Александр Абуев: «В Москву возвращаются региональные компании, которые в острую фазу кризиса ушли из столицы»
О текущей ситуации на рынке коммерческой недвижимости ComEstate.ru рассказал руководитель отдела продаж УК «МСК Менеджмент» Александр Абуев.
Какая ситуация была на объекте, когда УК «МСК Менеджмент» только зашла на объект и какая ситуация сейчас?
Когда мы вошли в проект, бизнес-центр был практически пустой – доля вакантных площадей составляла не менее 85%. Сегодня вакансия не превышает 40%. Хотя и эта цифра, конечно, не маленькая. У БЦ «Парк Победы» три основных собственника – это мы, «УК «МСК Менеджмент», с более чем 40 тыс. кв. метров, 35 тыс. кв. метров у «Научно технического центра» (НТЦ – структура, учрежденная «Русалом», у которой «Русал» арендует площади – Comestate.ru) и 15 тыс. кв. метров находятся в собственности ВТБ. Эти квадратные метры банк использует под свои структуры.
Можно ли говорить, что ваша компания собирается наращивать квадратные метры в БЦ «Парк Победы», вы довольны качеством актива?
БЦ «Парк Победы» - качественный продукт на офисном рынке класса В+. В бизнес-центре создана эффективная современная отопительная система, сочетающая одновременно водную, воздушную и комбинированную подачу тепла. Вариативность позволяет реально снижать расходы на отопление. В здании работает приточно-вытяжная система кондиционирования. Наши инженерные системы практически не хуже систем, используемых в офисных центрах класса А, только там эксплуатационные расходы начинаются от 5-6 тыс. рублей за кв. метр в год, а в БЦ «Парк Победы» они составляют 2 тыс. рублей за кв. метр в год.
А какова арендная ставка в БЦ «Парк Победы»? Знаю, что вы и продаете, и сдаете в аренду площади, что интереснее и кто ваши покупатели и арендаторы?
Нам интереснее продавать площади. Ставка аренды была понижена нами за два года владения объектом на 15%, сейчас она составляет в среднем до 21 тыс. рублей за кв. метр в год. На продажу мы предлагаем помещения от 39 кв. метров. Наши покупатели разные, есть региональные компании, например, «Русская горная металлургическая компания», есть компания из Смоленска, есть производители турбин с заводом в Челябинске. Кстати, они выкупили площади на условиях лизинга. Сейчас в Москву возвращаются региональные компании, которые в острую фазу кризиса ушли из столицы. Я бы сказал, что у нас на объекте формируется пул производственных компаний, хотя мы не ставили себе такую задачу.
Интерес к площадям в бизнес-центре «Парк Победы» прослеживается у компаний, которые взаимодействуют по работе с «Русалом», нахождение компаний в одной локации во многом упрощает бизнес-процессы. Есть покупатели площадей – физические лица. Это дизайнеры, консультанты, видимо, они переезжают в Москву и хотят иметь офис в собственности.
Несмотря на достаточно сложное время, мы не заключаем нерыночных сделок и не реализуем площади лишь бы продать. В противном случае вся недвижимость в БЦ «Парк Победы», принадлежащая УК «МСК Менеджмент», перешла бы к новым собственникам.
А на какие сроки заключаются договоры аренды? Сдаете ли вы площади с отделкой?
И для нас, как собственников, и для арендаторов интересно заключать договоры аренды на 3 года. Но даже если мы и заключаем договор аренды на 10 лет, то прописываем в нем возможность выхода из сделки через те же 3-4 года. Помещения, как правило, сдаются в состоянии shell&core, но если арендатору нужна отделка и он арендует от 500 кв. метров, то мы готовы выполнить ее самостоятельно. Кстати, хочу отметить, что у нас были случаи, когда арендаторы уходили на арендные ставки, ниже наших в полтора раза, но возвращались. Конечно, на то были разные причины, в том числе и проблемы у других арендодателей с кредиторами или правоустанавливающей документацией.
Сегодня модная тема и для бизнес-недвижимости, и особенно для торговой – lifestylе. А в бизнес-центре «Парк Победы» проводятся мероприятия, создается уникальная среда, позволяющая арендаторам жить жизнью комплекса?
Хороший бизнес-центр – это город в городе, с развитой инфраструктурой и широким спектром возможностей для работающих в нем людей. Поэтому у нас есть фитнес-клуб X-fit, отделения двух банков, мойка автомобилей, планируем запуск торговой галереи, химчистки, салона красоты, премиального ресторана средиземноморской кухни. Но мероприятий на территории бизнес-центра мы не проводим. Пока.
