Блиц: Госмонополия на кадастровую оценку – приговор бизнесу или наведение порядка в отрасли
Министерство экономического развития РФ разработало законопроект «О государственной кадастровой оценке». Он упраздняет институт независимой кадастровой оценки недвижимости и может быть одобрен уже до конца года, что приведет к созданию госмонополии на кадастровую оценку недвижимости. Портал ComEstate.ru решил выяснить, что думают о законодательной инициативе участники рынка коммерческой недвижимости.
Алексей Каминский, руководитель комиссии по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости общественного совета при Росреестре, президент НП «СРОО «Экспертный совет»
Законопроект обсуждался на площадках профессиональных объединений – во время заседаний общественного совета при Росреестре, на круглых столах в «ОПОРЕ России», «Деловой России», Агентстве стратегических инициатив, Торгово-промышленной палате РФ, Российском союзе промышленников и предпринимателей. Проводили заседания профессиональные региональные объединения в Волгограде, Перми, Челябинске, Новосибирске, Абакане. Результаты этих мероприятий широко освещались в СМИ. К настоящему моменту оформилась консолидированная профессиональная, предпринимательская и общественная позиция – данный законопроект принимать нецелесообразно либо преждевременно. Введение института государственных налоговых оценщиков не решит проблем кадастровой оценки, а усугубит существующие и создаст новые. Реального улучшения ситуации можно добиться только продуманным поэтапным изменением действующего законодательства. И ключевой принцип, которого стоит придерживаться, – широкое общественное обсуждение проблем кадастровой оценки и института оспаривания, а также вариантов их решения.
27 октября 2015 года в Госдуму был внесен альтернативный, аргументированный законопроект «О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации», который отражает мнение профессионального сообщества и учитывает баланс интересов государства, населения и бизнеса.
После того как профессиональное и предпринимательское сообщество сформировало свою позицию, очередь за представителями Минэкономразвития России, которых не было ни на одной публичной дискуссионной площадке. В министерстве и правительстве проводятся совещания за закрытыми дверями, в том числе с руководителями организаций, на площадках которых обсуждался законопроект. Задача таких совещаний – не услышать аргументированную позицию сообщества, не начать обсуждение ключевых положений законопроекта, а получить одобрение правительства, которое формально даст карт-бланш на внедрение законопроекта. Широкой позиции профессионального и предпринимательского сообщества фактически противопоставляется административный ресурс.
Стоит отметить, что замена кадастровой оценки на нормативную государеву цену (а именно к этому ведет законопроект Минэкономразвития России) – лишь вершина айсберга. При такой ситуации количество недовольных кадастровой оценкой неизбежно будет расти. Но это недовольство уже не получится направить в конструктивное русло, потому что механизма оспаривания не станет или он просто не будет работать (будет являться законодательным атавизмом – право оспорить имеешь, а возможности – нет). Кадастровая стоимость будет определяться для налогообложения, рыночная – продолжит существовать для других целей. Если кадастровая стоимость не будет иметь никакого отношения к рыночной стоимости, то и оспаривать будет нечего. Эта конструкция полностью устраивает чиновников.
Вопрос в том, кто будет выполнять кадастровую оценку – оценщики или чиновники – должен волновать профессионалов, квалифицированных оценщиков, которым важна судьба профессии. Наша профессия создавалась в течение 20 лет. К настоящему моменту существуют требования к образованию и квалификации оценщиков, есть саморегулируемые организации, которые осуществляют контроль над своими членами, а их самих в свою очередь контролирует государство. Есть закон об оценочной деятельности, федеральные стандарты оценки, методические рекомендации, которые регламентируют нашу работу. Происходит становление института профессиональной оценки.
Все это предлагается перечеркнуть и сказать, что работы по кадастровой оценке будут выполнять исключительно чиновники, к которым, напомню, нет никаких требований, а контроль над ними осуществляют их коллеги по ведомству.
Прямой связи между введением института государственных налоговых оценщиков и рынком недвижимости нет. Но в среднесрочной перспективе бизнес почувствует проблемы. Налог будет взиматься с завышенной кадастровой стоимости, последуют попытки компенсировать затраты повышением арендной ставки, то есть решением будет давление на другой бизнес, а это в свою очередь приведет к повышению цен на товары, от чего пострадает население. Но и таким образом компенсировать затраты получится далеко не у всех. Тех, кому это не удастся, будет ожидать разорение. В целом можно с уверенностью говорить о грядущем снижении инвестиционной активности.
