumeirah на 76 номеров заявлен в Санкт-Петербурге на самый конец 2016 года), что даст возможность существующим игрокам выигрывать от роста спроса, постепенно усиливая ценовые позиции.
Предложение (на основе данных международных гостиничных операторов)
Из 5,2 тыс. номеров, заявленных к открытию на российском рынке в 2015 году, было введено порядка 3,7 тыс. Причины данного расхождения в основном стоит искать в экономической сфере: кредитные деньги дороги или недоступны, перспективы даже на ближайшее будущее не ясны; в таких условиях многие девелоперы не чувствуют уверенности в приемлемой рентабельности и не рискуют продолжать реализацию проектов. Да и вывод на рынок дополнительного номерного фонда кажется некоторым игрокам не самым разумным решением в условиях турбулентности.
Московский рынок в 2015 году пополнился 757 номерами под международными брендами: Ibis Dynamo, Hampton by Hilton Strogino, Marriott New Arbat. В Санкт-Петербурге новых брендированных отелей открыто не было.
На 2016 год ожидается оживление рынка в части нового ввода: в Москве и Санкт-Петербурге заявлено к вводу около 2,6 тыс. брендированных гостиничных номеров, причем абсолютное большинство – почти 2,2 тыс. номеров – должны появиться в Москве. Около половины из заявленных в обеих столицах проектов относятся к среднему сегменту. Данный результат, по всей видимости, является следствием подготовки к надвигающемуся Чемпионату миру по футболу 2018 году и планированием средств размещения для массового спроса.
Из интересных проектов, ожидаемых в этом году, стоит отметить крупную трехбрендовую гостиницу – Novotel, Ibis, Adagio – компании «Патеро Девелопмент» в районе Киевского вокзала на 701 номер, первый отель под международным брендом в московском аэропорту «Внуково» – Four Points by Sheraton, первый в России отель Jumeirah в Санкт-Петербурге, первый отель в составе петербургского выставочного центра «Экспофорум» – Hampton by Hilton, а также первый в России отель под брендом Wyndham.
Инвестиционный климат
2015 год на гостиничном рынке охарактеризовался заметным оживлением интереса к объектам со стороны покупателей. Основная причина: отели стали сравнительно недорогим активом при оценке их бизнеса в твердой валюте, исходя из рублевых потоков. Раньше же, при стабильном рубле, оба рынка обладали чрезвычайно высоким порогом входа – операционные показатели «сильного» рынка при переводе в доллары давали очень высокую стоимость актива.
Дополнительно интерес к гостиничным объектам со стороны крупных игроков рынка коммерческой недвижимости стимулируется оживлением внутреннего туризма и увеличением объемов въездного потока за счет «массовых» направлений. Отели считаются инструментом для хеджирования инвестиционных рисков (так пользуются этим классом недвижимости консервативные инвесторы по всему миру – например, пенсионные фонды) – это бизнес с большей устойчивостью генерируемых денежных потоков к изменениям экономического фона по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости.
Сдерживающий на сегодня фактор на рынке транзакций – не изменившаяся пока политика «выжидания» со стороны многих собственников объектов, особенно строивших отели на валютные средства, у которых сумма затрат на актив отражена в долларах или евро. Это психологический барьер, через который рынок, похоже, начнет переступать в ближайшее время – исчислять стоимость активов в рублях как полностью рублевого бизнеса на сегодня.
География инвесторов также претерпела изменения, хотя основная их характеристика осталась неизменной: на гостиничный рынок обращают внимание инвесторы со средне- и долгосрочным горизонтом планирования выхода из актива. На рынке появилось большое число институциональных игроков из Азии – Китая, Сингапура, также проявляют интерес арабские фонды. Помимо этого, российские портфельные инвесторы с сильными финансовыми позициями рассматривают возможности для пополнения своего портфолио.
Дополнительно стоит отметить зародившийся на этом фоне интерес к гостиницам «советской» постройки, пока, в основном, на рынке Москвы. В условиях повышающегося спроса на недорогое размещение, но довольно жесткой конкуренции за гостя, такие объекты могут являться интересным решением для быстрого входа на рынок через реновацию, ребрендирование и репозиционирование существующего здания, расположенного в выигрышном месте.
Год грядущий
На 2016 год с определенной долей уверенности можно предсказать следующее:
- локальный спрос будет превалирующим источником дохода для большинства отелей, в том числе деловой спрос, основной сегмент для Москвы, станет преимущественно внутрироссийским;
- туристы из массовых азиатских направлений будут превалирующей географией зарубежного спроса;
- при дальнейшей стимуляции государством внутреннего туризма будет увеличиваться популярность российских направлений выходного дня и отпуска;
- количество размещенных в отелях гостей (загрузка) на основных деловых и туристических направлениях будет расти;
- тарифы в долларовом выражении должны начать стабилизироваться;
- инвесторы будут крайне консервативно подходить к запуску реализации новых проектов.
В ближайшее время у отелей всех сегментов должна появиться возможность начать наращивать тарифы на фоне растущего спроса, чему будет способствовать стимуляция правительством дальнейшей локализации экономики. Стабилизация геополитической ситуации в мире и внешнего имиджа России помогут увеличить количество гостей из-за рубежа и частично вернуть западный спрос с более высоким уровнем платежеспособности. При условии же усиления национальной валюты, и соответственно – постепенного роста оценочной стоимости гостиничных активов, должен активизироваться и рынок транзакций».
Самая читаемая аналитика
