«Бизнес-парки с хорошей транспортной доступностью и разноплановой инфраструктурой – все еще большая редкость для столичного региона»
В 2019 году на рынке офисной недвижимости ожидается рост объема предложения по сравнению с «антирекордным» 2018 годом, когда было введено минимальное количество новых объектов. Что на сегодняшний день готовы предлагать девелоперы и какие площади востребованы арендаторами на территории активно развивающейся Новой Москвы, рассказывает Евгения Лучицкая, официальный представитель A-Store Estates, девелопера делового квартала Neopolis.
Ведущие консультанты рынка офисной недвижимости отчитались о минимальном вводе коммерческих площадей в 2018 году, добавив, что выравнивание ситуации возможно лишь к 2021 году. Как бы вы охарактеризовали перспективы офисного рынка в 2019 году?
Прошлый год на рынке офисной недвижимости был противоречивый. С одной стороны, было заключено максимальное количество сделок. Объем поглощения, по данным CBRE, составил 1,45 млн кв. м недвижимости – рекордный показатель за последние 10 лет. На фоне этого снижается доля вакантных площадей – в среднем по рынку она составляет около 11%. С другой стороны, введен минимальный объем нового предложения за почти два десятилетия – около 133 тыс. кв. м офисных площадей. Словом, абсолютные рекорды – это про 2018 год.
Заглядывая в будущее, ожидаем, что 2019 год может продемонстрировать как рост объема предложения – в 2 раза по сравнению с прошлым годом. Количество сделок, скорее всего, сохранится на прежнем уровне. Другими словами, можно надеяться на восстановление баланса между спросом и предложением. Например, предварительные расчеты демонстрируют, что ориентировочный объем ввода в эксплуатацию вырастет почти в 4 раза – до 558 тыс. кв. м. Между тем, I квартал 2019 года демонстрирует отрицательную по сравнению с прошлогодними показателями статистику по вводу объектов в эксплуатацию: на текущий момент введено около 27,5 тыс. кв. м офисных площадей, тогда как годом ранее – 37 тыс. кв. м. Разница практически в 2 раза. Это еще больше подчеркивает ситуацию с дефицитом офисных площадей в Москве и еще сильнее обостряет конкуренцию, прежде всего, за крупные офисные блоки.
Ряд компаний в связи с этим решили строить штаб-квартиры под себя или покупать/арендовать крупные бизнес-центры, в результате чего некоторые заявленные к вводу объекты будут вымыты с рынка на стадии проектирования или раннего этапа реализации. Например, о своих намерениях уже заявили такие корпорации как Mail.ru (компания ведет переговоры с MR Group по аренде 100 тыс. кв. м в строящемся МФК City One рядом с «Москва-Сити») и РЖД (планирует создать собственный Сити около Рижского вокзала); ищет новый офис площадью 50 тыс. кв. м банк Тинькофф (ведет переговоры о покупке офисной части комплекса «Акватория»); Сбербанк к 2021 году переедет в новый офисный комплекс площадью 300 тыс. кв. м на Кутузовском проспекте. Это свидетельство современного тренда на объединение структур и оптимизацию расходов на содержание подразделений, расположенных в разных концах мегаполиса.
В этой связи особым направлением для такого рода консолидации становится Новая Москва. Целый ряд компаний уже обосновали там свои штаб-квартиры: сюда переехали крупные представители телекоммуникационного и IT-сектора – «Ростелеком», Oracle, «Астерос», ГК «Систематика», а также такие международные компании, как Coca Cola и 3М. Здесь большое количество парковочных мест для резидентов и гостей – легко добраться на автомобиле в направлении, противоположном основному трафику, введены в эксплуатацию новые транспортные развязки, в шаговой доступности работают новые станции метро. Кстати, сотрудники компаний, офисы которых расположены в Новой Москве, в интервью различным СМИ также неоднократно отмечали, что ехать на работу на общественном транспорте или автомобиле против основного пассажиропотока намного легче, чем совершать даже более короткий путь в центр столицы.
По нашему проекту Neopolis мы видим высокий интерес со стороны потенциальных арендаторов, которые ищут премиальные площади от 15-20 до 60 тыс. кв. м. Причина проста: арендаторы взвешенно подходят к финансовым вопросам и потому стремятся выбрать наиболее удачное предложение – и по локации, и по соотношению цена/качество. К тому же вдобавок к оптимизации расходов на аренду клиент получает дружелюбную среду и разноплановую инфраструктуру, что в пределах старой Москвы получить в одном комплексе практически невозможно.
