Вакансия в офисах Москвы снизится только к концу 2016 года
В текущем году ввод новых офисных площадей уменьшится по сравнению с прошлым годом на 56%. Однако снизить долю пустующих помещений это вряд ли поможет. Подробнее – в обзоре Knight Frank.
Предложение
По итогам III квартала 2015 г. объем предложения введенных в эксплуатацию качественных офисных площадей в Москве составил 15,2 млн м кв. м, из которых 24% составляют офисные площади класса А. Снижение объемов спроса, а также ограничение возможностей привлечения доступного финансирования привели к заметному снижению девелоперской активности: на протяжении года были анонсированы единичные проекты, а планируемые даты ввода в эксплуатацию объектов, уже находящихся в стадии строительства, в большинстве случаев переносились.
Объем введенных в эксплуатацию офисных площадей за 9 месяцев 2015 г. составил 464 тыс. кв. м, что на 55% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Для текущего состояния рынка офисной недвижимости характерен дисбаланс спроса и предложения: в офисах класса А доля вакантных площадей составляет 25,5%, а в офисах класса В – 17%. На рынке офисов класса А за 9 месяцев 2015 г. произошло снижение уровня вакантных площадей: одновременно с оптимизацией компаниями офисного пространства с рынка были сняты офисные блоки большой площади или здания целиком, что связано с рядом уже закрытых и находящихся в стадии согласования крупных сделок, ставших результатом снижения запрашиваемых коммерческих условий. Сравнивая текущую ситуацию на рынке с кризисным периодом 2008–2009 гг., когда доля вакантных площадей к концу 2009 г. достигла рекордных на тот момент значений, стоит отметить, что сейчас объем свободных площадей в абсолютных значениях более чем в 1,5 раза превышает аналогичный показатель прошлого кризиса. Суммарно во введенных в эксплуатацию офисных зданиях классов А и В для арендаторов и покупателей сегодня доступно почти 3 млн кв. м.
Основные показатели
** Без учета операционных расходов и НДС - 18%
Источник: Knight Frank
Спрос
Объем чистого поглощения качественных офисных площадей с января по сентябрь 2015 г. снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года почти на 60% и составил 166 тыс. кв. м. Активность на рынке офисной недвижимости Москвы на протяжении 9 месяцев 2015 г. в значительной степени была обусловлена высокой волатильностью курса российской национальной валюты. Так, I квартал 2015 г. на фоне крайне высокой степени неопределенности в экономике страны показал минимальное в этом году значение объема сделок аренды и покупки качественных офисных площадей. Однако уже к концу квартала после стабилизации курса рубля компании вернулись к переговорам, в результате чего II квартал продемонстрировал увеличение объема сделок. В свою очередь III квартал 2015 г. стал наиболее активным: были анонсированы планы по переезду, а также закрыты крупнейшие с начала года сделки по аренде и покупке офисных площадей. Стоит отметить, что арендаторы активно вступали в переговоры по пересмотру условий аренды: на фоне снижения ставок, а также ослабления рубля с IV квартала 2014 г. доля подобных сделок увеличивалась, суммарно достигнув 63% в общем объеме сделок за 9 месяцев 2015 г. На структуру сделок в части профильного распределения компаний оказали влияние несколько крупных сделок первых трех кварталов. Благодаря сделке компании Adidas по аренде приблизительно 20 тыс. кв. м офисных площадей в бизнес-парке «Крылатские Холмы», доля компаний сектора розничной торговли возросла до 12%, в то время как в аналогичном периоде 2014 г. она была весьма незначительной. Увеличившаяся доля государственных организаций в структуре спроса на качественные офисные площади обусловлена арендованными Правительством Московской области порядка 20 тыс. кв. м офисных площадей в бизнес-центре «Орбита (фаза II)». Доля компаний финансового и банковского секторов, которые в значительной степени подверглись влиянию вводимых с 2014 г. секторальных санкций и кредитно-финансовых ограничений, продолжает снижаться: по итогам трех кварталов показатель достиг минимального исторического значения – 2,7% от общего объема сделок. Наибольший объем сделок по аренде и покупке офисных площадей за первые три квартала 2015 г. пришелся на объекты, расположенные вблизи МКАД (34%), что обусловлено тремя крупными сделками совокупным объемом более 50 тыс. кв. м в офисных центрах данного района. Однако компании по-прежнему имеют возможность арендовать офис в более развитых деловых районах ближе к центральной части Москвы по арендным ставкам, сопоставимым со ставками в периферийных районах. Наиболее активными в части пересмотра коммерческих условий стали компании, арендующие офисы в пределах Садового кольца: доля таковых увеличилась с 30% до 40% за 9 месяцев 2015 г. по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. Компании, арендовавшие офисные площади по долларовым ставкам аренды выше текущих на 30–40%, сегодня вынуждены пересматривать условия аренды.