Под ударом окажется не какой-то отдельный вид собственности, а любой доходоприносящий бизнес. Будут брать с тех, кто еще дышит. В первую очередь это ключевые налогоплательщики – современные торговые и офисные центры, складские и производственные комплексы. Любой прибыльный эффективный бизнес первым почувствует нововведения.
Имея законодательное право на установление нормативной цены, чиновники обязательно будут его использовать. Демонстративное игнорирование позиции профессионального сообщества со стороны власти – явно непозитивный сигнал. Вместо того чтобы рассматривать кадастровую оценку как согласование баланса интересов, идет затыкание отдельных бюджетных дыр за счет бизнеса и населения.
Хочу отдельно отметить, что проблему кадастровой оценки, как любой комплексной системы, надо решать поэтапно. Специалист, выполняющий работы по кадастровой оценке, оценивает сотни тысяч и миллионы объектов, и получает данные о них не во время визуального осмотра или беседы с владельцами недвижимости, а из кадастрового перечня, который формирует администрация субъекта. Оценщик по закону не имеет права вносить изменения в исходную информацию. Доходит до нелепого: если в перечне указан год постройки – 1990, оценщик, даже если ему доподлинно известно, что дом был возведен в 1960 году, не имеет права менять характеристики объекта. Выявленные неточности правятся исключительно в установленном порядке, в рамках исправления кадастровых ошибок, уже после установления кадастровой стоимости. Наша практика дает огромное число примеров подобных ошибок. Есть и вовсе анекдотичные случаи, когда под корректным названием «профилакторий» впоследствии оказывается профилакторий для крупного рогатого скота или у 9-этажного здания по документам значатся деревянные стены.
Серьезной проблемой остается отсутствие единой методологии, что приводит к тому, что в одном субъекте объект капитального строительства оценивается с НДС, а в другом – без. Разница, между прочим, составляет 18%. Сегодняшняя методология предписывает оценщикам оценивать объект по максимальной стоимости, выбирая из возможных видов разрешенного использования. В результате два земельных участка, на которых расположены одинаковые частные жилые дома, могут кратно различаться по кадастровой стоимости. По одному указан вид разрешенного использования «под индивидуальное жилищное строительство», а по другому – «под жилищное строительство» (или другие похожие формулировки, но без слова «индивидуальное»). Значит, на последнем земельном участке может быть построен многоэтажный жилой дом, и, следовательно, стоимость такого объекта резко возрастает. Подобных примеров в Московской области насчитывается более 30 тысяч.
Полагаю, что позиция сообщества должна быть услышана и власть пойдет на диалог. В Госдуме пройдут парламентские слушания по обсуждению законопроекта.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP
С возможным принятием законопроекта глобально мало что изменится. На сегодняшний день кадастровая оценка недвижимости, по сути, и так осуществляется госкомпаниями. В Петербурге, например, это ГУП «ГУИОН».
В целом ситуация неоднозначная. Кадастровая оценка проходит по системе массовой оценки по единому стандартизированному методу, который может не учитывать целый ряд особенностей отдельных объектов недвижимости. В связи с этим было (и есть) очень много недовольства после последней проведенной оценки. Множество компаний пытались через суд оспаривать результаты оценки совместно с независимыми консультантами.
Коммерческая недвижимость постепенно приводится к единому стандарту кадастровой стоимости. Эта стоимость напрямую влияет на размер налога на имущество, который необходимо ежегодно оплачивать собственникам объектов недвижимости, таким образом, издержки на содержание самого имущества могут меняться в ту или иную сторону.
Я не думаю, что на арендные ставки или на сделки купли-продажи сможет повлиять данная законодательная инициатива. Арендные ставки, стоимость квадратного метра формирует рынок, под который уже приспосабливаются другие факторы. Не думаю, что принятие законопроекта спровоцирует волну исков. Наоборот, со временем исков будет меньше, поскольку переоценка недвижимости уже произошла и большинство собственников, у кого сильно возросла кадастровая стоимость, так или иначе начали предпринимать какие-то шаги или планируют это сделать.
Ирина Радченко, заместитель руководителя рабочей группы при ГД РФ по мониторингу законодательства в сфере налогообложения имущества, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, председатель международного клуба «Интеграция»
Оцениваю данный законопроект негативно, так как государство собирается решить проблемы с дефицитом бюджета, пытаясь ввести рыночные механизмы, связанные с налогом на имущество, не рыночными способами. В частности, с принятием этого законопроекта исчезнет институт независимой оценки и возможность оспаривания в комиссии, состоящей из членов СРО и представителей бизнеса. Данным законом предполагается создание межведомственных комиссий, в которые будут входить те же чиновники.
