В первом полугодии 2014 года было введено рекордное количество офисных площадей с 2010 года
По данным нового исследования компании CBRE, крупнейшей компании в сфере коммерческой недвижимости в мире, главной характеристикой офисного рынка Москвы в первом полугодии 2014 года было снижение спроса на офисные помещения.
Во II квартале 2014 года на офисном рынке Москвы можно отметить следующие тенденции:
• Рекордный объем ввода в эксплуатацию новых офисных площадей, 323 700 кв. м.
• Ввод в эксплуатацию трех офисных объектов класса А общей офисной площадью 158 900 кв. м: Президент Плаза, Аркус 3, Аврора БП Строение F.
• В связи с нестабильной геополитической ситуацией объем заключенных сделок уменьшился на 60% относительно показателя за I квартал 2014 года.
• Основной объем сделок пришелся на зону внутри Третьего Транспортного Кольца (73%), однако зона за пределами ТТК остается лидером по объему нового офисного строительства (74% от общего объема площадей, введенных в эксплуатацию).
• 64% от общего объема сделок пришлось на помещения класса В.
• 36% от общего объема сделок пришлось на помещения класса А.
• Основной спрос приходит со стороны российских компаний, 75% от общего объема сделок.
• Офисные блоки до 1 000 кв. м пользуются наибольшим спросом, 82% от общего количества сделок.
• Увеличение общей доли свободных площадей (с 13% по итогам I квартала 2014 года до 14,5%).
• Увеличение объема свободных помещений как в сегменте класса A (с 20,6% по итогам I квартала 2014 года до 24%), так и в сегменте класса В (с 10,8% до 12%).
• Стабильный уровень ставок аренды.
Совокупный объем сделок, заключенных на рынке с начала 2014 года, составил 298 400 кв. м, что составляет 46% от аналогичного периода 2013 года. Из этого объема 84 400 кв. м площадей составили сделки II квартала, что оказалось рекордно низкой цифрой за последние тринадцать лет. Подобные квартальные показатели были характерны для 2000 года и I полугодия 2001 года, когда квартальный показатель варьировался от 48 000 кв. м до 97 000 кв. м. Даже несмотря на текущую геополитическую ситуацию, под давлением которой рынок находится уже в течение 6 месяцев, столь низкий объем заключенных сделок оказался неожиданным.
По итогам II квартала объем сделок в сегменте класса А составил 30 300 кв. м (36%).
В сегменте класса В было заключено 64% сделок общим объемом 54 100 кв. м.
Значительная часть сделок во II квартале была заключена на помещения площадью менее 1 000 кв. м (82%). Во II квартале было заключено всего 3 сделки аренды площадью от 2 000 кв. м (3% от общего количества сделок аренды).
Самой крупной транзакцией стала консолидация офисов компании GE в Башне на Набережной, включая продление договора на уже арендуемые помещения, общая площадь составила 13 100 кв. м.
Доли международных и российских компаний в объеме сделок в сегменте класса А оказались практически равными (16 500 кв. м и 13 800 кв. м, соответственно). Основная доля сделок в классе В пришлась на российские компании, 49 100 кв. м, а на международные – 5 000 кв. м. Как правило, международные компании более активно рассматривают офисные помещения класса А по сравнению с помещениями класса В.
Крупнейшие сделки II квартала 2014 года
II квартал 2014 года оказался не совсем традиционным и с точки зрения географического распределения объема сделок. На протяжении 2012-2013 годов более половины объема сделок приходило на зону за пределами ТТК, по итогам II квартала – всего лишь 27%. Остальная часть, 73%, была зарегистрирована внутри ТТК, из которых 37% – в ЦДР, 36% – в зоне между СК и ТТК. Доля сделок за пределами МКАД составила менее 1%.
II квартал 2014 года, был отмечен рекордным за последние четыре года показателем объема ввода новых площадей. В эксплуатацию было введено 323 700 кв. м, из которых на помещения класса А пришлось 49% (158 900 кв. м), на помещения класса В – 51% (164 800 кв. м). По итогам I полугодия общая площадь объектов, введенных в эксплуатацию, составила 532 800 кв. м, из которых помещения класса А – 289 300 кв. м (54%). Показатель ввода в сегменте класса А за I полугодие 2014 года уже превысил годовые объемы за 2010 – 2013 годы, 277 700 кв. м, 218 500 кв. м и 224 600 кв. м соответственно.
По итогам I полугодия общий объем качественных площадей в Москве составил 14,5 млн. кв. м, доля помещений класса А – 20% или 2,9 млн. кв. м.
Общая доля свободных площадей по итогам II квартала 2014 увеличилась с 13% по итогам 2013 года до 14,5%.
Основное изменение уровня вакансии продолжает происходить в сегменте класса А, доля свободных площадей увеличилась с 20,6% до 24% за счет ввода в эксплуатацию большого объема помещений класса А.
В сегменте класса В уровень свободных площадей увеличился с 10,8% до 12%, что позволяет говорить об относительном сохранении баланса уровня спроса и предложения.
Ставки аренды во II квартале 2014 года, оставались стабильными относительно I квартала 2014: $1050-$1200 в сегменте класса А Прайм, $650-$750 в сегменте класса А, $400-$450 в сегменте класса В.
При условии развития негативных геополитических событий на фоне больших объемов ввода в эксплуатацию новых офисных площадей и сохранения ограниченного спроса не исключено большее давление на ставки аренды.
По прогнозам CBRE, в случае продолжения текущей геополитической ситуации, арендаторы офисной недвижимости Москвы будут продолжать придерживаться «выжидательной» стратегии. В этом случае годовой объем сделок может составить около 650 тыс. кв. м. Однако, в случае положительного разрешения ситуации, стоит ожидать восстановления спроса в IV квартале и годовой объем сделок аренды офисной недвижимости может составить 800 тыс. кв. м.
Тем не менее, на фоне большого объема ввода в эксплуатацию офисных площадей и ограниченного спроса, по оценке CBRE, уровень вакансии будет увеличиваться.
Елена Денисова, директор отдела офисных помещений CBRE в России, комментирует результаты отчета: «Несмотря на рекордно низкий уровень спроса, полное отсутствие крупных сделок во 2 квартале и отрицательном чистом поглощении, мы можем подтвердить наличие большого количества проектов по переезду в работе. Эти проекты (от 4,500 - 60,000 кв. м каждый) в большей степени представляют собой консолидацию и поиск наиболее выгодного решения в условиях текущего рынка. Интенсивность работы с арендаторами является позитивным фактором, выбор качественных проектов велик, загвоздка состоит только в том, чтобы проекты конвертировались в реальные сделки в этом году».
Самая читаемая аналитика
