В 2018 году отмечен рекордно низкий объем ввода торговой недвижимости

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили предварительные итоги 2018 года и прогноз на 2019 год на рынке торговой недвижимости Москвы.

К основным трендам относятся рекордно низкий за последние 10 лет объем ввода новых площадей (только 57% запланированных к вводу проектов вышли на рынок), самый низкий за последние 5 лет показатель по количеству новых брендов, а также перераспределение в структуре новых брендов от ритейлеров «выше среднего» в средний ценовой сегмент.

По предварительным итогам 2018 года общий объем предложения рынка торговой недвижимости Москвы составил 12,3 млн кв. м (GLA – 6,3 млн кв. м).  В 2018 году было введено в эксплуатацию 269 тыс. кв. м. (GLA – 108 тыс. кв. м), что на 20% ниже показателя 2017 года – это рекордно низкий показатель за последние 10 лет. Аналитики Knight Frank отмечают отрицательную динамику объемов нового предложения за последние 4 года (2014 год – на 20%, 2015 год – 2%, 2016 год – 63%). Во многом это последствие кризиса 2014 года, когда значительная часть проектов была заморожена или подлежала пересмотру объемов строительства.

Средняя площадь большинства новых объектов находится в диапазоне 10-25 тыс. кв. м. До конца 2020 года планируется вывести на столичный рынок порядка 57 новых торговых центров, из них порядка 85% объектов (49 проектов) соответствуют районному масштабу. Это во многом свидетельствует о переходе рынка от формата мегамоллов к community центрам. Тенденция к сокращению средней площади новых объектов отслеживается с начала 2017 года, тогда как в более ранние 2014–2016 гг. средняя площадь выводимых на рынок торговых центров была в 2 раза больше – около 40 тыс. кв. м.

В ряде проектов были перенесены сроки ввода, в том числе в ТЦ «Южный» (2 фаза) и ТЦ Metromall – с сентября на октябрь 2018 года. Кроме того, с начала текущего года на 2019 год были смещены даты открытия 5 торговых центров: ТРЦ «Остров мечты», 2 фаза ТЦ «Смоленский пассаж», ТЦ «Сказка», ТЦ в составе ТПУ «Рязанская», ТЦ «Ангара». Суммарная арендопригодная площадь этих объектов составляет 118,2 тыс. кв. м (GLA) или 43% от изначально планируемого объема нового предложения в 2018 году.

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

Источник: Knight Frank Research, 2018

По предварительным итогам 2018 года значительных колебаний ставки аренды на помещения в торговых центрах Москвы не отмечено. Лишь для операторов развлекательных концепций зафиксирован рост ставки % с оборота продаж (верхняя граница с 12% до 14%), а также операторов детских товаров – снижение % с оборота продаж (верхняя граница с 12% до 9%).

Для операторов торговой галереи ставка операционных расходов составляет 6 000 – 10 000 руб./кв. м/год, для якорных арендаторов – 1 500-3 000 руб./кв. м/год. Стоимость операционных расходов в сравнении с годом ранее не изменилась.

По предварительным итогам 2018 года сохраняется стабильная динамика сокращения доли вакантных площадей, в Москве уровень вакансии ТЦ составляет 7,1%, что на 1,4 п.п. меньше показателей 2017 года.

В торговых центрах суперрегионального масштаба (площадью более 120 тыс. кв. м) доля свободных площадей составляет около 3% от общей арендопригодной площади объекта.  При этом доля вакансии по крупным торговым центрам, введенным в эксплуатацию более 2-х лет назад, составляет 5,7%. Снижение уровня вакансии в ТЦ больших площадей обусловлено политикой развития объектов по привлечению знаковых ритейлеров и новых интересных операторов. Тенденции по увеличению развлекательных зон, организации фудхоллов, общей ориентации концепций на retailtainment – это гарантия целевого трафика и увеличения времени нахождения в торговом центре, что является одним из основополагающих критериев для ритейлера.

