Дмитрий Голев: «Вакантность на уровне исторического максимума 30% от общего объема рынка офисной недвижимости сохранится до конца года»
Руководитель департамента развития компании Welhome Дмитрий Голев рассказал порталу ComEstate.ru о драйверах роста офисной недвижимости сегодня, а также о том, как следует поступать с бизнес-центрами, чтобы наполнить их арендаторами.
Дмитрий, давайте начнем со статистики и сравним рынок торговой и офисной недвижимости. В первом полугодии 2015 года открыто пять торговых центров с арендопригодной площадью более 300 тыс. кв. метров. В лучшем случае объекты сданы наполовину. Тем не менее до конца года ожидается ввод еще 4 ТЦ. Какова ситуация на рынке офисной недвижимости? Каков процент вакантных площадей в новых БЦ и открытых до кризиса?
С офисной недвижимостью ситуация обстоит даже хуже, чем с торговой. В Москве произошло перепроизводство офисов класса А, так что и без кризиса не все качественные площадки смогли бы легко и быстро найти своих арендаторов. Видимо, девелоперы рассчитывали, что спрос на офисную недвижимость, как в начале «нулевых», будет всегда. Мы все помним это «золотое время», когда российским представительствам западных компаний из-за отсутствия свободных мест негде было разместить сотрудников, которые работали даже в переговорных комнатах. Сегодня ситуация кардинально изменилась - офисы сдаются годами. Где сейчас растущие рынки и западные компании, массово открывающие филиалы в Москве? Потенциальный арендатор может прийти, посмотреть площадку, выбрать помещение и заключить договор аренды… через несколько лет, так как все это время оно будет экспонироваться.
Если же говорить о статистике, то в первом полугодии 2015 года было сдано немногим более 160 тыс. кв. м GLA. Этот показатель примерно в 3,5 раза ниже аналогичного показателя 2014 года. В общей структуре преобладают объекты класса А, доля площадей которых составляет 64%. Из знаковых объектов можно отметить МФК «Башня Эволюция» (класс А, 64 тыс. кв. м GLA) в ММДЦ «Москва-Сити». В классе В+ были введены в эксплуатацию строения в рамках бизнес-парка «Сириус Парк» на Каширском шоссе. Во вновь введенных офисных объектах класса А вакантными остается порядка 28-30% площадей, в классе В+ показатель ниже – на уровне 15-17%. В существующих офисных объектах ситуация с вакантностью зависит от местоположения объекта и позиции собственника. С развитием экономического кризиса многие компании-арендаторы стали пересматривать условия аренды и оптимизировать затраты на аренду по окончании своих договоров. Те собственники зданий, которые смогли гибко отреагировать на изменения конъюнктуры рынка, сохранили бОльшую часть арендаторов. В целом можно сказать, что чем ближе к центру города, тем вакантность ниже, на уровне 10%. Самый высокий уровень пустующих площадей в ММДЦ «Москва-Сити», порядка 38-40%.
В начале июня директор департамента офисной недвижимости компании Praedium Роман Щербак в интервью порталу ComEstate.ru говорил, что в ближайшее время на рынке офисной недвижимости появятся сверхпривлекательные программы для арендаторов. Они появились?
Нет. Мы помним ситуацию 2008-2009 годов, тогда в кризис девелоперы завлекали арендаторов полугодовыми арендными каникулами, были акции «аренда по цене эксплуатации», «аренда за рубль». Но сегодня ничего этого нет. Это говорит о том, что полного коллапса на рынке офисной недвижимости пока не наблюдается, однако все же кризис налицо, и об этом свидетельствует сдача в аренду некоторых объектов с дисконтом 30-40% от заявленной ставки. Кстати, в том же ритейле скидка на аренду в качественном торговом центре не будет превышать 10-20%.
Давайте дадим подсказку бизнесу – в каких офисных центрах самый высокий дисконт, где стоит снимать площади?
Сегодня можно выделить несколько достойных БЦ с наиболее привлекательными арендными ставками, такие как: БЦ «Большевик» на Ленинградском проспекте – качественный объект - скидки доходят до 30%, Gazoil Plaza, который всегда будет востребован среди дочерних компаний «Газпрома», дисконт достигает 44%. БЦ «Вознесенский» - дисконт 20-25%, также БЦ «Лотте» на Профсоюзной улице предлагает существенный дисконт. Сегодня можно найти интересные и выгодные предложения на рынке.
