«Даже новые бренды из крупных периферийных городов, открывая магазины в столице, рассматривают площадки в ТЦ, а не в помещениях стрит-ритейла»
Торговые центры или помещения в формате стрит-ритейла? Каждое направление торговли отвечает на этот вопрос по-своему, к тому же определенную роль в выборе играет экономическая ситуация в целом и изменения облика города, а также конкретные предложения на рынке недвижимости. Мы попросили экспертов рассказать, в чем состоят особенности каждого из форматов и какой из них наиболее привлекателен для fashion-индустрии на сегодняшний день.
Ольга Яруллина, директор департамента торговой недвижимости S.A. Ricci
Ранее многие fashion-операторы, особенно премиальные, предпочитали стрит-ритейл. Преимущество этого формата – расположение в самом центре Москвы, на виду у покупателей. После реконструкции улиц и ликвидации парковок, трафик магазинов в центральных торговых коридорах уменьшился, и многие бренды ушли в торговые центры. Сегодня в стрит-ритейле открываются, в основном, флагманские магазины. Цель флагманского магазина – не прибыль как таковая, а поддержание имиджа бренда. Люди заметят бутик, прогуливаясь по столице, зайдут внутрь, ознакомятся с ассортиментом и приобретут понравившийся товар в других магазинах бренда. В 2017 году открылись три флагманских магазина международных брендов в премиальных локациях: флагманы NIKE и Massimo Dutti на Кузнецком мосту (площадью 2 100 и 1 тыс. кв. м соответственно), а также H&M в составе БЦ «Галерея Актёр» на Тверской (площадью 5 250 кв. м).
В настоящее время более интересный вариант для fashion-операторов – это торговые центры. Их преимущества – низкие арендные ставки и, в сложившихся сегодня условиях, больший трафик, чем в помещениях стрит-ритейла. Даже новые бренды из крупных периферийных городов, открывая магазины в столице, рассматривают площадки в ТЦ, а не в помещениях стрит-ритейла. Причины – высокие арендные ставки в стрит-ритейле и последствия масштабных строительных работ в рамках проекта «Моя улица»: из-за сокращения парковочных мест в центре изменилось качество трафика – покупатели премиального сегмента уже не стремятся на центральные улицы за покупками. Им проще поехать в торговый центр, где есть возможность оставить автомобиль на парковке. Поэтому многие магазины люксовых товаров, лишившись основного трафика, уже не могут платить высокие ставки. Например, в Столешникове переулке сейчас пустует 5 магазинов (вакантность около 18%), на Петровке вакантность составляет почти 11 %. Есть вакантные площади на Мясницкой и Арбате (чуть менее 5 % на обеих улицах), на Тверской (около 6%). Меньше всего вакантных площадей – в Камергерском переулке (менее 0,5%), на Неглинной улице (1,5%) и Цветном бульваре (2%).
Евгения Осипова, директор по аренде ADG group
Выбор между ТЦ и стрит-ритейлом во многом зависит от сегмента, в котором работает fashion-оператор. Традиционно люксовый сегмент отдает предпочтение магазинам на улице, в определенных торговых коридорах (Столешников переулок, Петровка, Кузнецкий мост). Не только люксовые международные бренды предпочитают открывать флагманские магазины «на улицах» (вспомните H&M на Тверской). Операторы сегмента fast-fashion стабильно отдают предпочтение торговым центрам. Для этого есть ряд причин: гарантированный ежедневный трафик, парковка, зона досуга и развлечений, сопутствующие товары и услуги повседневного спроса.
Совсем недавно крупные fashion-ритейлеры впервые обратили внимание на мини-форматы и удаленные от центра и крупных транспортных узлов локации в формате «магазин у дома». И это как раз формат «районного центра», который развивает ADG group. В типичном районном центре, ориентированном на повседневные нужды живущих поблизости людей, мы не видим необходимости в fashion-сегменте. Но исключение составляет ряд крупных объектов, которые ориентированы не только на людей, живущих в 15-минутной пешей доступности, но и на жителей соседних районов, среди которых ‒ «София» в Северном Измайлово. Напомню, ADG group создает сеть объектов нового формата коммерческой недвижимости ‒ районные центры на базе 39 старых кинотеатров в спальных районах Москвы. Активное строительство уже идет на первой очереди объектов, среди которых ‒ районный центр «София». Как и вся сеть, он откроется до конца 2019 года.
Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty
В ТЦ и ТРЦ операторы создают друг для друга синергетический эффект. К тому же существенная часть посетителей торгового центра уже перед входом морально готова совершать какие-то покупки и расстаться с какой-то частью денег. В крупных ТРЦ люди ждут сеансов кино, едят и заходят в разные магазины, увидев интересную модель или слово «скидка». И, как правило, люди, даже направляясь в определенный магазин, все равно заходят и в другие, чтобы сравнить цены, модели одежды и обуви, качество, выбор и бренды. Таким образом, чем больше fashion-магазинов в ТЦ, тем больше выбор у покупателей и тем охотнее они туда ходят, а операторы — зарабатывают на их покупках.
В стрите ситуация другая: он больше подходит под импульсный или ежедневный спрос, то есть человек каждый день ходит или едет мимо какого-то магазинам или банка, и заходит туда купить продукты, алкоголь, оформить кредит. Сейчас люди стали экономить и стараются найти одежду дешевле, выбрать вариант со скидкой, в ТРЦ им это сделать гораздо проще, так как там представлено много разных марок. В стрите оператору одежду приходится сидеть между продуктовым магазином, аптекой, банком, палаткой с шаурмой или пивом, микрозаймами, кофе с собой, а то и вовсе рядом с секонд-хендом или магазином «Смешные цены», которые никак не увеличивают выручку fashion-оператора своим соседством, а наоборот, могут отпугнуть от магазина качественную и целевую аудиторию и привлечь нецелевую.
В ТЦ и ТРЦ владельцы стараются выдерживать концепцию и зонировать операторов, в стрите же собственникам зачастую абсолютно неважно, кто будет арендовать там площади, лишь бы платили деньги, и чем выше будет ставка аренды, тем лучше. И влиять на них fashion-операторы никак не могут, так как в одной галерее помещения могут принадлежать разным людям с разными запросами и ожиданиями. К тому же покупателям удобно, когда все покупки, включая продукты, одежду, товары для дома, можно совершить в одном месте, да еще и посмотреть кино и поесть, чем объехать 10 магазинов, расположенных в разных местах, чтобы потом все же убедиться, что в первом магазине была лучшая цена и самая лучшая куртка. И придется туда возвращаться по пробкам, снегу, дождю, слякоти, и человек может плюнуть и вообще отказаться от приобретения вещи, убедив себя, что не так уж она ему и нужна. В ТРЦ вернуться в первый магазин и совершить покупку куда проще.
Кроме того, сетевые fashion-операторы в ТРЦ могут добиваться более лояльных условий аренды за счет заинтересованности владельцев в размещении их магазина, в то время как качественные помещения формата стрит-ритейл пользуются спросом и собственник почти всегда выбирает того оператора, который предложит больше денег. А конкурировать по ставке аренды с банками, ломбардами, продуктовыми или алкогольными магазинами, ортопедическими салонами и аптеками fashion-операторам сложно, так как сейчас не те времена на рынке. Хотя некоторые небольшие магазины или магазины в центре Москвы работают в стрите, но все же сейчас таких проектов все меньше и меньше. Например, пару лет назад у метро 1905 года закрылся магазин SELA, а его место заняли МКБ и магазин икры и табака. И они там очень неплохо себя чувствуют. Судя по всему, гораздо лучше, чем fashion-ритейлер.
Маргарита Шебанова, аналитик торговой недвижимости компании JLL
Ритейлеры для размещения своего первого магазина выбирают успешные торговые центры, что позволяет им снизить риски. Стрит-ритейл интересен fashion-операторам в первую очередь своей маркетинговой составляющей, которая повышает узнаваемость бренда и выделяет его среди конкурентов. Поэтому операторы сегментов люкс и премиум, а также флагманские магазины крупных международных ритейлеров по-прежнему являются ключевыми игроками на основных торговых улицах Москвы. В прошлом году и в начале этого всего три зарубежных fashion-оператора открыли свои первые точки продаж в стрит-ритейле, причем все они представляют сегмент люкс.
Топ-5 улиц Москвы с наибольшей долей fashion-ритейлеров (больше 20%) в структуре арендаторов по итогам 1-го квартала 2018 года выглядит следующим образом:
1. Третьяковский проезд (75%),
2. Столешников переулок (49%),
3. Петровка (25%),
4. Б. Дмитровка (23%),
5. Кузнецкий Мост (20%).
