В каталоге 3948 частных объявлений
Мы бесплатно подбираем коммерческую недвижимость по вашему запросу.
Новости, статьи, аналитика, интервью, а также 1131 объект
коммерческой недвижимости Москвы.
Реклама
Реклама

«Многие арендаторы предпочитают спальные районы, так как аренда дешевле, а поток потенциальных покупателей больше»

Егор Клименко, генеральный директор интернет-платформы для краудфандинговых инвестиций в коммерческую недвижимость Aktivo, рассказывает о выгоде инвестиций в помещения формата стрит-ритейл.

Рынок недвижимости не стоит на месте, поэтому инвестор должен внимательно следить за развитием экономических тенденций. Доходность от инвестиций в жилую недвижимость падает, гораздо больший интерес представляют торговые помещения. В частности, среди инвесторов стал широко востребован стрит-ритейл.

Это вообще один из наиболее привлекательных секторов коммерческой недвижимости, при этом с точки зрения управления он считается наиболее сложным для частных инвестиций, требует больше вложений и усилий, чем покупка офиса для последующей сдачи в аренду, однако и доходность его – выше.

На данный момент наиболее востребованными на рынке коммерческой недвижимости являются помещения размером до 100 кв. м. Во многом такая ситуация складывается из-за меньшего порога входа. В 2018 году цена за квадратный метр доходила до 180 тыс. руб. в зависимости от места расположения помещения, наличия инфраструктуры и покупательского потока.

Со вступлением в силу нового законодательства ожидается рост стоимости площадей в новостройках. Но прогнозы экспертов по этому вопросу разнятся: одни считают, что рост составит 1-3% (против 5-10% для квартир), другие прогнозируют минимум 5-процентный рост.

Инвесторам интересны не только новостройки, но и помещения на первых этажах на вторичном рынке в спальных районах. Объем таких предложений в Москве составляет не более 4%, и существуют определенные сложности с переводом квартир под нужды бизнеса. Необходимо получить согласие жильцов и собрать пакет документов: заявление, правоустанавливающие документы, проект перепланировки, технический паспорт, поэтажный план дома. Процедура стоит около 1 млн руб., осуществляется в течение 3-6 месяцев. Если помещению будет необходима реконструкция, тогда и затраты возрастут. К тому же, не всегда жилье может быть переоборудовано.

В последнее время центр столицы перестал быть точкой притяжения для покупателей. Высокая стоимость парковки и большая автомобильная загруженность стали значимыми препятствиями для покупательского трафика. Однако он остался востребован у люксового сегмента рынка: дорогие салоны и бутики, торговые центры, магазины и рестораны класса «средний плюс» и выше. В спальных районах товары и услуги рассчитаны на массового потребителя. Районные центры модернизируются, меняют формат и становятся интересны все большему числу арендаторов. Следовательно, есть перспектива роста арендных потоков, что интересно для инвесторов. Стрит-ритейл на «окраине» может стать рентабельнее того, что представлен в центральной части города. Кроме того, создание пешеходных зон поспособствовало развитию стрит-ритейла. Основные покупатели — прохожие, совершающие спонтанные покупки. Бары, магазины и кафе рассчитаны на средний сегмент. Всё меняется в сторону масс-маркета, который за счет низкого ценника всегда востребован у покупателей.

Ставка аренды для помещений площадью от 50 до 200 кв. м варьируется от 150 до 180 тыс. руб./кв. м в год, а значит приобретение недвижимости площадью примерно 500 кв. м. с последующим разделением на несколько блоков с отдельными входами для сдачи в аренду обеспечит доходность 10-15% годовых.

Важно рассчитать сроки окупаемости. Торговая площадь с устойчивым арендным потоком окупается примерно за 8-10 лет. Доходность может составлять до 20% годовых. Для сравнения, доходность от сдачи жилья в аренду составляет 4-5% в год.

Грамотный подбор арендаторов — основополагающий фактор низкой вакантности и стабильного покупательского трафика. Многие арендаторы предпочитают спальные районы, так как аренда дешевле, а поток потенциальных покупателей больше. Кроме того, большое значение имеет сам сегмент и его целевая аудитория, а также наличие конкурентов, если мы говорим о спальных районах с уже выстроенной инфраструктурой.

Правильная «нарезка» торговых площадей и создание удачного микса из операторов, предлагающих разные группы товаров, снижает риск частой ротации арендаторов, простаивания площадей и увеличения срока окупаемости проекта. Трафик и денежный поток владельцев объекта при этом только растет.

Если локация ликвидна для арендатора, то он вряд ли покинет помещение через несколько месяцев. Лучше всего работать с открытыми компаниями, чтобы видеть их финансовые показатели. Наиболее устойчивы к экономическим изменениям сетевые продуктовые магазины, так как товары ежедневного потребления востребованы даже во время кризиса.