Скорее всего, эта тенденция к децентрализации будет набирать обороты, поскольку в ближайшей перспективе ввод нового предложения в пределах Садового кольца будет небольшим – в пределах 8% от общего объема. И в свете роста ставок на аренду премиальных офисов в исключительных локациях их смогут позволить себе немногие и, скорее всего, не такие масштабные структуры.
Расскажите поподробнее о Новой Москве. За последние годы построен ряд бизнес-центров на прилегающих к МКАДу территориях. Есть ли перспектива появления нового делового района в связи с активным развитием транспортной инфраструктуры?
Можно сколько угодно строить домов, офисов и другой недвижимости, но это все станет мертвым грузом и пустой тратой денег, если не развивать транспортную инфраструктуру. Так когда-то обстояло дело с «Москва-Сити»: небоскребы росли быстрее, чем строились станции метро и дороги, но сейчас практически все проблемы уже решены.
И сейчас дорожно-транспортная инфраструктура Новой Москвы развивается в соответствии с планами по строительству жилых и коммерческих объектов. Особенно активно развивают ближайшие к Москве районы, поэтому они являются привлекательной с точки зрения инвестиций в любые сегменты недвижимости – в жилье, торговые или офисные помещения. К примеру, на днях открылся крупный ТПУ, в который вошли станция метро «Саларьево», также недавно открывшийся ТРЦ «Саларис», перехватывающий паркинг на 1,6 тыс. машин, международный автовокзал, остановки наземного городского пассажирского транспорта. Благодаря этому ТПУ, который будет обслуживать около 115 тыс. человек в сутки, дорога в Новую Москву станет намного комфортнее. А вскоре будет достроен пешеходный переход от метро «Саларьево» через Киевское шоссе к деловому кварталу Neopolis, который сократит путь до 7 минут.
В районе метро «Румянцево» и «Саларьево» уже сформировался определенный деловой кластер с несколькими крупными офисными и торговыми центрами, бизнес-парками, качественным жильем, а также необходимыми объектами инфраструктуры для удобной жизни. Например, в составе ТРЦ «Саларис» общей площадью 310 тыс. кв. м разместились известные сетевые кафе и рестораны, в торговой зоне — популярные и люксовые торговые марки и бренды, а также фитнес-клуб, 8-зальный кинотеатр, детский «Панда Парк» и первая в России шоу-арена с цирковой акробатической школой для детей и взрослых.
Кроме того, еще один кластер формируется в районе Коммунарки: здесь построен крупный административно-деловой центр, который может создать до 100 тыс. рабочих мест. Почти готовы четыре новые станции Сокольнической линии метро – их открытие ожидается в мае, поэтому вскоре «Саларьево» перестанет быть конечной станцией. Также запланировано строительство новой ветки – «Коммунарской», ее открытие намечено на 2023 год.
Несколько лет лидером по объему сделок был госсектор, в 2018-м на первый план вышли IT и телекоммуникационные компании. Как в связи с этим может измениться структура спроса в 2019 году?
По итогам первого квартала 2019 года, наибольший спрос на офисные помещения зафиксирован в банковском секторе благодаря сделке Росбанка по аренде 15 тыс. кв. м площадей в «Москва-Сити». Этот тренд может закрепиться по итогам финализации сделки банком Тинькофф. Ожидается, что по-прежнему будут активны компании из сектора IT и телекоммуникаций. Также устойчивый спрос на крупные офисы сохраняется со стороны госкомпаний и структур с государственным участием. Как сообщалось ранее, по состоянию на конец 2018 года доля госкомпаний и компаний с государственным участием составила порядка 20% в объеме спроса.
Насколько изменилась за последнее десятилетие концепция офисных центров?
Подход к офисному строительству во многом изменился на волне развития энергоэффективных технологий и новых подходов к формированию комфортной для человека среды – и жилой, и рабочей. Тренд на благоприятную атмосферу в офисах задали IT-гиганты, вроде Google и Apple. Именно они стали драйверами в создании нестандартных рабочих пространств, в которых по-домашнему уютно и работу можно чередовать с различными активностями: поиграть в настольные игры, сходить в сауну или спортзал и даже поспать в закрытой капсуле.