Назовите топ-5 самых интересных, удачных проектов на рынке и приведите пример крайне неудачных. По каким критериям можно судить об удачности или неудачности проекта?
Сейчас для арендатора самым важным критерием, по которому он оценивают офисные центры, остается дисконт от собственника. Соответственно «Большевик», «Вознесенский», Gazoil Plaza стоит рассмотреть в первую очередь. Самые неудачные объекты называть, безусловно, некорректно, но, на мой взгляд, это те проекты, которые находятся на МКАДе и за МКАДом, особенно если речь идет о высококачественных объектах класса А, В+. Давайте представим, чтобы переехать в новый офис и занять площадь в 1-2 тысячи квадратных метров, компании на подготовительную работу - IT, телефонию, отделку и прочее – нужно потратить в среднем 1-2 млн долларов. И эта сумма не зависит от местоположения объекта. Сегодня компании, которые могут позволить себе такие деньги на переезд, без проблем найдут нужную площадку в пределах Третьего кольца, а заставить их уехать за МКАД могут либо низкие ставки, либо какие-то нерыночные механизмы.
Да, как, например, одну крупнейшую российскую компанию «попросили» выкупить себе под офис площади в «Москва-Сити»…
Сегодня главные арендаторы офисов класса А, на кого девелоперам стоит делать ставки, - это отнюдь не западные компании, которые были драйверами рынка до кризиса 2008 года, а государственные корпорации, которые и в кризис, как известно, имеют особенность расширяться.
Что бы вы посоветовали собственникам бизнес-центров в ситуации стагнирующего рынка?
В первую очередь быть гибкими к конъюнктуре рынка. Фиксировать курс доллара, поскольку сегодня никто не хочет слышать о курсе доллара по ЦБ. Людям психологически легче услышать цифру 50 млн рублей, чем 1 млн долларов. Предпочтительней сдавать помещения с отделкой или делать отделку под конкретного арендатора. Можно, конечно, сдать офис в состоянии shell & core, чтобы арендатор сделал то, что ему нужно, но в таком случае арендная ставка должна быть ниже, чем в аналогичном помещении бизнес-центра, но с отделкой. Также хорошо работают персональные, личные бонусы для брокера, это могут быть как денежные вознаграждения, так и дорогостоящие подарки, такие как автомобиль.
К примеру, в сегменте торговой недвижимости, заключаются эксклюзивные договоры между собственником ТЦ и брокерской компанией на условиях, когда именно конкретная команда специалистов рынка будет заниматься объектом. Наверняка, такая же практика возможна и в офисном сегменте.
Собственникам недостроенных объектов я бы посоветовал, по возможности, переводить свои бизнес-центры в апартаменты. В Москве пользуется спросом любое жилье, чего совсем не скажешь о бизнес-центрах. Замораживать недостроенные объекты я бы не советовал. Во-первых, деньги уже вложены, и они должны рано или поздно начать работать. Во-вторых, чтобы законсервировать объект, тоже нужны немалые средства. Ну и в-третьих, разрешение на строительство имеет срок действия, а продление сроков связано с определенными рисками.
Могут ли, на Ваш взгляд, внести оживление на рынок офисной недвижимости переформатирование имеющихся офисов или вводимых в эксплуатацию помещений в офисные кластеры, когда на одной площадке находятся несколько компаний аналогичной или смежной отрасли (it-кластеры, кластеры архитектурных бюро и т.д.)? Может ли эта практика стать повсеместной?
Я уверен, что спрос на офисные кластеры, как и на другое интересное и относительно новое предложение на рынке бизнес-недвижимости, такое как коворкинги, будет только расти. Офисные кластеры в России пока, преимущественно, наполняют компании творческой направленности: дизайнерские группы, архитектурные бюро. Они занимают лофты: «Флакон», «Artplay», «Кристалл». Но есть, к примеру, и банковский кластер – бизнес-парк «Nagatino i-Land». Соседствующие друг с другом компании, разделяющие одни принципы ведения бизнеса и одни идеалы, создают синергетический эффект. Так что эта идея однозначно получит свое развитие через 5-7 лет.
Последний вопрос. Какие тренды на рынке офисной недвижимости будут преобладать во втором полугодии 2015 года?
Текущие арендные ставки, а также вакантность на уровне исторического максимума около 30% от общего объема рынка офисной недвижимости будут сохраняться, а при росте курса доллара мы увидим еще бОльший переход рынка в рубли и дальнейшее незначительное понижение ставок.
