«Еще пять лет назад никто бы не воспринял компанию, занимающуюся квестами, как привлекательного и надежного арендатора ТЦ»
Рынок торговой недвижимости меняется, и не последнюю роль в этом играют общеевропейские тренды. В Москве ставка все чаще делается на развлекательно-гастрономический сегмент, а в связи с этим заметно меняется и состав арендаторов, в том числе и якорных. Подробнее о происходящих сейчас переменах мы попросили рассказать генерального директора «Рент-Инвест» Дмитрия Караваева.
Какие европейские тренды можно наблюдать на сегодняшний день на рынке торговой недвижимости?
Я бы начал в целом о российском рынке торговой недвижимости. Москва – пример уникальный, так как именно она является столицей и обладает максимальными возможностями для развития многих сегментов экономики, но общий тренд мы можем понять именно по глобальной оценке. К сожалению, рынок торговой недвижимости переживает сейчас не лучшие времена – за прошлый год вышли всего 16 объектов общей площадью чуть более 600 тыс. кв. м. В масштабах страны это небольшой показатель, который связан с целым рядом факторов от экономических до политических.
Вместе с изменениями, касающимися строительства, поменялись и сами покупатели. Во-первых, у нас были очень непростые колебания с покупательской способностью населения, которые заставили собственников торговых объектов стать максимально мобильными в кризисных условиях. И большинство из них пришли к тем решениям, которые давно и успешно применяются в европейских странах.
Это, в первую очередь, преобразование из торгового объекта в многофункциональный. Иными словами, люди стали ходить в ТЦ не столько, а иногда и вовсе не за покупками, сколько за эмоциями и впечатлениями. Поэтому хуже всего пришлось тем объектам, которые привыкли работать по старинке, заполняя все свободное пространство арендаторами, не осознавая важность и необходимость качественных общественных зон.
А как обстоят дела на московском рынке?
Я не могу сказать, что качественные московские объекты сильно отличаются от европейских торговых центров. Все те комплексы, которые были построены в последние годы, проектировались и возводились с привлечением международных специалистов от архитекторов до консультантов.
Мировая практика уже выработала наиболее эффективные планировочные решения, оптимальный набор материалов и «работающие» архитектурные решения, которые способствуют максимально эффективному функционированию объекта.
Даже переход на процент с оборота вместо фиксированной ставки не является чем-то уникальным, но в нашей стране это прежде не практиковалось, хотя с точки зрения бизнеса как собственника, так и арендатора имеет немало плюсов.
Как новые тренды меняют рынок торговой недвижимости?
Главным трендом можно считать переход от классических «якорей», которыми традиционно считались крупные fashion-операторы и гипермаркеты, к сильным развлекательным ядрам. В перспективе десяти лет торговые комплексы будут наполовину состоять из развлекательных зон, заведений общественного питания, всевозможных ярмарочных арендаторов и т.д. Это новая реальность, которую сегодня осознали еще не все собственники.
Внутренняя диверсификация позволяет привлечь больше людей, сделать финансовую модель проекта стабильнее, а в периоды кризиса не прибегать к снижению арендных ставок или всяческим компромиссам для удержания своих посетителей: если люди не смогут покупать в должном объеме, они все равно будут стремиться получить положительные эмоции в развлечениях.
Еще пять лет назад никто бы не воспринял компанию, занимающуюся квестами, как привлекательного и надежного арендатора ТЦ, но сегодня такие проекты занимаются площади в несколько тысяч «квадратов» и являются генераторами трафика.
Какие изменения в целом сейчас наиболее заметны на рынке торговой недвижимости Москвы?
В новых торговых комплексах превалирует развитие общественных зон, полицентризм, чтобы не замыкать людей на одних и тех же маршрутах, а дать выбор пойти туда, куда захочется и в каждом уголке найти для себя что-то интересное. Многие управляющие компании уделяют особое внимание дизайнерским украшениям, малым архитектурным формам, озеленению, делая посещение ТЦ комфортным и приятным. Внимание уделяется на всей парадигме функционирования объекта – от транспортной инфраструктуры до навигации на каждом уровне здания.
С какими экономическими факторами это связано?
