В каталоге 3932 частных объявлений
Мы бесплатно подбираем коммерческую недвижимость по вашему запросу.
Новости, статьи, аналитика, интервью, а также 1133 объекта
коммерческой недвижимости Москвы.

Открытие станций МЦК значительно повлияло на трафик всего трех торговых центров

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подсчитали, что в пешей доступности от 11 станций МЦК функционирует 12 торговых центров, при этом значительный рост трафика после открытия станций зафиксирован только в 3 объектах («Подсолнухи», «Мозаика», «Парк Хаус Владыкино»).

В рамках исследования аналитиками Knight Frank был проведен анализ пассажиропотоков станций в зависимости от направления следования. В результате станции МЦК были классифицированы на «конечные» (на которых люди не делают пересадок, а завершают или начинают свой маршрут), «пересадочные» и «смешанные» (на которых пассажиры одновременно делают пересадку и завершают/начинают поездку).

Затем были определены ТЦ у станций МЦК, которые также были классифицированы по степени удаленности от станции:  имеющие свой выход с платформы, находящиеся на небольшом удалении до 100 м и находящиеся на удалении более 100 м. Были проведены замеры трафика в каждой из групп для расчета распределения потоков, затем на основе открытых данных о посещаемости ТЦ за 2015-2016 гг. был сделан расчет прироста трафика с учетом расположения, площади объекта, года ввода в эксплуатацию и т.п.

На текущий момент МЦК состоит из 31 станции. По официальной информации Московского метро, ежедневно МЦК пользуются около 400 тыс. пассажиров (около 700 тыс. поездок). Для сравнения пассажиропоток классических линий метрополитена – больше 9 млн поездок за день или около 3 млн пассажиров. По данным Департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Москвы, основной профиль пользователей МЦК: 61% – пересели с метро, 26% – с электричек, 13% – жители прилегающих к новым станциям районов.

Открытие станций МЦК в большей степени повлияло на рост трафика в торговых центрах в непосредственной близости. Тем не менее, только рядом с 11 из 31 станции МЦК работают концептуальные торговые объекты, т.е. две трети станций не охвачены крупными объектами торговой недвижимости.

В зоне действия 11 станций МЦК функционируют 12 торговых центров, также в планах строительство OzzMall вблизи станции «Угрешская».

Станция МЦК

Пассажиропоток в месяц, кол-во человек

Типология станции

Выход непосредственно в ТЦ

Выход удален не более чем 100 м.

Выход удален более чем 100 м.

Расстояние, м

Владыкино

555 000

конечная

 

 

Парк Хаус

700+

Ростокино

345 000

пересадочная

 

 

Золотой Вавилон Ростокино

600+

Бульвар Рокоссовского

225 000

конечная

 

Подсолнухи

 

 

Нижегородская

270 000

конечная

 

 

Город на Рязанке

150 м

Дубровка

210 000

пересадочная+конечная

Мозаика

 

 

 

ЗИЛ

45 000

пересадочная

 

 

Ривьера

400+

Крымская

195 000

конечная

 

ТРЦ РИО

Капитолий

300 м

Площадь Гагарина

810 000

пересадочная

 

 

Гагаринский

400 м

Деловой центр

300 000

конечная

 

Афимолл Сити

 

 

Хорошево

270 000

пересадочная+конечная

 

 

Хорошо!

300 м

Балтийская

390000

пересадочная

Метрополис

 

 

 

Knight Frank Research, 2018. Данные по пассажиропотоку – по инф. Московского метрополитена.

Непосредственный вход/выход на территорию ТРЦ имеют две станции: «Дубровка» в ТРЦ «Мозаика» и «Балтийская» в ТРЦ «Метрополис».

Следующая группа объектов находится на удалении не более 100 метров от станции: ТЦ «Подсолнухи» около «Бульвара Рокоссовского», ТРЦ «РИО Севастопольский» около «Крымской», «Афимолл Сити» рядом со станцией «Деловой центр».

Более половины торговых центров расположены на удалении более 100 метров: «Парк Хаус» у «Владыкино», «Золотой Вавилон Ростокино» у «Ростокино», «Город на Рязанском шоссе» вблизи «Нижегородской», «Ривьера» у станции «ЗиЛ», «Капитолий» – второй торговый центр около «Крымско»й,  «Гагаринский» у «Площади Гагарина» и «Хорошо!» у «Хорошево».

Большинство проектов были заявлены к вводу до утверждения планов по развитию МЦК, поэтому девелоперы прорабатывали концепцию, учитывая текущую на тот момент пешеходную и транспортную доступность.

Достаточно ярким примером влияния МЦК на торговые центры являются показатели посещаемости ТРЦ «Мозаика», имеющего непосредственный выход со станции на свою территорию. Рост трафика составил около 30% по сравнению с периодом до открытия станции.

По словам Евгении Хакбердиевой, директора департамента торговой недвижимости Knight Frank, не всегда рост трафика приводит к росту NOI. Надо смотреть на качество этого трафика и на его циркуляцию внутри молла. Как показывает опыт с открытием станций МЦК, проходимость в разы возрастает только в отдельных зонах ТЦ, в частности, в галереях, связанных со станцией, во входных группах – по пути следования «платформа-выход в город». С потоком новых посетителей надо уметь работать, чтобы конвертировать этот проходящий поток в реальных покупателей. Со стороны ТЦ – это создание удобных проходов, подбор арендаторов для удовлетворения потребностей клиентов по пути к выходу, со стороны арендатора – обеспечение бесперебойной работы торгового зала и персонала в нем.

