Блиц: Снос объектов - удар по доверию бизнеса к власти или польза для города
Ночью длинных ковшей была названа акция, прошедшая в ночь с 9-го на 10 февраля, во время которой по решению мэрии Москвы были снесены или повреждены 97 торговых объектов. Многие собственники помещений утверждают, что их постройки законны, что подтверждается соответствующими решениями судов. Мэрия, в свою очередь, ссылается на вступившую в силу поправку к статье 222 ГК РФ. Портал ComEstate.ru обратился к экспертам с вопросами: как вы относитесь к сносу торговых павильонов; насколько реально их владельцам получить какую-либо компенсацию от мэрии; могут ли помочь собственникам объектов политические силы и бизнес-объединения, а также можно ли говорить о грядущем переделе рынка уличной торговли.
Виктор Козин, исполнительный директор NAI Becar
Интересно то, что некоторые документы на право собственности датированы в то время, когда уже работал Сергей Собянин. Отсюда возникает вопрос: каким образом эти документы были получены жульническим образом, если их выдавало окружение мэра Москвы? Если разрешения были выданы при предыдущей власти, то приход новой власти не должен создавать никаких угроз для бизнеса. В противном случае всё будет завязано не на законодательные нормы, а на конкретные команды при конкретных персоналиях. Но тогда получается, что бизнес не может верить законам. Если при сегодняшнем руководстве выданные документы легитимны, то при новой власти легитимность документов ставится под сомнение. Снос объектов, названных «самостроями», - это удар по доверию всего бизнеса к власти. Эта ситуация приводит к тому, что любой, кто захочет вложить инвестиции в бизнес, несколько раз подумает – а стоит ли. Люди, имеющие официальные документы на права собственности, будут отстаивать свои интересы в суде.
Наталья Круглова, директор бизнес-департамента «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor
Отношение к произошедшему крайне противоречивое. Если судить по информации в СМИ и соцсетях, не все объекты были самостроем. И снесли не только те объекты, которые по признакам, установленным законодательством, реально были самостроем (и на их снос город имел право), но и те объекты, которые не были самостроем. И по ним должна была быть реализована самостоятельная процедура изъятия для городских нужд, с выкупом и выплатой компенсации бывшим владельцам. Город же снес все объекты одним махом, не слишком усложняя себе жизнь анализом оснований. Могу заблуждаться, но по имеющейся информации – это выглядело именно так. И здесь просматривается нарушение законодательства, которое со стороны городской власти недопустимо. Отсюда следует наблюдение, и не менее важное, чем анализ правовых оснований действий города. Почему эта история имеет такой выраженный общественный резонанс? Из-за отношения власти к правам собственности. В любой цивилизованной стране они неприкосновенны. Именно они обеспечивают стабильность и преемственность социальных и общественных институтов. Если же права собственности нарушаются властью – это чудовищный сигнал того, что общество находится на грани очередной катастрофы. Посмотрите, когда права собственности нарушаются в историческом контексте: это войны, перевороты, смены экономического уклада. Поэтому общественность так ощутимо и вздрогнула в ночь с 8 на 9 февраля… И третье, о чем еще надо сказать в этой связи - для участников рынка недвижимости еще раз поменяли общественный договор с властью. Первый раз это было после смены властной команды: тогда отменили заключенные ранее инвестконтракты. Что де-факто означало потерянные вложения для целых групп собственников и передел активов. Теперь – снос объектов, которые все эти годы власть считала по умолчанию легитимными. Да, возможно, оснований для этого не было, и пользователи недвижимости делали вид, что не знают о своих нарушениях (или считали, что их нет), вторые – не замечали нарушений. Но вот, глаза открылись, нарушения замечены. Все, негласные правила поменялись, теперь такие объекты использовать нельзя. Легализуйте нарушения прошлых дней или готовьтесь к сносу. Реальность еще раз изменилась.
Чтобы ответить на вопрос, возможно ли собственникам снесенных объектов получить компенсацию, нужен правовой анализ каждого кейса. Если объект подпадает под определение самостроя – к городу нет претензий правового характера, и вопрос о компенсациях не стоит. Если город провел работы по сносу с законодательными нарушениями – собственники должны ожесточенно судиться за компенсации. Основания для этого есть. Какова будет правоприменительная практика - посмотрим.