В первую очередь, это снижение покупательской способности и валютная нестабильность. Ряд действующих объектов строился на валютные кредиты, которые с изменением курса привели к пересмотру финансовой модели. И для таких объектов жизненно важно иметь стабильный арендный доход и хорошую посещаемость.
Еще один не менее важный фактор – это уход с рынка многих иностранных инвесторов и инвестфондов. Россия считается высокорисковым рынком для серьезных инвестиций в коммерческую недвижимость, поэтому бум строительства торговых объектов в ближайшие годы мы не увидим.
Будет ли рынок торговой недвижимости развиваться в сторону укрупнения объектов или же нас ждет ввод преимущественно малых форматов?
Следует рассматривать конкретный локальный рынок и ситуацию на нем. Конечно, объектов суперрегионального формата даже на федеральном уровне уже не встретить – они дорогие в обслуживании, недостаточно мобильные в управлении, непривлекательные для банков и инвесторов в текущих условиях. Но новые объекты все равно будут появляться, так как показатель насыщенности рынка торговыми площадями на 1 тыс. жителей у нас еще далек от европейского даже в Москве.
Перспективное направление ближайших лет – это реконцепция и реконструкция морально и физически устаревших объектов. Это небольшие районные торговые центры, средние форматы, которые начинают терять покупателей, если неподалеку появляется хороший качественный объект. Это дешевле нового строительства, но потребует привлечения сразу нескольких групп специалистов: консультантов, архитекторов, маркетологов. При создании новой концепции, частичной или полной реконструкции можно увеличить доходность объекта на 30-50%. Но главное – не опасаться появления крупного конкурента.
Как изменился состав арендаторов в ТЦ? О появлении каких новых типов арендаторов можно говорить в настоящее время?
В качественных торговых объектах отмечается уменьшение доли fashion-арендаторов. Несколько крупных игроков ушли с рынка в кризис, а полноценной замены так и не появилось. Ведущие позиции занимает, пожалуй, Inditex, который открывает магазины Zara, Bershka, Massimo Dutti и ряд других популярных марок. Помимо упомянутого выше развлекательного блока увеличивается процент островной торговли с необычными форматами. Достаточно хорошо себя показывают различного рода маркеты одежды, которые арендуют площади на 2-3 месяца: это и шоурум, и магазин, и ателье «в одном флаконе».
Также за последний год активно работают заведения общественного питания: фудкорты становятся многоуровневыми, некоторые объекты размещают у себя гастромаркеты, представляющие собой продуктовый рынок и небольшие кафе. Из последних трендов – открытие коворкингов, что, казалось бы, является совсем нетипичным для торгового центра, но зато эффективным в нынешнем рынке.
Является ли смена типов арендаторов результатом только экономической ситуации в стране или это вызвано какими-то дополнительными факторами?
Конечно, экономика во много повлияла на развитие и переформатирование рынка. Tenant-mix сегодня является краеугольным камнем для успешного функционирования объекта. Мы приходим к смешанным форматам, к новым правилам игры и взаимодействию с посетителем.
Более глобальная задача – это создать стратегию, которая бы работала сразу на все поколения. Многие не знают и не стремятся выработать модели, которые будут эффективны при работе с поколением Z, а это, в первую очередь, технологичность и цифровизация. Именно они через некоторое время станут основной целевой аудиторией, которая сегодня предпочитает заказать все через интернет, а не дойти до торгового центра. И чтобы сохранить бизнес завтра, думать о новых подходах нужно начинать сегодня.
Халяльный туризм сегодня находится на начальном этапе формирования туристического продукта. Туристов-мусульман с каждым годом становится больше, и этот сегмент все заметнее, особенно когда наша страна принимает иностранных гостей. Точной статистики по прибытию исламских туристов в РФ нет. К нам едут туристы с Ближнего Востока, Китая и стран, которые исповедуют ислам. Центры притяжения – это Москва, Санкт-Петербург и Казань, и соблюдение требований для таких туристов – ключевой фактор выбора направления для путешествия. Развитие инфраструктуры, сервиса питания, гостиничного сервиса, адаптация аэропортов и вокзалов для приема такой категории гостей даст существенный толчок в развитии этого направления.