Коммерческие условия
На протяжении трех кварталов текущего года средние запрашиваемые ставки аренды на качественные офисные площади в Москве понижались. В долларах США, опустившись ниже исторически минимальных значений, средние ставки аренды в офисах класса А достигли $506/кв. м/год и в офисах класса В – $294/кв. м /год, снизившись за 9 месяцев 2015 г. на 14% и 7% соответственно. В рублевом эквиваленте средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам III квартала текущего года достигла уровня 26 670 руб./кв. м/год в офисах класса А и 15 452 руб./кв. м/год в офисах класса В. Сейчас мы наблюдаем ситуацию, когда после активного снижения запрашиваемых коммерческих условий в IV квартале 2014 г. -I квартале 2015 г. собственники вакантных офисных площадей по-прежнему стараются снизить запрашиваемые ставки аренды, что приводит к незначительной коррекции показателя. Так, наименьшее снижение средневзвешенного показателя в 2015 г. было отмечено именно в III квартале: по сравнению со II кварталом 2015 г. в долларовом выражении ставки аренды снизились менее чем на 1% в офисах класса А и на 1,3% – класса В, а в российских рублях снижение составило около 2% в офисах классов А и В. На протяжении III квартала 2015 г. продолжалось формирование рублевого рынка, начавшееся в конце 2014 г. И сегодня все большее количество собственников выражает готовность заключать долгосрочные рублевые договоры в отличие от ситуации I полугодия 2015 г., когда условие фиксации курса или валютный коридор были доступны на срок аренды 1–2 года.
Прогноз
После рекордного за 5 лет объема введенных в эксплуатацию офисных площадей в 2014 г. текущий год продемонстрирует снижение показателя на 56%. Прошлогодние прогнозы относительно объема офисных площадей, запланированного к вводу в эксплуатацию до конца 2015 г., были на уровне 1 млн кв. м, однако согласно скорректированным девелоперами планам объем новых площадей составит 620 тыс. кв. м. В 2014–2015 гг. были пересмотрены планы по реализации объектов, находящихся на стадии проекта, а также на начальном этапе строительства. Таким образом, мы прогнозируем, что в 2016 г. объем введенных в эксплуатацию офисов классов А и В будет на уровне 2015 г. и составит 600 - 650 тыс. кв. м. В отличие от кризиса 2008–2009 гг. экономику страны, а, следовательно, и рынок офисной недвижимости ожидает длительный период восстановления. Согласно консервативному сценарию прогноза Министерства экономического развития РФ, российская экономика начнет демонстрировать рост не ранее 2017 г. Волатильность на нефтяных рынках и неблагоприятный геополитический фон по-прежнему будут способствовать нестабильности курса российского рубля. Однако рынок адаптировался к меняющимся условиям: при текущей конъюнктуре мы не ожидаем существенного снижения запрашиваемых ставок аренды, а на фоне снижения объемов нового предложения возможно уменьшение доли вакантных площадей ближе к концу 2016 г. Мы ожидаем, что активность на рынке будет обусловлена стремлением арендаторов оптимизировать условия аренды, а также повысить класс арендуемого помещения.
Самая читаемая аналитика
