«Ключевое преимущество инвестиций в готовый арендный бизнес в том, что инвестор избавлен от «головной боли» поиска арендатора»
Готовый арендный бизнес вызывает все больший интерес у частных инвесторов. О том, каким образом можно начать вкладывать средства в подобные проекты, а также на что необходимо обратить внимание при покупке недвижимости «с арендатором», рассказывает коммерческий директор Sminex Роман Семчишин.
Насколько востребован сейчас готовый арендный бизнес (ГАБ), чем он привлекателен для частных инвесторов?
Готовый арендный бизнес отвоевывает позиции у рынка жилой недвижимости, мы наблюдаем это по нашим клиентам. Все больше людей, прежде чем инвестировать, рассчитывают, куда выгоднее вложить, например, 8-10 млн руб. – в покупку квартиры, которую они потом будут сдавать за 30-50 тыс. руб. в месяц, или в приобретение ГАБ, который будет им приносить 90-120 тыс. руб. в месяц.
Инвестиционная сознательность покупателей растет, что мы видим по портфелю Sminex, в котором ГАБ — один из самых востребованных продуктов. Ключевое преимущество инвестиций в готовый арендный бизнес в том, что инвестор избавлен от «головной боли» поиска арендатора. Он покупает офис или ритейл сразу с арендатором, обходит процедуру согласования и регистрации договора и начинает получать доход уже с первого дня.
Кроме этого, управление ГАБ не требует предпринимательского опыта и постоянного контроля «на месте». Всеми вопросами, связанными с обслуживанием помещений, занимается управляющая компания или служба комфорта, как в Sminex.
С какими инвестициями можно «начинать»? Возможно ли приобретать готовый арендный бизнес в ипотеку? Насколько это «рабочая» схема, покрывают ли арендные платежи ипотечные выплаты?
Средняя стоимость «входного билета» в готовый арендный бизнес в офисных центрах категорий В+ и выше начинается от 8-10 млн руб. С привлечением ипотечных средств можно приобрести ГАБ с относительно небольшим первоначальным взносом – от 4 млн руб. Арендный поток будет направлен на оплату ежемесячных ипотечных платежей. При этом арендная ставка будет расти в соответствии с процентом ежегодной индексации, а размер ипотечных выплат сокращаться по мере погашения кредита.
На какую доходность могут рассчитывать владельцы готового арендного бизнеса?
Доходность ГАБ в наших проектах достигает 18% годовых при среднем сроке окупаемости от 8 лет. При использовании ипотечного кредита можно обеспечить доходность собственных вложений в ГАБ до 23% годовых. Это происходит за счет того, что доходность от сдачи коммерческих помещений в аренду выше ставок по ипотеке на их покупку, то есть банковские деньги стоят «дешевле» собственных, поэтому выгоднее покупать на заемные. Это увеличивает доходность вложенных собственных средств, также увеличивается и срок окупаемости. Поэтому инвестор может варьировать величину собственных вложений для поиска оптимального соотношения ежемесячного арендного потока, доходности и периода окупаемости.
На какие параметры помещений необходимо обращать внимание?
При покупке ГАБ инвестору нужно обращать внимание на ликвидность помещения. Например, офис считается ликвидным, если соответствует ключевым требованиям: на его территории есть столовая и кафе, обеспечивается круглосуточный доступ, он расположен не более чем в 10 минутах пешком от метро, выглядит презентабельно и оснащен полным набором систем комфорта, включая центральное кондиционирование и вентиляцию, современную систему безопасности и др. Это обязательный минимум. Дополнительные опции и инфраструктурные объекты увеличивают ликвидность, вместе с ней и стоимость помещения, при этом существенно сокращают время его экспонирования.
Придется ли инвестору сталкиваться со сложностями в подборе арендаторов в будущем (когда закончатся сроки текущих арендных договоров)?
Объекты, которые отвечают критериям ликвидности, обычно находят арендатора в течение месяца – это доказывает опыт владельцев готового арендного бизнеса в наших проектах. Мы рекомендуем проверять потенциального арендатора на предмет благонадежности, обращать внимание на его подход к ведению бизнеса.
Какие юридические особенности необходимо учитывать инвестору?
При покупке ГАБ нужно уделять внимание изучению условий договора аренды. Грамотный договор страхует собственника ГАБ от большинства возможных рисков, связанных с взаимоотношениями с арендатором. Например, в проектах Sminex подписывается договор аренды сроком от 3 лет, который максимально защищает интересы арендодателя. Он предусматривает уведомление о досрочном расторжении не менее чем за 3 месяца и удержание обеспечительного платежа. Арендная ставка сохраняется при изменении организационно-правовой формы арендодателя, чтобы избежать ситуации, когда сумма арендной платы сокращается на 20% НДС.
Благодаря этому, владелец ГАБ получает арендные платежи в одинаковом размере, предусмотренном договором, независимо от того, кто его арендатор: индивидуальный предприниматель, физическое или юридическое лицо. Плюс договор с арендатором коммерческого помещения предусматривает ежегодную индексацию арендной ставки в среднем на 7%. Эти условия обеспечивают стабильную прибыль даже при условиях внешних изменений на рынке недвижимости. Риски увеличения сроков доходности отсутствуют.
В каких случаях инвестору выгоднее действовать через управляющую компанию?
Если владелец ГАБ хочет освободить себя от решения вопросов, связанных с обслуживанием помещений, контролем оплаты арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг, ему выгодно заключить договор с управляющей компанией. Такая практика разработана и применяется в наших проектах: арендаторы подписывают договор со службой комфорта, которая освобождает их от «головной боли», связанной с решением вопросов с коммунальными службами, отслеживанием показаний счетчиков и прочим. В этом случае собственник ГАБ только получает арендный доход и платит с него небольшие налоги.
Может ли инвестор влиять на решения УК в отношении своей недвижимости, например, определить нежелательных для себя арендаторов?
Инвестор сам выбирает себе арендатора. С управляющей компанией он может и должен согласовывать технические возможности, на которые арендатор может рассчитывать: мощности систем электроснабжения, возможность устройства технологической вентиляции, необходимость и возможность установки систем очистки канализационных стоков, ограничения по уровню шума и пр.
Часто бывает так, что инвестор нашел арендатора и попал в конфликтную ситуацию с другими собственниками. Например, в случае, если арендатор открыл ночной клуб или кальянную вблизи жилых или общественных помещений. Чтобы предотвратить подобные ситуации, служба комфорта заранее рассказывает инвестору о возможных рисках.