ТРЦ «Метрополис» также имеет непосредственный выход с платформы в торговый центр, однако это станция пересадки, огромный трафик проходит только через несколько галерей центра, а поскольку показатели данного объекта и до открытия МЦК были высокими, то прирост трафика оказался небольшим – 11%. Аналитики Knight Frank отмечают, что данную станцию можно частично считать «конечной» для сотрудников БЦ «Метрополис». Таким образом, связь платформы с БЦ сделали второй этаж первым по оборотам и посещаемости.

Самый значительный прирост трафика – в 4 раза – зафиксирован у ТЦ «Подсолнухи». Открытие станции в относительно замкнутой части района изменило маршруты следования жителей, поскольку станция по классификации Knight Frank является «конечной», торговый центр получил возможность конвертировать большую часть нового потока пассажиров в своих посетителей. На трафик «Подсолнухов» влияет не только расположенная в непосредственной близости станция «Бульвар Рокоссовского», но и соседствующие с ней «Белокаменная» и «Локомотив». Следует учесть, что за прошедший календарный год и сам торговый центр претерпел изменения, повысившие его привлекательность: ротация арендаторов, создание уникального фуд-холла, организация развлекательных мероприятий.

Объект группы ТЦ, расположенный  на удалении не более 100 м от станции МЦК, – ТРЦ «Афимолл Сити», изначально имевший выходы со станции метро «Выставочная», а теперь еще и со станции Большой кольцевой линии, не испытывал проблем с посещаемостью, поскольку основной контингент посетителей в будни – сотрудники бизнес-центров в ММДЦ «Москва-Сити». Его трафик имеет тенденцию к росту, скорее, зависящую от темпов ввода новых офисов в эксплуатацию. Оценка влияния МЦК на трафик «Афимолл Сити» составила порядка 10% прироста. 

ТЦ «РИО Севастопольский», несмотря на достаточно близкое расстояние до новой станции, получил прирост трафика всего 6%, что обусловлено давно сформировавшейся постоянной аудиторией торгового центра, открывшегося в 2005 году.

ТРЦ «Капитолий» на Севастопольском проспекте – второй объект, на который оказывает влияние пассажиропоток станции «Крымская». Его результат по приросту трафика достиг 9%. Как и ТЦ «РИО», он имеет сложившуюся постоянную аудиторию посетителей, прирост обусловлен скорее перераспределением пассажиропотоков между станциями метро и МЦК.

В ТЦ «Парк Хаус Владыкино» хороший прирост трафика на 16% обусловлен расположением, схожим с ТЦ «Подсолнухи». Открытие станции «Владыкино», по классификации Knight Frank являющейся конечной, перераспределило внутрирайонные потоки жителей.

Для ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» открытие станции «Ростокино» не оказало сильного влияния, прирост составил всего 6%. Возможно, ситуация изменится после окончания реновации, и новый бренд сможет достичь синергии с МЦК в привлечении целевой аудитории.

Открытие станции «Нижегородская» неподалеку от торгового центра «Город на Рязанском проспекте» позволило увеличить трафик на 13%.

ТРЦ «Ривьера» открылся в апреле 2016 года, в период слабой заполняемости торговых центров, и к моменту ввода в эксплуатацию станции «ЗиЛ» вакансия в проекте составляла около 15%. Объект еще выходил на свои проектные мощности, так что прирост трафика в 17% – это заслуга в большей степени менеджмента ТРЦ, нежели влияние транспортной инфраструктуры.  Пассажиропоток станции – менее 25 тыс. человек в месяц, что явно недостаточно для оказания заметного влияния на посещаемость объекта с GLA порядка 100 000 кв. м. Аналитики Knight Frank прогнозируют, что ситуацию изменит к лучшему ввод жилых объектов на территории «ЗиЛа». В результате реновации района появятся свыше 60 тысяч рабочих мест и более 70 тысяч квартир.

Аналогичный пример – ТРЦ «Гагаринский», имеющий неплохую доступность от станции метро, он оказался на равном удалении от линии метрополитена и МЦК, поэтому прирост трафика составил всего 6% за счет изменения маршрута пассажиров.

ТРЦ «Хорошо!» открылся почти одновременно с ближайшей станцией МЦК «Хорошево». Таким образом, в транспортной доступности объекта уже учитывался пассажиропоток МЦК, фактический прирост составил 8%.

Аналитики Knight Frank прогнозируют дальнейшее развитию прилегающих к станциям МЦК территорий. Суммарно около станций МЦК насчитывается около 3 500 га территорий бывших промпредприятий или более 3% от общей площади всей «старой» Москвы, что является большим ресурсом для развития градостроительного потенциала столицы. Такие объемы позволяют создавать застройку различного целевого назначения, в том числе многофункциональные территории, сохраняющие баланс между жилой и коммерческой застройкой.

Примерами реновации бывших промрайонов около станций московского центрального кольца являются: ЖК «Символ» около станции «Шоссе Энтузиастов», на территории завода «Серп и Молот», где будет построено 1,5 млн кв. м недвижимости. Суммарная площадь квартир – 857 тыс. кв. м, коммерческая недвижимость, в том числе два крупных общественно-деловых центра общей площадью около 260 тыс. кв. м. Также проект «ЗилАрт» на территории Завода им. Лихачева (1,5 млн кв. м строений), торговая недвижимость представлена ТРЦ «Ривьера». ЖК «Life-Ботанический Сад» у станции Ботанический сад с около 135 тыс. кв. м недвижимости: офисы, торговый комплекс на 45,4 тыс. кв. м, апарт-отель.

У станции «Угрешская» заявлен проект торгово-развлекательного центра OzMall на Волгоградском проспекте (территория бывшего завода «Москвич»), предполагаемая площадь объекта – более 200 тыс. кв. м.

По данным на текущий год в Москомархитектуры на рассмотрении находятся 25 проектов по редевелопменту промышленных зон.

Источник: Knight Frank.