Офисный рынок недвижимости Москвы постепенно приходит к балансу
По итогам I квартала 2019 года на рынке офисной недвижимости Москвы сохраняется дефицит качественных предложений площадью более 10 000 кв. м. Так, аренда офиса площадью более 10 тыс. кв. м возможна в 35 бизнес-центрах, а офисы площадью более 20 тыс. кв. м можно выбирать только в 16 бизнес-центрах. В результате ограниченного предложения блоков большой площади крупные арендаторы заключают сделки еще на стадии строительства офисного центра.
Например, БЦ «Рассвет (строение 14-16)», который был введен в эксплуатацию в I квартале 2019 года, уже полностью арендован компанией «ПИК», «Росбанк» арендовал 15,5 тыс. кв. м в БЦ «Око (фаза II)», однако задание будет введено в эксплуатацию только во II-III квартале 2019 г.
При этом сейчас мы наблюдаем тенденцию увеличения количества запросов компаний на крупные блоки – так, в 2018 году вдвое увеличилось количество крупных сделок площадью от 5 тыс. кв. м до 10 тыс. кв. м по новой аренде, а количество сделок более 10 тыс. кв. м сохранилось на уровне предыдущего года (в 2018 году было закрыто 9 сделок площадью более 10 тыс. кв. м).
По итогам I квартала 2019 года совокупный объем ввода офисных площадей составит около 80 тыс. кв. м, что в 2 раза больше по сравнению с аналогичным показателем I квартала 2018 года. При этом по итогам 2019 года объем ввода офисов в Москве может составить 450 тыс. кв. м., что в 3,5 раза больше, чем в 2018 году. Данный объем преимущественно сформирован объектами, анонсированными до кризиса, строительство которых началось после него. Новые объекты (анонсированные после 2014 года) составляют 15% этого объема. Однако по-прежнему сохраняется вероятность переносов сроков ввода объектов в эксплуатацию.
Ключевые объекты, которые введены в эксплуатацию в I квартале 2019 года, – БЦ «Искра-Парк» (GLA – 49,7 тыс. кв. м), БЦ «Рассвет (строение 14-16)» (GLA – 11,3 тыс. кв. м).
В 2019 году продолжится тенденция 2018 года, когда многие инвесторы после долгих лет альтернативных инвестиций в другие сегменты, возвращаются на рынок качественной офисной недвижимости, рассматривая офисный сегмент как надежный и относительно прибыльный источник дохода для своих инвестиций. Планы по возвращению (полному или частичному) в коммерческий сегмент заявили уже несколько компаний. Так, «Галс-Девелопмент» собирается возобновить активную работу в офисном сегменте и в ближайшие несколько лет вывести на рынок несколько крупных высококлассных БЦ в центре Москвы (например, БЦ на Дубининской ул.), а в строящемся своем проекте МФК «Искра» снова вернули офисную составляющую в проект.
Что касается коммерческих условий, то период низких ставок аренды и уникальных недорогих предложений офисных блоков закончился. В конце 2018 года на фоне дефицита офисных площадей впервые с начала кризиса был зафиксирован рост арендных ставок. По прогнозам Colliers International, плавный рост арендных ставок будет наблюдаться и в 2019 году и может составить 5%.
Несмотря на увеличение объема нового строительства, по прогнозам Colliers International, уровень вакантности в офисах класса А и B+/- продолжит постепенно снижаться в 2019 г. и к концу года достигнет отметки 8% при условии введения заявленных объектов в эксплуатацию и при сохранении спроса на уровне 2018 г.
Вера Зименкова, региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International: «Офисный рынок недвижимости Москвы постепенно приходит к балансу, а в некоторых районах уже отмечается дефицит качественных офисных площадей. Компании продолжают проявлять активный интерес к новым площадям, что на фоне сдержанных объемов ввода проектов, приводит к сокращению уровня вакансии. Уже в этом году можно будет говорить о формировании в некоторых районах Москвы «рынка арендодателя», где собственники смогут диктовать свои условия благодаря нехватке площадей».
Источник: Colliers International.
Самая читаемая аналитика
