На рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный показатель по выходу новых брендов

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2018 года на рынке торговой недвижимости Москвы и выяснили, что в 2018 году было введено в эксплуатацию 135,1 тыс. кв. м, что является самым низким показателем за прошедшие 10 лет.

Вакансия при этом снизилась на 1,5% п.п. до 7%. На этом антирекорды в торговом сегменте не закончились – в 2018 году зафиксирован самый низкий показатель по выходу новых брендов (22 оператора против 37 в 2017 году) на фоне самого высокого показателя по закрытию ритейлеров (уход 12 операторов с рынка). В 2018 году в 1,5 раза больше ушло ритейлеров, чем в 2017 году, тогда об уходе объявили 8 брендов, это самый высокий показатель по закрытию с 2012 года.

На фоне сокращения объемов ввода новых площадей пустующие помещения в торговых центрах достаточно активно заполняются арендаторами: итоговый показатель доли вакантных площадей на конец 2017 года составлял 8,5 %, по итогам 2018 года он не превышает 7%.

В торговых центрах суперрегионального масштаба (площадью более 120 тыс. кв. м) доля свободных площадей составляет около 3% от общей арендопригодной площади. При этом показатель вакансии в крупных торговых центрах, введенных в эксплуатацию более 2-х лет назад, находится на уровне 5,7%. Снижение уровня вакансии в ТЦ больших площадей обусловлено политикой развития объектов по привлечению знаковых ритейлеров и новых интересных операторов. Происходит внутренняя трансформация объектов: увеличение развлекательных зон, организация фудхоллов, общая ориентация концепций на retailtainment.

Наибольший объем пустующих помещений зафиксирован в объектах, вышедших на рынок в 2013 году: в настоящее время здесь остается вакантным каждый пятый квадратный метр. Напомним, что в 2013 году были открыты такие торговые центры, как «Райкин Плаза», «Гудзон», «РИО Ленинский», «ВДНХ». Арендная кампания в данных объектах продолжается.

На высокий уровень вакансии объектов, введенных в 2018 году, сильное влияние оказывает большой объем свободных площадей в ТЦ Metromall (уровень вакансии 42%) и в ТЦ «Арена Плаза» (уровень вакансии 81%).

Аналитики Knight Frank отмечают, что основной фокус развития рынка сосредоточен на проектах реновации: крупные девелоперы проводят реконцепции и редевелопмент, среди них: Fort Group – ребрендинг «Золотых Вавилонов»; ENKA – открыта «Каширская Плаза», в дальнейших планах компании редевелопмент торговых центров «Капитолий»; ГК «Ташир» – реновация торговых центров «РИО». Анонсировано строительство второй очереди ТРК «Гагаринский», ориентированной на развлекательный сегмент и общепит (кинотеатр, семейно-досуговая зона). Торговый центр XL будет репозиционирован в формат аутлета. Торговый центр LOTTE Plaza перепрофилирован в МФЦ без торговой составляющей.

Также аналитики Knight Frank выделают тренд сокращения площадей новых торговых центров. Объекты, вышедшие на рынок в 2018 году, имеют в среднем арендопригодную площадь до 20 тыс. кв. м, исключением является только один объект – ТРЦ «Каширская Плаза» (GLA – 70,2 тыс. кв. м.).

Источник: Knight Frank Research, 2019.

В 2018 году на российский рынок вышло 22 новых международных ритейлера, что является самым низким показателем с 2012 года. Это также на 40% ниже аналогичного показателя 2017 года, когда на рынок зашли 37 новых ритейлеров.

По итогам 2018 году структура распределения новых брендов по профилю совпадает с тенденциями предыдущих лет: около 41% (9 из 22) новых операторов относится к сегменту «одежда/обувь/белье».

В прошедшем году 41% операторов, вышедших на российский рынок, позиционируются в высоком ценовом сегменте – годом ранее их насчитывалось 59% от общего числа. Половина из них – ритейлеры fashion-сегмента (Billionaire, Adolfo Dominguez, Dirk Bikkembergs, Karl Lagerfeld, Liu Jo), в остальных категориях сегмента по одному бренду. В среднем ценовом сегменте имеют равное распределение долей в 31% профили «одежда, обувь, белье» и ««товары для детей». Категория «парфюмерия и косметика» представлена двумя брендами и занимает долю в 15%.

У 32% вышедших в 2018 году на российский рынок международных брендов, страной происхождения являются Италия или США, что продолжает тенденцию 2016-2017 гг.

Динамика выхода международных операторов на российский рынок за последние 10 лет, шт.

Источник: Knight Frank Research, 2019.

Международные операторы, вышедшие на российский рынок в 2018 году

Источник: Knight Frank Research, 2019.