Уровень пустующих площадей в объектах районного масштаба (площадью до 20 тыс. кв. м) демонстрирует самый высокий показатель и составляет в среднем 12%. При детальном анализе торговых центров малых площадей наблюдается следующая картина: больше половины удерживает уровень вакансии в пределах 9%, около 20% – это объекты с вакансией в 10-15% и отдельная группа (20%) – с вакансией более 16%, в т.ч. ТЦ «ВДНХ» с почти 50% свободных площадей. Показатели последней группы заметно влияют на среднее значение, увеличивая коэффициент свободных площадей почти в два раза по сравнению с аналогичным показателем для крупных торговых центров. Причины, по которым 19 торговых объектов столицы оказались в такой ситуации, – физическое и моральное устаревание объектов, возросшая конкуренция с момента их ввода в эксплуатацию и последующее переключение посетителей на более удачные объекты.

Доля свободных площадей в торговых центрах в зависимости от площади

Источник: Knight Frank Research, 2018.

Самая низкая вакансия в ТЦ зафиксирован в ЦАО и САО – в среднем 4%. В Северо-Западном, Западном и Новомосковском административных округах уровень вакансии также ниже среднего показателя по Москве (7,1%) и составляет 5-6% свободных площадей в объекте.  Самая большая вакансия зафиксирована в Зеленограде, СВАО и ЮВАО – 17%, 12% и 11%, соответственно. В Зеленограде показатель вакансии в основном сформирован крупным объектом «Zеленопарк». В СВАО аналогичная ситуация – крупный объект «Золотой Вавилон Ростокино» определяет показатель вакансии округа, где большое количество свободных площадей обусловлено проводимой реконцепцией объекта новым собственником Fort Group. Так реконцепция проходит в ТРК «Мозаика», расположенном в ЮВАО, свою лепту внес ТРК MARi с низкой динамикой заполняемости с момента открытия в 2015 году.

Доля свободных площадей в торговых центрах в зависимости территориального расположения

Источник: Knight Frank Research, 2018.

Крупнейшие проекты, заявленные к открытию до 2021 года

Источник: Knight Frank.

Большую активность по выходу на российский рынок в годовой динамике продемонстрировали бренды категорий «косметика/парфюмерия» (+18% к 2017 году), «товары для детей» (+20% к 2017 году), заметное снижение наблюдалось в категории «одежда/обувь/белье» (-17% к 2017 году). Также в 2018 году отмечается перераспределение в ценовых сегментах новоприбывших ритейлеров – с 41% до 59% выросла доля среднего ценового сегмента в сторону уменьшение доли ритейлеров «выше среднего».

Всего по предварительным итогам 2018 года на российский рынок вышло 17 новых брендов, что на 54% меньше, чем в 2017 году. Это рекордно низкий показатель за последние 5 лет. Снижение интереса к российскому рынку со стороны международных ритейлеров связано в первую очередь с нестабильной экономической и политической ситуацией.

За минувший год о своем уходе с российского рынка объявили крупные ритейлеры: Castorama (DIY, Великобритания), MediaMarkt (немецкая сеть магазинов электроники и бытовой техники), Crate&Barrel (американская сеть мебели и товаров для дома), а также Claire’s (аксессуары и бижутерия, США).

Международные бренды, вышедшие на российский рынок в 2018 г.

Источник: Knight Frank.

Основные показатели рынка торговой недвижимости

Источник: Knight Frank.

По мнению Евгении Хакбердиевой, директора департамента торговой недвижимости Knight Frank, до 2021 года значительного прироста площадей не ожидается. В целом объем ввода новых площадей будет находиться на уровне 300-400 тыс. кв. м. Вакансия в крупных популярных у населения ТЦ, работающих более 2 лет, будет снижаться до 4-5% к 2021 году. Доля свободных площадей в остальном объеме предложения будет колебаться в диапазоне 7-9%. Российский рынок будет пользоваться спросом у международных брендов, но, скорее всего, основной объем брендов придет из Азии.

Источник: Knight Frank (опубликовано с сокращением).

Самая читаемая аналитика

31 октября 2019 17279

Лидерами по объему сделок на офисном рынке снова стали компании банковского сектора

21 ноября 2019 11904

Отмечен рост арендных ставок на коммерческую недвижимость класса С

18 ноября 2019 10468

Центральный деловой район сохраняет лидерство на офисном рынке в классе А