Москва vs Подмосковье: почему инвестору в коммерческую недвижимость лучше держаться подальше от Кремля и поближе к Подмосковью

Последний кризис на рынке недвижимости — важный водораздел, окончательно изменивший отношение инвесторов к коммерческой недвижимости. На смену состоятельным поклонникам luxury и бутиков внутри Садового кольца приходит рациональный покупатель, подсчитывающий доходность и предпочитающий дорогому бутику «Пятерочку» в Подмосковье. Такая смена парадигмы у инвесторов способна изменить рынок, повлияв на цены в самом сердце столицы.

 

Инвестиции в недвижимость в России всегда значили больше чем простое вложение средств с целью получения дохода от сдачи объекта в аренду. Объект коммерческой недвижимости, которым владел инвестор, мог подчеркнуть его статус и причастность к стилю жизни luxury. Впрочем, грянул кризис, цены пошли вниз, пул инвесторов на рынке недвижимости, их психология и приоритеты изменились. На смену инвестору, подчеркивающему статус, в период «вялого рынка» и низких цен пришел инвестор рациональный. Результатом стал один из новых трендов на рынке недвижимости: смещение инвестиционных интересов от центра к периферии. Почему так происходит, что не устраивает инвестора нового типа в такой, казалось бы, привлекательной локации, как самый центр столицы с ее дорогими улицами и красивыми бутиками, и почему сегодняшний инвестор все чаще выбирает окраины Москвы и Подмосковье, я расскажу подробно.

 

1. Низкий спрос на объекты торговой недвижимости в самом центре столицы со стороны арендаторов.

 

История про то, что каждый магазин мечтает занять торговое место в центре Москвы, где живет и гуляет самая платежеспособная аудитория в России, сегодня, скорее, миф чем реальность. Высокая проходимость центральных улиц не всегда показатель высокого спроса на товары. В центре Москвы есть несколько торговых улиц, куда приезжают покупать, но так далеко не везде. Многие улицы в центре демонстрируют далеко не лучшие показатели. Для большинства москвичей и гостей столицы есть другие места для покупок, к примеру, ТЦ с парковкой, а магазин в центре города для многих покупателей, скорей, витрина или шоу-рум для разглядывания товара. Успешные представители сетевого ритейла и масс-маркета с налаженными бизнес-процессами и прогнозируемой доходностью это хорошо знают и в самый центр столицы стремятся не очень активно, ограничиваясь здесь единственным флагманским магазином. Центральная локация для них дорога и неудобна. В старой застройке сложнее найти подходящий метраж, прямые помещения, нужную входную группу и, в конце концов, неообходимые электрические мощности, есть сложности с доставкой, погрузкой и выгрузкой товара, установкой вывесок и т.д.

 

Как следствие, вакантные площади в центре Москвы отнюдь не редкость: по разным данным, сейчас вакантность торговых помещений внутри Садового кольца составляет около 10%, что зачастую выше, чем во многих более удаленных от центра частях столицы и ближайшем Подмосковье.

 

Площади в центре традиционно занимает бутиковый бизнес, который зачастую менее устойчив к кризисам и более рискован, чем масс-маркет. Ведь высокая цена товара не гарантирует окупаемость торговой точки. Частую сменяемость арендаторов в довольно большом числе объектов на центральных улицах мы можем наблюдать невооруженным взглядом. В то же время рациональный инвестор всегда предпочитает стабильность, ведь помещение, приобретенное для сдачи в аренду, должно работать и проносить доход. Простой помещения в период поиска нового арендатора — это убытки для арендодателя.

 

2. Ограничение проезда, нехватка и дороговизна парковок, ограниченность пешеходного трафика из-за постоянных ремонтов.

 

Последние несколько лет центр Москвы становиться все менее доступен. Тому способствовала политика столичных властей по ограничению движения и введение платной парковки. Отражаются на рынке коммерческой недвижимости и масштабные перестройки в центре столицы, к примеру, программа «Моя улица». Ведь недвижимость, попавшая в зоны ремонта, зачастую дохода не приносит вовсе, что тормозит ряд сделок по купле-продаже центральных объектов. Сейчас, в период реконструкции, вакантность торговых площадей на Садовом кольце к концу первого полугодия 2017 года достигла рекордного значения 20%. А число закрывшихся торговых точек, приносивших доход арендодателям, уже сложно подсчитать.

 

3. Необоснованно высокая наценка за «топовую» локацию.

 

Высокая цена объектов коммерческой недвижимости, выставляемых на продажу, не сулит инвесторам высокую доходность. Подавляющее число объектов торговой недвижимости в самом центре столицы предлагается по такой цене, что затраты на них окупятся лишь в течение 10–15 лет. По нашим подсчетам, доходность инвестора от приобретения объекта и сдачи его в аренду внутри Садового кольца, как правило, составляет лишь 9–10% годовых (без учета налогов), в то время как качественный объект, доступный за пределами «Садового кольца» и ТТРК, в среднем демонстрирует доходность уже 13–14% годовых (без учета налогов). Важно то, что доходность на уровне 13–14% годовых мы видим и у объектов, выставленных на продажу в весьма отдаленных локациях, к примеру, в Подмосковье. Именно объекты с такой локацией в основном и предлагала наша краудфандинговая площадка инвесторам в последние полтора года. За это время в кризисный для рынка период мы сумели привлечь в коммерческую недвижимость более 850 млн рублей.

 

Цена объекта в ближнем Подмосковье ниже (самая низкая планка по цене квадратного метра в центре Москвы составляет 250 – 1, 5 млн руб., а на окраине Москвы и в Подмосковье — уже 80 – 200 тыс. руб.), при этом доходность будет примерно той же — 13% годовых, что, безусловно, выгодно инвестору. В такой локации ситуация для инвестора сейчас практически идеальна: вкладывая меньшего капитала, он получает ту же доходность.

 

Ну а миф о том, что бизнес в Подмосковье низкодоходен и посещаемость торговых площадей невелика, постепенно уходит в прошлое. Показатели торговых точек продуктового ритейла в районах старой застройки в подмосковной локации говорят нам об обратном. А недорогой продуктовый магазин всегда будет пользоваться спросом. Хорошее помещение в Подмосковье, арендатором которого станет одна из ведущих продуктовых торговых сетей с долгосрочным договором аренды (обороты крупнейших сетей, торгующих продуктами питания, даже в кризис показывали двузначные темпы роста, а сами сети прирастали все новыми торговыми площадями), способно обеспечить инвестору стабильную прибыль, которая будет не меньше, а даже больше чем в самой «лучшей» локации вблизи Кремля.

 

На мой взгляд, смена ориентиров и психологии большинства сегодняшних инвесторов на рынке рано или поздно должны повлиять и на уровень цен внутри Садового кольца, которые неизбежно пойдут вниз. Такой процесс мы замечаем уже сегодня по ряду объектов, выставленных на продажу.