В каталоге 3948 частных объявлений
Мы бесплатно подбираем коммерческую недвижимость по вашему запросу.
Новости, статьи, аналитика, интервью, а также 1127 объектов
коммерческой недвижимости Москвы.
Реклама
Реклама

«Мы пересмотрели все планировки на первых этажах и сделали их не типовыми, а с уже готовой нарезкой под тот или иной вид бизнеса»

Рост интереса к фермерской продукции хорошо заметно по развитию в столице различных гастрономических площадок и фуд-маркетов.  Как правило, места для них выбираются в торговых и торгово-развлекательных центрах. В то же время на рынке появились примеры системного развития такого направления и в жилых комплексах. Мы решили побеседовать с Юрием Тараненко, руководителем управления развития коммерческой недвижимости ГК «Инград», о меняющейся моде на объекты инфраструктуры и об общих особенностях развития коммерческих площадей в ЖК.

Скажите, пожалуйста, что для вашей компании обычно предпочтительнее: аренда или продажа коммерческих помещений в жилых комплексах?

В большинстве случаев застройщики предпочитают продавать нежилые помещения в своих проектах. Во-первых, это выгоднее для девелопера, задача которого построить проект и выйти из него, во-вторых, у многих просто нет достаточных компетенций и навыков по работе с такими площадями, когда финансовая модель не ориентирована на сдачу каких-либо площадей в аренду.

Наша компания пошла по более сложному, но в то же время и более ответственному пути. Мы предлагаем аренду от застройщика, оставляя на продажу лишь часть помещений. Таким образом, формируется наиболее разнообразная и качественная инфраструктура в жилых кварталах.

Помещения, выставляемые на продажу в жилых объектах, редко покупаются одной структурой или одним человеком. Чаще всего это частные инвесторы, часть из которых планирует открыть свой бизнес, а другая – сдавать в аренду. Таким образом, в одном доме могут появиться две аптеки, два продуктовых магазина с похожим ассортиментом и ценовой политикой и многое другое. Отношения и арендная политика регулируются исключительно рынком, так как площади переходят в частную собственность. Как правило, через определенное время остается только один из двух одинаковых по функции арендаторов. Однако страдает от этого не столько собственник помещения, сколько жильцы, которым приходится терпеть постоянную ротацию.

И как же вы решили поступить в своих проектах?

Мы намеренно ушли от этой модели. Первый шаг был сделан, когда мы пересмотрели все планировки на первых этажах и сделали их не типовыми, как у большинства, а с уже готовой нарезкой под тот или иной вид бизнеса. Если не брать крупных сетевых игроков, работающих на рынке продовольственных товаров, то основными арендаторами являются частные компании и ИП. Это могут быть салоны красоты, фермерские лавки, небольшие кофейни, ремонт обуви и одежды и многое другое.

Если в жилом комплексе на первых этажах типовая нарезка, то с арендаторами возникают сложности. Овощной лавке не нужны 200 кв. м, достаточно будет и 30-ти. Так же, как и салону красоты хватит, к примеру, 150 кв. м. Платить за лишнюю площадь никто не хочет, а сдавать ее в субаренду получается не всегда. Таким образом, при типовой нарезке мы сразу лишаемся возможности быстро продать или сдать такие помещения, а жители испытывают трудности в приобретении товаров первой необходимости, да и просто дискомфорт.

Та система, которая сформировалась у нас, предполагает анализ района, его обеспеченность всеми видами инфраструктуры (от коммерческих до социальных и образовательных учреждений), и уже исходя из этого складывается понимание, какие арендаторы могут быть в нашем ЖК.

Нарезка помещений осуществляется по усредненным значениям для каждого вида бизнеса. Есть специальные помещения для супермаркетов с отдельной погрузочно-разгрузочной зоной внутри дома, чтобы не мешать жильцам и не создавать шума, есть небольшие площади под сервисные услуги, есть и помещения с отдельной вентиляцией для размещения кафе. На первом этапе это позволило нам еще на стадии проектирования избежать возможного задвоения функций и создания нездоровой конкуренции в районе.

С какими основными сложностями в реализации коммерческой недвижимости приходится сталкиваться?

Основные сложности, с которыми сталкиваются девелоперы – неликвидные площади. К примеру, если профильный специалист не подключился на этапе проектирования и концепции и не внес свои предложения по части нежилых помещений, то архитекторы сделают проект на свое усмотрение. С точки зрения норм, эстетики и многого другого он будет безупречен, но при этом помещения останутся неликвидными. К примеру, не стоит строить двухэтажных зданий в рамках жилых кварталов, если для них нет изначально сформированной концепции. Первые этажи купят или возьмут в аренду, а что делать со вторыми – большой вопрос. То же относится и к расположению образовательных учреждений. Если на первом уровне находится, к примеру, детский сад, то супермаркет в непосредственной близости не имеет права продавать алкогольную продукцию. Таких тонкостей немало, но их необходимо учитывать с самого начала.

Та же ситуация касается и нарезки площадей. Когда в дома сформировался определенное инфраструктурное ядро, состоящее из того же супермаркета и предприятий сервисно-бытовых услуг, но осталось вакантное помещение на 100 кв. м – найти ему применение будет достаточно трудно.

Как в настоящее время принимаются решения о наполнении жилых комплексов инфраструктурными объектами, каким образом делается выбор операторов?

Если речь идет о частной собственности, когда девелопер продает помещения, то выбор арендаторов осуществляется непосредственно собственником. Какой он будет – предсказать сложно.