Думаю, что было бы не бесполезно, если бы инициативные члены политических партий и бизнес-объединений помогли пострадавшим пользователям недвижимости, включая арендаторов, с юридическим анализом и поддержкой исков. Это было бы оправдано и полезно – заменить эмоции юридическим разбором перспектив ситуации. На мой взгляд, самые пострадавшие в этой истории – мелкие арендаторы, ИП, малый бизнес, который потерял товар и оборудование, платежи по договорам аренды, а это очень большая нагрузка. Они в первую очередь заслуживают внимания и юридической поддержки со стороны общественных и политических организаций.
На вопрос о возможном переделе рынка отвечу, что его можно допустить. Однако данное допущение не снимает вопроса о правовых основаниях существования снесенных объектов. И мне кажется логичным сначала ответить на вопрос о легитимности сноса.
Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость»
В решении столичных властей, принявших меры по ликвидации палаток/сооружений, вижу пользу для города. Конечно, есть бизнесмены, работавшие в этом сегменте и столкнувшиеся с трудностями, однако вопрос касается облика Москвы и возращения ей прежнего, исторического вида. То, что портило столицу, исчезло, и сейчас за всеми нелепыми строениями, нагромождением павильонов, мы, наконец, сможем увидеть город во всей его красоте. Улицы стали намного опрятнее. У нас замечательные станции метро, прекрасные по своей архитектуре, но мы этого не замечали за стенами торговых палаток и павильонов, облепивших Москву. В особенности это решение важно для центральной части столицы: вместо данных сооружений планируется создать так нужные для районов парки, места для отдыха.
Поэтому самая идея правильная, тем более что, насколько мне известно, бизнесменам были предложены альтернативы, и среди возможных решений озвучивался перенос коммерческих площадей. Замечу, что за последние два года Москва значительно преобразилась, стала намного краше, и снос павильонов - лишь одна из реализованных мер. В свое время мы столкнулись с тем, что нужно было менять рекламные вывески, однако город стал лучше, аккуратнее, и мне, как его жителю, нравятся осуществляемые перемены. Москва избавляется от всего лишнего, и результат проведенных действий - красивые улицы с пешеходными и велосипедными дрожками, комфортным пространством. У города есть свой стиль, и украшение столицы является одним из приоритетных направлений властей.
Андрей Колпиков, главный архитектор проектов (ГАП) архитектурной мастерской «Мезонпроект»
В самом сносе объектов, временно возведенных или обветшавших, ничего предосудительного нет. Вопросы в другом - как это организовано и что будет взамен. То, как был произведён снос, вызывает глубокое сожаление. Сделано все без элементарной уважения к людям, как к частникам, так и к пользующихся их услугами, я уже не говорю о программе поддержки малого бизнеса.
Не было никакой аварийной ситуации - можно было спокойно, в течение квартала, например, по графику разобрать, а не ломать оборудование вместе с павильонами, предварительно рассмотрев варианты альтернативы площадей. Малые формы торговли, обслуживания и общепита необходимы городу не меньше, чем бульвары или освещение. Если планируется вместо снесенных объектов поставить постоянные павильоны, опять же никто не мешает сначала все спроектировать, а потом уже расчищать.
Для каждой площадки должно быть найдено индивидуальное планировочное и стилевое решение. Если будут применяться усредненные приёмы «под копирку», это существенно упростит облик наших площадей и улиц.
Елена Тихонова, юрист КА «Юков и партнёры»
Вопрос обоснованности сноса строений, перечисленных в так называемом «Списке 104», сейчас один из самых обсуждаемых. С введением в действие с 01.09.2015 года ч. 4 ст. 222 ГК РФ у органов местного самоуправления появилась возможность принимать решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, в частности, в случае со строениями, снесенными в Москве, расположенными на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
При этом по смыслу п. 4 ст. 222 снесены могут быть только «самовольные постройки», а вот что считать самовольными постройками, указано в первой части данной статьи. В связи с этим возникает вопрос, кто должен установить, что строение является «самостроем». Таким органом является суд. Следовательно, без решения суда о признании объекта самовольной постройкой законность и обоснованность решения о сносе строения ставится под большой вопрос.
Что касается собственников таких самовольных построек, которые были признанными самовольными, однако в силу той же ст. 222 (п. 3), право собственности на них было зарегистрировано в судебном или ином установленном законом порядке и сведения о которых уже были внесены в ЕГРП, то снос таких построек без оспаривания права собственности напрямую нарушает Конституцию РФ (ст. 35).