Таким образом, данный законопроект продолжит курс на госмонополизацию многих отраслей бизнеса, который мы наблюдаем в последнее время.
Демократические принципы, которые сейчас существуют при оспаривании кадастровой стоимости, тоже канут в прошлое.
С принятием законопроекта инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости может снизиться. Уже сейчас есть достаточно много примеров, когда аренда помещения или земельного участка бывает выгоднее владения им.
Число исков в ближайшее время будет расти лавинообразно, так как кадастровая оценка проведена еще не во всех регионах, а значит, еще не все собственники получили «письма счастья» из налоговых инспекций. Количество удовлетворенных исков будет уменьшаться, так как во многих регионах на суды, в случае удовлетворения ими исков, оказывается административное давление со стороны местных органов власти.
К сожалению, в России не сформировано гражданское общество, к которому власть бы прислушивалась при внедрении тех или иных законов. Поэтому вероятность принятия закона в данной редакции очень велика. По сути, принятие этого закона в редакции Минэкономразвития подведет жирную черту под попытками налаживания диалога между властью, бизнесом и гражданами.
Александр Ошурко, заместитель генерального директора компании Praedium
Данный законопроект достаточно противоречив и ожидаемо вызовет недовольство у бизнеса. Более того, даже коллеги-законодатели раскритиковали данную инициативу и 27 октября уже вынесли на обсуждение множество корректировок: создание независимого экспертного совета для оспаривания оценки, включение представителей бизнеса в состав обсуждений и многие другие. Мы оцениваем принятие данного закона как маловероятное, поскольку он во многом повредит бизнесу, который и так находится сейчас не в самом выгодном положении. Однако в текущих экономических и политических условиях ничего нельзя исключать.
Если несмотря на явную ангажированность проект все-таки будет принят в существующем виде, что нам представляется маловероятным, то его влияние на рынок будет колоссальным. Фактически у собственников пропадет возможность адекватно оспаривать результаты государственной оценки: как это делать, если в совете – тоже представители государства? Кроме того, такое решение может повысить коррумпированность властей в данных вопросах.
Стоимость объектов коммерческой недвижимости, если все же институт независимой оценки будет ликвидирован этим законом, возрастет пропорционально увеличению налогового бремени собственников. Однако, на наш взгляд, собственники продолжат бороться с завышенной, на их взгляд, кадастровой оценкой всеми различными методами, в том числе посредством судебных разбирательств.
Андрей Ковалев, собственник ГК «Экоофис»
Переход к методике расчета налогообложения исходя из кадастровой стоимости объекта уже сказался на московском рынке коммерческой недвижимости. Налоговые поступления с объектов коммерческой недвижимости составляют сейчас заметную часть доходов города (порядка 5%, а, возможно, даже немного более). При нынешнем состоянии рынка коммерческой недвижимости, обусловленном экономической конъюнктурой, предпосылок для роста стоимости объектов коммерческой недвижимости, как и для увеличения арендной ставки, не видно. Основная задача собственника сегодня - удержание арендатора, и это очень мотивирует быть лояльным в вопросе арендной ставки. Так что в ближайшей перспективе заметных изменений ценообразования рассматриваемая инициатива, думаю, не принесет.
Практика оспаривания оценки как раз и закладывает основания для формирования экономически обоснованной стоимости объектов недвижимости. Это помогает корректировать саму методику оценки, которая пока несовершенна и порождает порой парадоксальные ситуации, вплоть до существенной разницы в оценочной стоимости метра в аналогичных помещениях одного и того же здания.
С принятием законопроекта вряд ли стоит ожидать резкого сокращения числа требований о снижении кадастровой стоимости. Что действительно изменится - рассматривать обращения будет та же инстанция, на которую поступает жалоба. Скорее всего, основная масса обращений будет приходиться на конец года, когда собственники ознакомятся с суммой налога. Остается только надеяться, что такие обращения в случае передачи полномочий по оценке государству будут учитываться и анализироваться с целью коррекции методики оценки.
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG
На сегодняшний день кадастровая оценка является предметом крупных судебных споров, так как во многих случаях кадастровая стоимость объектов коммерческой недвижимости на порядок - в два, даже в три раза превышает их реальную рыночную стоимость. И потому переоценка недвижимости, кстати, является серьезным источником заработков для оценщиков. То есть система оценки явно нуждается в доработке, но создание госмонополии в данном случае вряд ли способно решить проблему. Простая передача прав в руки чиновников ни к чему не приведет, нужно разрабатывать и внедрять более гибкий механизм оценки.
