Рынок офисной недвижимости постепенно восстанавливается и приходит к балансу после кризиса
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в офисах класса А за девять месяцев 2018 года выросла на 9,2% и составила 25 041 руб./кв. м/год triple net – об этом говорится в исследовании международной консалтинговой компании Knight Frank.
Общий объем предложения качественных площадей офисной недвижимости столицы по итогам за III квартал 2018 года составляет сейчас 16 362 тыс. кв. м. Объем предложения площадей класса А достиг отметки в 4 196 тыс. кв. м, а предложение офисов класса В – 12 166 тыс. кв. м
По итогам III квартала 2018 года в эксплуатацию было введено 102 тыс. кв. м площадей: из них офисов класса А – 47 тыс. кв. м, что на 34% ниже итогов трех кварталов 2017 года, когда было введено в эксплуатацию 71 тыс. кв. м площадей. В связи с кризисом 2014 года девелоперская активность замедлилась, рынок офисной недвижимости начал восстанавливаться только во второй половине 2017 года. Поскольку девелоперский цикл строительства объекта составляет минимум 2 года, не все проекты успели завершить к 2018 году. Среди офисов класса В ситуация обратная: введено 55 тыс. кв. м, что более чем в 2 раза выше показателя прошлого года, когда за такой же период было введено 25 тыс. кв. м качественных площадей.
Несмотря на то, что общий ввод новых офисных площадей по окончании девяти месяцев 2018 году на 6% превышает аналогичный показатель 2017 года, по нынешним итогам прогнозируется снижение нового ввода до 220 тысяч кв. м, что почти в 2 раза ниже, чем в 2017 году, когда было введено 408 тыс. кв. м.
Объем чистого поглощения по итогам 9 месяцев 2018 года на 16% выше, чем в прошлом году (396 тыс. кв. м. против 340 тыс. кв. м соответственно). Согласно экспертной оценке Knight Frank, к концу 2018 года данный показатель возрастет до 700-720 тыс. кв. м.
Сейчас объем в офисах класса А составляет 191 тыс. кв. м, что на 48% выше аналогичного показателя прошлого года, в связи с тем, что сейчас арендаторы стараются арендовать качественный офис до значительного роста цен. При этом, в офисах класса В отмечено незначительное сокращение объема чистого поглощения на 3% (в рамках погрешности), сейчас он равен 205 тыс. кв. м, таким образом, спрос на офисы данной категории можно считать стабильным.
Доля вакантных площадей в офисах класса А по итогам III квартала 2018 года снизилась 3,4 п.п. по сравнению с началом года и составила 13,7%, или 575 тыс. кв. м. Прогнозируется дальнейшее снижение показателя до 13% к концу года.
В офисах класса В доля свободных площадей с начала года сократилась на 1,6 п.п. и по итогам III квартала 2018 года составила 9,9%, что соответствует 1,2 млн кв. м. В конце 2018 года вакансия может снизиться до 9%.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в офисах класса А за 9 месяцев 2018 года выросла на 9,2% и составила 25 041 руб./кв. м/год triple net. По прогнозам Knight Frank ставка аренды повысится до 25,5 тыс. руб./кв. м/год triple net к концу года. В офисах класса В средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам III квартала 2018 года составила 14 233 руб./кв. м/год triple net. С начала года ставка выросла на 1,1%. До конца 2018 года прогнозируется изменение ставки до 14,5 тыс. руб./кв. м/год triple net.
По словам директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Константина Лосюкова, ситуация по сравнению с прошлым кварталом не изменилась: рынок офисной недвижимости постепенно восстанавливается и приходит к балансу после кризиса в 2014-2016 гг., когда многие девелоперы отложили реализацию проектов. На данный момент уровень вакантных площадей приближается к значению сбалансированного рынка – 8-10%. Также активно растут ставки аренды, что особенно заметно по классу А – отмечен рост с начала года более чем на 9%.
Итоги III квартала 2018 года на рынке офисной недвижимости
|
Основные показатели. Динамика |
III квартал 2018 года |
IV квартал 2017 года |
III квартал 2017 года |
|
|
Общий объем предложения качественных площадей, тыс. м² |
16 362 |
16 263 |
15 950 |
|
|
в том числе: |
Класс А |
4 196 |
4 149 |
3 962 |
|
Класс В |
12 166 |
12 114 |
11 988 |
|
|
Введено в эксплуатацию в I-III квартале 2018 г., тыс. м² |
102 (62,2) |
408 |
96 |
|
|
в том числе: |
Класс А |
47 (46,7) |
258 |
71 |
|
Класс В |
55 (15,6) |
150 |
25 |
|
|
Объем чистого поглощения в I-III квартале 2018 г., тыс. м² |
396 |
657 |
340 |
|
|
в том числе: |
Класс А |
191 (38,8) |
296 |
129 |
|
|
Класс В |
205 (59,9) |
361 |
211 |
|
Доля свободных площадей, % |
Класс А |
13,7 (-3,4) |
17,1 |
18,4 |
|
Класс В |
9,9 (-1,6) |
11,5 |
13,3 |
|
|
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды, руб./м²/год |
Класс А |
25 041 (9,2%) |
22 923 |
24 173 |
|
Класс В |
14 233 (1,1%) |
14 074 |
13 474 |
|
Источник: Knight Frank Research, 2018
Самая читаемая аналитика
