В Павелецком деловом районе – самый низкий уровень вакансии офисов
По итогам 2017 года в Павелецком деловом районе зафиксировано наиболее значительное снижение и самый низкий уровень вакансии на рынке офисной недвижимости, говорится в исследовании международной консалтинговой компании Knight Frank. За год (с IV квартала 2016 года по IV квартал 2017 года) в классе А объем свободных площадей сократился на 11 п. п, в классе B – на 9 п. п.
На текущий момент доля свободных площадей в данной локации в классе А составляет 8% или 52 тыс. кв. м, в классе B – 3% или 5 тыс. кв. м. Общий объем предлагаемого в аренду предложения в районе составляет 155 тыс. кв. м, а средневзвешенная арендная ставка в офисах класса А – 26,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в офисах класса В – 22,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Для сравнения: в районе всего Садового кольца доля вакантных площадей в классе А составляет 12%, в классе B – 8,5%.
Белорусский деловой район также вошел в лидеры по уровню спроса на офисные помещения: по итогам 2017 года в объектах класса А доля вакантных площадей снизилась на 9 п. п. по сравнению с концом 2016 года. В настоящий момент данный показатель составляет 12% или 38 тыс. кв. м. Средневзвешенная арендная ставка в классе А составляет 29,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Класс В представлен в районе немногочисленными небольшими объектами и не попал в анализируемую выборку.
«Москва Сити» также является одной из самых востребованных у арендаторов локаций: по итогам 2017 года объем вакансии здесь сократился на 5,5 п. п. – до 12,9%. Средневзвешенная арендная ставка в районе в классе А составила 29,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
По словам директора департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Константина Лосюкова, в последнее время на офисном рынке заметно обозначилась сегментация локаций по уровню ликвидности расположенных в них объектов. «В наиболее востребованных районах основные рыночные показатели изменяются гораздо быстрее, а иногда и просто идут вразрез со средними значениями по всей Москве. Например, если средневзвешенные ставки аренды по итогам года снижаются, то в наиболее ликвидных районах они растут. При средней доле вакантности в 17% в классе А, в этих районах она не превышает 10%, а это уже совершенно другой рынок. И секрет успеха не в хрестоматийной близости к центру, а в удачном сочетании качественного предложения, удобной транспортной доступности и развитой инфраструктуры. Именно эти характеристики будут играть ключевую роль при выборе офиса в ближайшее время».
По итогам 2017 года районами-аутсайдерами с самым высоким показателем вакансии, стали территории за МКАД. Здесь доля свободных площадей в классе В составила 23% и в классе А – 39,9% от общего объема предложения в 388 тыс. кв. м. Уровень арендных ставок в этой локации составил: для офисов класса А – 10,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а для офисов класса В – 8 тыс. руб за 1 кв. м в год.
Всего в 2017 году на офисном рынке в классах А и В было введено в эксплуатацию 408 тыс. кв. м площадей, таким образом, весь объем предложения составил 16,3 млн кв. м. Согласно прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2018 года будет введено 451 тыс. кв. м офисных площадей.
Доля вакантных площадей в целом по Москве по итогам 2017 года в классе А составила 17,1%, в классе В – 11,5%. В 2018 году прогнозируется уменьшение данного показателя в обоих классах на 1,5%-2%.
В 2017 году средневзвешенные ставки аренды в классе А снизились на 5,6% (до 22,9 тыс. руб. за 1 кв. м), в классе B выросли на 5,2% – до 14 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Согласно прогнозам Knight Frank, в 2018 года ставки в классе А вырастут на 4,7% (до 24 тыс. руб. за 1 кв. м в год), в классе B – на 5,2%, до 14,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Основные характеристики офисного рынка Москвы в разрезе районов по итогам 2017 года
|
Район |
Арендуемая площадь, тыс. м² |
Класс A |
Класс B |
||||||||
|
Средневзвешенная ставка аренды, руб./м²/год |
Уровень вакантных площадей, % |
Средневзвешенная ставка аренды, $/м²/год |
Средневзвешенная ставка аренды, руб./м²/год |
Уровень вакантных площадей, % |
|||||||
|
Бульварное кольцо |
Центральный деловой район |
712 |
38 600 |
17,8% |
|
23 881 |
6,4% |
||||
|
Садовое кольцо |
Юг |
985 |
26 549 |
26 920 |
7,9% |
12% |
|
22 525 |
23 208 |
3,2% |
8,5% |
|
Запад |
546 |
38 326 |
30,2% |
- |
26 891 |
11,5% |
|||||
|
Север |
660 |
22 592 |
10,4% |
|
20 452 |
5,7% |
|||||
|
Восток |
401 |
23 645 |
10,8% |
|
16 713 |
9,9% |
|||||
|
Третье транспортное кольцо |
Юг |
1 263 |
- |
29 114 |
- |
13,3% |
- |
13 802 |
18 083 |
6,8% |
7,8% |
|
Запад |
785 |
28 030 |
15% |
- |
21 191 |
12,8% |
|||||
|
Север |
928 |
29 723 |
11,8% |
|
19 429 |
10,2% |
|||||
|
Восток |
1 114 |
20 924 |
70,1% |
|
15 432 |
6,1% |
|||||
|
ММДЦ "Москва-Сити" |
1153 |
29 305 |
12,9% |
- |
- |
- |
|||||
|
ТТК-МКАД |
Север |
1003 |
19 153 |
19 564 |
1,5% |
20,7% |
- |
12 412 |
12 872 |
10,7% |
13,0% |
|
Северо-Запад |
734 |
25 439 |
14,5% |
- |
15 533 |
24,7% |
|||||
|
Запад |
1 997 |
20 910 |
15,7% |
|
12 293 |
14,1% |
|||||
|
Юг |
1 412 |
- |
- |
- |
10 578 |
10,9% |
|||||
|
Юго-Запад |
583 |
17 703 |
26,3% |
- |
15 273 |
14,1% |
|||||
|
Восток |
992 |
13 269 |
55,4% |
- |
11 701 |
9,6% |
|||||
|
За МКАД |
Химки |
266 |
11 284 |
10 804 |
24,4% |
39,9% |
- |
6 499 |
7 968 |
26,8% |
23,0% |
|
Запад |
388 |
12 875 |
66,8% |
- |
8 849 |
24,7% |
|||||
|
Новая Москва |
342 |
10 041 |
42,9% |
- |
6 455 |
11,6% |
|||||
|
Итого |
|
16 263 |
22 923 |
17,1% |
|
14 074 |
11,5% |
||||
Источник: Knight Frank Research.
Самая читаемая аналитика
