Рынок торговой недвижимости прошел нижнюю точку девелоперского цикла
По данным компании JLL, в 2017 г. в Москве было открыто всего три качественных торговых центра: «Vegas Кунцево» (113,4 тыс. кв. м – здесь и далее площади приведены из расчета GLA), «Видное парк» (24 тыс. кв. м), а также торговый комплекс в составе МФК «Фили град» (12 тыс. кв. м). Таким образом, годовой объем ввода, составивший 150 тыс. кв. м, стал рекордно низким за последние пять лет. Стоит отметить, что в первом полугодии в столице не было введено ни одного ТЦ.
Среди проектов, которые были анонсированы к вводу до конца 2017 года, но были перенесены на 2018-й, – «Арена плаза» (20 тыс. кв. м), «Миля» (19 тыс. кв. м), «Галеон» (14 тыс. кв. м) и «Петровский» (8,5 тыс. кв. м). Всего на 2018 год заявлено 306 тыс. кв. м новых торговых площадей; крупнейшими проектами этого года станут ТРЦ на Каширском шоссе (71 тыс. кв. м) и «Остров мечты» (65 тыс. кв. м).
«Тенденция к снижению объема ввода является последствием низкой девелоперской активности на фоне экономического кризиса 2014-2016 гг., – комментирует Екатерина Земская, региональный директор и руководитель департамента торговой недвижимости компании JLL. – Следует отметить, что в первую очередь на девелоперов повлияли недоступность заемного финансирования в 2015-2016 гг. и коррекция планов развития большинства ритейлеров. Как следствие, список проектов 2017 г. сократился, в том числе и за счет переноса даты ввода. Тем не менее, мы ожидаем, что уже в 2019 г. рынок перейдет в новый цикл и девелоперская активность начнет восстанавливаться».
Низкий объем нового предложения 2017 г. в первую очередь отразился на доле свободных площадей, которая снизилась с 7,5% до 6,2% в качественных торговых центрах Москвы за истекший год. Вакантность в праймовых торговых центрах, с наивысшими показателями посещаемости и конверсии, сохранялась на уровне близком к нулю на протяжении всего года.
«С учетом консервативного прогноза ввода в 2018 г., мы ожидаем сохранения фокуса ритейлеров на новых, но уже функционирующих торговых центрах. Поэтому по итогам года доля свободных площадей серьезно не изменится и составит около 6%. Однако уже в 2019 г. объем нового строительства может увеличиться до 567 тыс. кв. м, что приведет к росту вакантности до 7,6%. В то же время такой скачок произойдет только при условии ввода всех трех крупнейших проектов 2019 года – ТРЦ Garden Mall, МФК на Аминьевском шоссе и ТРЦ «Саларис», которые в совокупности могут добавить на рынок 322 тыс. кв. м торговых площадей», – отмечает Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL.
Объем ввода и доля свободных площадей на рынке торговых центров Москвы
Источник: JLL.
Значительную долю в структуре новых проектов 2018-2019 гг. занимают районные ТЦ небольшого формата на месте бывших кинотеатров, которые реализует компания ADG group (39 объектов совокупной площадью 324 тыс. кв. м). В результате средний размер введенных за год торговых центров в Москве снизится с 50 тыс. кв. м в 2017 г. до 19 тыс. кв. м в 2018 г. и 22 тыс. кв. м в 2019 г.
Структура нового предложения и средний размер ТЦ
Источник: JLL.
«В городе остается все меньше локаций, привлекательных для девелоперов, поэтому структура нового предложения торговых центров сегодня меняется. Основной объем строительства ближайших двух лет составят локальные проекты, торговые площади в составе МФК или ТПУ, а также новые очереди действующих объектов, – говорит Полина Жилкина, директор по России и СНГ, руководитель отдела ритейл консалтинга департамента торговой недвижимости компании JLL. – При этом проекты небольшого формата являются не менее привлекательными для ритейлеров, чем крупноформатные ТЦ, ведь они дают им возможность быть ближе к потребителям территориально, увеличивать частоту покупок и создавать дополнительную узнаваемость бренда. Кроме того, даже крупные сети сейчас проявляют гибкость и оптимизируют занимаемые площади, в том числе за счет уменьшенных форматов. Магазины малых форматов уже запустили многие продуктовые ритейлеры, например, «Перекресток», «Азбука вкуса», «Ашан», и анонсировали Decathlon, Leroy Merlin, OBI, «М.Видео», IKEA».
Уровень активности международных ритейлеров в России в 2017 году был сопоставим с 2016 г. – 49 и 47 дебютов соответственно. Более того, некоторые бренды, ранее покинувшие страну, рассматривают возможность возращения на рынок. Свои планы о развитии в 2018 г. анонсировали американский производитель сумок и аксессуаров Coach, французский парфюмерно-косметический бренд Sephora, немецкий fashion ритейлер Orsay и ряд других fashion ритейлеров из Европы и Ближнего Востока.
«Большинство брендов, появившихся на российском рынке в 2017 г., представляют сегменты люкс (18%) и премиум (37%). Стоит отметить, что доля люксовых ритейлеров среди новых брендов увеличилась вдвое по сравнению с 2016 г. Большинство брендов выходят на российский рынок с помощью партнеров; среди ключевых следует отметить такие группы, как Mercury, Bosco di Ciliegi, Crocus Group, «ДжамильКо», Aizel Group, BNS Group, «Кашемир и Шелк», - перечисляет Оксана Копылова. – Почти все ритейлеры открыли первую точку в столице, и только семь выбрали региональные города, в первую очередь из-за локальных партнеров. Три новые иностранные марки появились в Санкт-Петербурге, две – в Воронеже, по одной – в Белгороде и Самаре».
Среди наиболее ярких и известных открытий 2017 г. можно назвать первый в Европе итальянский бутик косметики Giorgio Armani Beauty, итальянский гастрономический центр Eataly, бутик французского ювелирного дома Mauboussin, магазин игрушек американской медиакорпорации Disney, магазин американского бренда спортивных товаров Under Armour.
В то же время девять зарубежных брендов покинули российский рынок в 2017 г.: Accessorize, C&A, Debenhams, Finlayson, Kipling, LeEco, Mamas&Papas, Mexx, Takko Fashion. Однако стоит заметить, что причинами закрытия этих магазинов стали в большей степени вопросы реорганизации бизнеса, чем фактическое падение оборотов.
Выход ритейлеров на рынок и их уход из России
Источник: JLL.
Самая читаемая аналитика