В связи с тем, что бизнес-парки строятся на больших территориях, в рамках российских проектов удается найти удачный баланс между офисной составляющей и сервисной инфраструктурой. Например, концепция Neopolis изначально подразумевала создание lifestyle-офиса, инфраструктура которого позволит резидентам не только активно работать в своих офисах, но и отдыхать, а также успевать решать свои бытовые вопросы. Только это не в рамках офиса одной корпорации, а в масштабе целого делового квартала. В каждом из четырех корпусов запроектированы кафе и рестораны, предусмотрены пространства для офисов банка, аптеки, химчистки, шоу-румов, салона красоты, супермакерта, выставочного пространства.
В одном из четырех 9-этажных корпусов запроектирован фитнес-центр площадью 3500 кв. м с современными тренажерами, 25-метровым бассейном и SPA-зоной. На эксплуатируемых кровлях появится воркаут с турниками, брусьями, шведской стенкой и другим спортивным оборудованием для занятий уличным фитнесом. Также будет функционировать зона аэробики и йоги для любителей упражнений на свежем воздухе. А для тех, кто предпочитает прокатиться с ветерком на велосипеде, самокате или роликах, на территории делового квартала оборудуют дорожки со специальным покрытием.
Обобщая вышесказанное, хочу отметить, что такого рода бизнес-парки – с хорошей транспортной доступностью и разноплановой инфраструктурой – все еще большая редкость для столичного региона, и в условиях ограниченного ввода офисных площадей и роста ставок являются хорошим решением в пользу консолидации компании, оптимизации расходов на аренду и обеспечения сотрудников комфортными условиями для работы.
Меняется ли подход к выбору офисных площадей? Какие критерии нынче важнее прочих для арендаторов?
Здесь можно выделить целый ряд критериев к бизнес-центрам А-класса – они актуальны практически для всех участников рынка офисной недвижимости:
– возможность приобретения и аренды крупных офисных блоков;
– эффективные планировочные решения, позволяющие создавать гибкие рабочие пространства;
– современная инженерия, которая позволит не в ущерб комфорту минимизировать арендуемую площадь и затраты на нее;
– рекреационная инфраструктура, обеспечивающая сотрудникам разноплановый досуг и необходимый набор сервисных услуг;
– повышенные требования по безопасности.
Говоря о планировочных решениях, хочу отметить, что существенно вырос спрос на гибкие офисы – они позволяют сокращать количество арендуемых квадратных метров. Недавно мы провели исследование, которое показало, что за последние два года в структуре спроса на 10% выросла доля компаний, где более трети сотрудников работают удаленно либо по гибкому графику. Однако подобные офисные пространства позволяют организовать сделать далеко не все готовые бизнес-центры. Важным условием является правильное инженерно-техническое обеспечение по электроснабжению и воздухообмену, за счет чего есть возможность технически разместить рабочее место на 6 кв. м вместо 10-12 кв. м. И если имеющихся в бизнес-центре мощностей достаточно, арендатор может выбрать офис на 20-30% меньшей площади без потери качества в комфорте.
И еще несколько показательных цифр об изменении в подходе выбора офисных площадей. Исходя из нашей аналитики, за последние пять лет на 64% выросло количество обращений, при которых в качестве обязательного критерия указывается наличие спортивной инфраструктуры. При этом, опрос показал, что 86% арендаторов отметили в качестве существенного преимущества возможность заниматься спортом, 74% – выразили заинтересованность в беговых и прогулочных дорожках. Почти столько же – 71% – заинтересованы в кафе и ресторанах здорового питания, а для 49% респондентов было важно, какие возможности предлагаются для работы на свежем воздухе (оборудованные общественные и зеленые зоны, wi-fi на всей территории и др.). Еще около 15% опрошенных заинтересовались зонами для йоги и веганскими кафе.
Это, на мой взгляд, весьма актуальный тренд, который демонстрирует направленность арендаторов на привлечение в свой штат молодых специалистов. Поколение в возрасте 20-30 лет, численность которого из-за демографического провала невысока, очень ценит интерес к спорту и приверженность здоровому образу жизни. Тем самым благодаря ЗОЖ-инфраструктуре работодатели стремятся повысить лояльность молодежи и свое конкурентное преимущество на фоне других компаний.
