«Большой и качественный проект редевелопмента способен создать предпосылки для повышения статуса окружающих территорий и цен на недвижимость»
Ревитализация территории старой фабрики и превращение ее в современный бизнес-центр – задача, в ходе которой приходится решать множество задач, связанных, прежде всего, с длительной историей места. Об опыте создания бизнес-парка «Фактория» в одной из промышленных зон Москвы рассказывает Мария Николаева, глава бюро MAD Architects.
Расскажите, пожалуйста, об истории и особенностях территории бизнес-центра «Фактория». С чем вам пришлось иметь дело?
Бизнес-парк «Фактория» находится на Вятской улице рядом со станцией метро «Савеловская» и в 400 метрах от ТТК. Это бывшая промышленная зона, на которой расположена территория шелкопрядильной фабрики 19 века с более чем 150-летней историей. Площадка на участке общей площадью 5 гектаров включает в себя 17 разноэтажных зданий. Комплекс сооружений был построен по проекту архитектора Михаила Шуцмана. В советский период производство было переименовано в «Пролетарский труд». На излете 20-века предприятие перешло в частное руки. Новые собственники сменили название фабрики на «Полишелк» и возвели на территории дополнительные корпуса. Затем производственная деятельность в этом квартале прекратилась. В 21 веке промышленная зона на Вятской улице сменила рабочую одежду на деловой костюм. На территории появились первые офисные площади.
Какие задачи ставились перед разработкой проекта ревитализации промзоны?
Новые собственники территории решили полностью переосмыслить данную локацию с точки зрения повышения привлекательности места для существующих и потенциальных резидентов обеспечения минимального уровня вакансии площадей в бизнес-парке. Перед запуском процесса проектирования нами был проведен тщательный анализ и обследование конструкций, а также фундаментов. В результате этих действий удалось выявить текущее техническое состояние, проблематику места, а также четко сформулировать цели и задачи проекта с учетом всех возможных категорий пользователей.
С какими сложностями вам пришлось столкнуться?
Нам пришлось взаимодействовать с богатым историческим наследием бывшей фабрики, отсюда и все вытекающие особенности работы. Также важной особенностью реновируемых территорий является то, что приходится работать в существующем контексте отношений зданий, территорий, дорог, зеленых насаждений и т.д. Нам было необходимо внедрить новые современные функции и сценарии использования территории в доставшиеся в наследство от прошлого структуру квартала, очистить территорию от машин и т.д.
Также мы предложили разделить различные исторические слои на ценные составляющие и лишние компоненты. Так, в ходе реализации проекта удалось избавить территорию бизнес-парка от последствий строительной и ремонтной деятельности 90-х годов. Напоминания о них были ликвидированы. Сейчас общая площадь построек на территории бизнес-парка составляет 59 тыс. кв. м, а арендопригодная – 53,9 тыс. кв. м.
А какие основные достоинства у этой площадки были значимы для вас как для архитекторов?
Сложный, но богатый контекст территории помог создать гибридный проект. На сегодняшний день воссозданная промышленная архитектура в квартале сочетается с общественно-социальным контекстом. Архитектурная ценность подобных площадок заключаются в том, что их можно вписать в новый формат, поддерживая связь с прошлым. Также такие территории хорошо поддаются джентрификации. Большой и качественный проект редевелопмента способен создать предпосылки для повышения статуса окружающих территорий и цен на недвижимость.
Каким, на ваш взгляд, должен быть современный общественно-деловой кластер?
Основной идеей этого проекта стало создание комфортной, безопасной и безбарьерной среды, в которой главной остается бизнес-функция, однако мы предложили усилить ее ритейлом и рекреационной составляющей. Также для нас было важно, чтобы преимуществами территории полноценно могли оперировать различные категории пользователей, в том числе и жители близлежащих районов.
Обновленный бизнес-парк должен был стать удобным пространством для работы и отдыха, поэтому центральную аллею мы полностью очистили от присутствия автомобилей, разместив на ней достаточное количество МАФов в виде скамеек и кадок с растениями. Базовыми аспектами нахождения человека в каком-либо пространстве являются ощущения безопасности и комфорта, в связи с этим вопрос навигации (особенно для больших территорий) является одним из основных. Данному аспекту важно уделить достаточное внимание.
На чей опыт ревитализации бывших промышленных территорий вы опирались?
В Москве уживаются совершенно разные по стилю и характеру объекты. Особенно сильно эти различия бросаются в глаза в буферных исторических зонах. Это территории, где находятся стыки границ застройки разных лет. Такими местами являются и прилегающие к ТТК локации. На улицах рядом с кольцевой дорогой можно обнаружить кварталы дореволюционной застройки, ряды советских домов, современные башни из стекла и бетона.
Пространство города наполнено потенциально интересными площадками под редевеломент. Сегодня около 17% земель Москвы доступны для ревитализации. Некоторые идеи для этого лежат на поверхности, но многие концепции необходимо найти и распознать в сложной структуре городской застройки. И это удается сделать. В последние годы в Москве активно реализуются проекты редевелопмента. Многие их не уступают по качеству, лучшим зарубежным аналогам.
Среди наиболее заметных проектов последних лет в Москве: «Даниловская мануфактура», квартал «Красная Роза», завод АРМА, ArtPlay, «Флакон», «Винзавод», редевелопмент территории «Трехгорной мануфактуры.
Площади какого назначения в настоящее время представлены в «Фактории», помимо офисов?
Первые этажи корпусов по обе стороны от центральной аллеи отданы под торговую функцию. В этих помещениях мы увеличили вертикаль оконных проемов, тем самым впустив уличное пространство внутрь помещений магазинчиков и кафе. Сейчас на территории бизнес-парка располагаются авторские малые архитектурные формы, также большое внимание уделено озеленению и освещению.
На первых этажах корпусов появилось панорамное остекление. Просторные и светлые помещения с потолками высотой более 3-х метров идеально подошли для размещения небольших кафе и уютных магазинов. В бизнес-парке сформировано 4,5 тыс. кв. м торговых площадей, которые помогают генерировать пешеходный трафик на уровне 8000 тыс. человек в день.
Новый формат организации пространства включает 566 машино-мест. Парковочный коэффициент в бизнес-парке составляет 90 кв. м арендуемой площади на 1 машино-место. Стоит также подчеркнуть, что 84 машино-места оборудовано на механизированной парковке и еще 108 машино-мест на подземных стоянках.
Были ли какие-то идеи, которые не воплощены в этом проекте?
Качественный редевелопмент всегда базируется на детальном анализе площадки и ее градостроительного контекста. Запуску проекта всегда предшествует длительный процесс изучения технических особенностей и характеристик, зданий, внутреннего пространства, окружающей инфраструктуры и т.д. Полученная информация помогает составить дорожную карту для ревитализации площадки. Это создаёт возможность минимизировать вероятность возникновения непредвиденных ситуаций.
Работая с «Факторией, мы решали целый комплекс задач, начиная от концептуальной задумки и заканчивая проектированием наружных инженерных систем. Бизнес-парк удалось преобразовать в многофункциональный кластер для работы, прогулок и знакомства со старой архитектурой Москвы, связав в единое полотно наследие прошлого и современность.