В 2018 году о закрытии магазинов в России объявило 12 ритейлеров: Castorama (DIY, Великобритания), MediaMarkt (немецкая сеть магазинов электроники и бытовой техники), Crate&Barrel (американская сеть мебели и товаров для дома), а также Claire’s (аксессуары и бижутерия, США), Lillapois (дрогери), Nautica, Oxette, Jennyfer, Motivi, (fashion-ритейл), спортивные бренды The Athlete’s Foot и Intersport, GNC (спортивное питание). В 2018 году в 1,5 раза больше ушло ритейлеров, чем в 2017 году, тогда об уходе объявили 8 брендов, это самый высокий показатель по закрытию с 2012 года.

Растет популярность pop-up магазинов (временное место присутствия и продажи товаров), при этом в 2018 году отмечается открытие точек такого формата не только у премиум-брендов, но и марок, ориентированных на более широкую аудиторию. Подобные точки открылись у следующих брендов – Louis Vuitton, Chanel, Gucci, YSL, Prada, Samsung, Adidas, Uniqlo. На волне популярности таких точек продаж в ноябре в России начала работу платформа гибкого ритейла We Are Pop Up.

Аналитики Knight Frank отмечают также тренд развития малых форматов у крупных ритейлеров: IKEA запустила формат магазинов площадью до 6 тыс. кв. м. Площадки меньшего формата разрабатывают Leroy Merlin и OBI, в «М.Видео» запустили небольшие «М.Мобайл», «Декатлон» открывается на площадях в 300-400 кв. м. Продуктовые сети такие, как «Окей», «Лента», «Карусель», уходят от классического формата больших гипермаркетов, предпочитая развивать компактные гипермаркеты площадью 3-7 тыс. кв. м.

На рынке ритейла продолжается консолидация розничных сетей: X5 Retail Group объявила о поглощении 99 магазинов «Полушка», «Лента» – на стадии финализации сделки по покупке, заявленных в конце 2017 год, – 11 гипермаркетов финского Kesko, 22 супермаркета сибирской сети «Холидей» и 15 гипермаркетов «Седьмого континента», слияние «М.Видео» и «Эльдорадо» и покупка сети MediaMarkt Россия новой компанией «М.Видео Эльдорадо», а также Leroy Merlin – сети «К-Раута».

В 2019 году на столичном рынке запланирован ввод порядка 348,7 тыс. кв. м. торговых площадей, что на 7,6% выше, чем в 2018 году. К вводу заявлены такие крупные торговые объекты, как ТРЦ в парке «Остров Мечты» (GLA 70 тыс. кв. м.), МФК «Саларис» (GLA 105 тыс. кв. м.) и проект торгового центра на Аминьевском шоссе девелопера «Ташир» (GLA 68 тыс. кв. м.). Также будет открыт четвертый профессиональный аутлет–Novaya Riga Outlet Village (GLA 25,3 тыс. кв. м.).

Также в 2019 году анонсирован ввод в эксплуатацию первых объектов сети районных торговых центров ADG Group:

Источник: Knight Frank Research, 2019.

На фоне ввода новых торговых площадей в 2019 году аналитики Knight Frank прогнозируют небольшое увеличение доли вакантных площадей в торговых центрах до 7,7%, однако вакансия в стабилизированных торговых центрах, работающих больше двух лет, будет снижаться с 5,7% до 5,3%.

Со стороны международных ритейлеров будет сохраняться интерес к российскому рынку, однако наибольшую активность будут проявлять розничные операторы из Азии, как минимум 5 новых брендов.

На 2019 год было заявлено возвращение бренда MEXX, открытие магазинов японского бренда Bape, китайского Urban Revivо, одна из крупнейших интернет-компаний Lamoda откроет первый офлайн-магазин Lamoda площадью порядка 1 тыс. кв. м в ТЦ «Атриум».

Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank отметила, что 2018 год войдёт в историю ритейла как год усиления трендов предыдущих лет и формирования предпосылок для нового витка развития рынка торговых центров. Сокращение объёма ввода торговых центров, низкая активность на рынке инвестиций, падение интереса западных брендов к России – все это стимулирует внутренний рынок, даёт толчок для развития новых концепций и пересмотра подходов к девелопменту торговых центров и форматам арендаторов. Мы ожидаем уже в 2019 году увидеть новые и интересные концепции – IKEA, Lamoda и т.п., анонсирование проектов в обновленном формате ТРЦ – «Павелецкая площадь», «Капитолий Марьина Роща», выход на рынок новых азиатских брендов из Кореи, Японии, Китая и т.п.».

Источник: Knight Frank.

Самая читаемая аналитика

31 октября 2019 17276

Лидерами по объему сделок на офисном рынке снова стали компании банковского сектора

21 ноября 2019 11898

Отмечен рост арендных ставок на коммерческую недвижимость класса С

18 ноября 2019 10462

Центральный деловой район сохраняет лидерство на офисном рынке в классе А