Возникает вопрос о том, должна ли применяться п. 4 ст. 222 ГК РФ к самовольным постройкам, по которым срок давности на иск о признании самовольной постройкой и сносе постройки истек (применяется общий срок исковой давности – 3 года). Именно такая ситуация была у некоторых собственников снесенных объектов. Здесь несколько сложнее с точки зрения вопроса безопасности таких объектов, поскольку в случае заявления об истечении срока давности по таким требованиям, суд в любом случае, даже если такие объекты не безопасны, не может эти требования удовлетворить. При этом, однако, суд не удовлетворит и требования о признании права собственности на такую постройку, если она окажется небезопасной или не будет соответствовать иным требованиям п. 3 ст. 222 ГК РФ. И в этом случае возникает некий вакуум, когда и право собственности нет, и снести нельзя. Тем не менее, даже в этом случае снос постройки в том виде, в котором предлагает мэрия Москвы, не является выходом из ситуации, и представляется, что п. 4 ст. 222 в этом случае тоже не подлежит применению.
Игнорирование же решения арбитражных судов, которыми строения не признаны самовольной постройкой, в любом случае нельзя считать положительным моментом.
Единственный возможный вариант компенсации для собственников снесенных объектов – это обратиться в суд. При этом такой способ подойдет только для собственников, то есть чьи права собственности на объекты были зарегистрированы. При этом сложно сказать, какова вероятность удовлетворения таких исков в отсутствии достаточной судебной практики по указанному п. 4 ст. 222 ГК РФ.
Насколько можно видеть из новостей, некоторые бизнес-объединения уже высказывались по поводу сноса строений в Москве и, очевидно, пытаются предпринять какие-либо меры, направленные на помощь владельцам снесенных строений. Однако, как уже указывалось, взыскание убытков в суде представляется единственным способом защиты нарушенных прав на данный момент.
Снос павильонов около станций метро, особенно в центре города, приведет к определенному переделу рынка торговли, поскольку, по словам представителя мэрии, торги на право заключения аренды в указанных метах будут проводится по общим основаниям для всех. При этом проведение таких торгов является нормальной практикой и закону не противоречит. Стоит отметить, что предоставление собственникам (зарегистрированным в ЕГРП) права преимущественного заключения арендного договора на местах сноса их строений, могло бы стать одним из способов урегулирования ситуации со сносом их строений.
Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
С одной стороны, данные объекты, конечно, были довольно неэстетичными с точки зрения архитектуры, и в некоторой мере портили внешний вид столицы. Но, с другой стороны, есть некоторые вопросы к методу решения данной проблемы. Все мы понимаем, что те сооружения, которые в данный момент признаны незаконными, некоторое время назад получили разрешительную документацию от представителей государственных органов. Данные постройки функционировали не один год, имели подключение к городским сетям водоснабжения и электричества, имели документы на право собственности. Исходя из европейского опыта, если ранее представителями власти были совершены ошибки, то ответственность за них несут соответствующие государственные органы и должностные лица, а постройки выкупаются у собственника по рыночной стоимости, и только после этого осуществляется снос.
Насколько реально владельцам снесенных объектов получить какую-либо компенсацию у мэрии через суд? Пока этот вопрос, пожалуй, остается открытым. Конечно, есть вероятность, что государство частично компенсирует убытки собственников объектов, а соответственно и их арендаторов, индивидуальных предпринимателей. Будем надеяться, что данные меры будут действительно реализованы, а не останутся на станицах СМИ.
Могут ли помочь различные политические силы и бизнес-объединения? В текущей нестабильной экономической и политической ситуации сложно делать прогнозы о влиятельности тех или иных политических сил. В данной ситуации, скорее, уместна фраза «спасение утопающих дело рук самих утопающих», и на фоне поддержки общественным мнением и некоторыми политическими силами, у пострадавших есть все шансы компенсировать убытки.
Прежде чем будут созданы единообразные киоски, пройдет некоторое время, и за этот период, есть вероятность, что предприниматели для сохранения бизнеса найдут небольшие площади в аренду в качественных и проходимых торговых центрах. И по окончании строительства киосков, спрос на них, возможно, будет несколько ниже ожидаемого.