В нашем случае мы продумываем «от и до» набор арендаторов в наших проектах. К примеру, в бизнес-классе это могут быть фермерские магазины, частные образовательные студии, а в комфорт-классе – популярные сетевые игроки и товары первой необходимости. Каждый проект по-своему уникален, поэтому нельзя привести в пример универсальную модель наполнения инфраструктурой. Мы анализируем, изучаем этот вопрос, проводим маркетинговые исследования, опросы, иными словами – выясняем потребности жителей в тех или иных магазинах и услугах. После формируется пул потенциальных партнеров, а дальше эта система прорабатывается детально. Когда дом будет сдан в эксплуатацию и жильцы начнут заселяться, вся инфраструктура уже будет работать. Им не придется ждать открытия детского сада или продуктового магазина. Заранее просчитанные потребности обеспечат необходимый трафик арендаторам, а жители получат услуги, в которых нуждаются.

Как было принято решение привлечь в качестве арендаторов именно фермерские продукты?

Мы ориентируемся на наших клиентов и сферы их интересов и потребностей. Как только сформировался портрет покупателя в ряде жилых комплексов, мы начали поиск партнеров, которые лучше всего подходили бы и концептуально, и по ценовому сегменту. LavkaLavka оказались наиболее подходящим арендатором, так как это не просто магазин фермерских продуктов, но и кафе. Утром, выходя на работу, люди могут позавтракать там или взять кофе, а вечером зайти за продуктами и также перекусить. Это удобная история, которой сегодня не хватает многим проектам.

С точки зрения концепции – мы делаем акцент еще и на экологическую составляющую. Не так давно было принято решение в каждом жилом комплексе оборудовать зарядку для электрокаров на парковочных местах. В совокупности с такими элементами, как «двор без машин», ландшафтный дизайн, оригинальная архитектура, арендаторы фермерских продуктов смотрятся весьма органично.

Чем именно LavkaLavka заинтересовала в качестве долгосрочного партнера?

LavkaLavka – пионеры фермерских продуктов на нашем рынке. За годы их работы из маленького магазина они превратились в федеральную сеть, которая разработала собственные стандарты качества и оценки фермеров, с которыми они работают. Это позволяет нам быть уверенными в том, что мы работаем с надежным партнером на долгосрочной основе.

Еще одним факторам стало участие компании в нашей программе лояльности. Мы создали «Клуб привилегий «Инград», в который на сегодняшний день входят 30 компаний. Все клиенты автоматически становятся его участниками и могут пользоваться дополнительными скидками у всех партнеров. LavkaLavka представлена в разных частях Москвы, что удобно самому широкому кругу наших клиентов.

На ваш взгляд, насколько перспективно развитие эко-направления в инфраструктуре жилых комплексов? 

Перспективность определяется не только современными тенденциями и, если можно так сказать, модой. Есть ряд сугубо экономических факторов. Фермерские продукты относятся к сегменту «выше среднего», что могут позволить себе жильцы комплексов бизнес-класса, премиума и т.д. В комфорт- и стандарт-классах такой арендатор будет чувствовать себя неуверенно.

В целом, тенденция здорового питания развивается во всем мире. Глобализация и массовое производство позволили возникнуть этому сегменту, благодаря чему с ростом числа крупных сетевых игроков будет расти и фермерское производство. Часть людей начинает уставать от привычной еды из супермаркетов, делая акцент на более дорогую, но и более качественную продукцию. Поэтому перспективы у этого направления огромные, но важно правильно работать со своей целевой аудиторией.

Часто ли вы заключаете именно долгосрочные договора сразу на несколько проектов?

Мы начали разрабатывать эту программу еще в прошлом году. На сегодня у нас уже подписаны договоры с различными арендаторами. Из последних – это детские сады «Горница Узорница», являющиеся самой крупной и лидирующей сетью на рынке дошкольных образовательных учреждений, федеральная сеть Yoga Practica и многие другие. Мы ориентированы на долгосрочное сотрудничество, так как количество наших проектов растет, и мы стремимся выстраивать партнерские отношения с лидерами в своих сегментах. Такое сотрудничество обеспечивает нам разнообразие инфраструктуры, арендатору дает стабильного партнера и уже готовый клиентский поток, а жителям возможность получить все необходимое прямо в собственном доме, что в условиях вечной нехватки времени является большим плюсом.

На ваш взгляд, изменились ли предпочтения покупателей в отношении инфраструктуры в последние годы?

Изменилось не столько предпочтение – людям всегда нужно будет покупать продукты, где-то есть, учить детей и ходить в парикмахерские. Изменился подход к выбору места для жизни. Если раньше вопрос цены был для многих основным, то сегодня к нему добавился и такой пункт, как образ жизни. Покупая квартиру, человек покупает образ жизни, который формирует тот или иной жилой комплекс. Для многих наличие разнообразной инфраструктуры в шаговой доступности от подъезда является серьезным аргументом в пользу выбора конкретного застройщика.

Рынок изменился, и мы стали следовать его правилам. Изменения затронули и стрит-ритейл. Торговые центры понемногу начинают переходить на развлекательную функцию, оставляя непосредственно торговлю как элемент второго плана. Все современные объекты делают упор именно на рекреационную и увеселительную функции. Также не всем удобно тратить много времени на поездки в ТЦ, походы по магазинам, которые находятся на значительном расстоянии друг от друга. И в этом контексте развитие качественно стрит-ритейла в жилых проектах одно из самых перспективных направлений на долгий период.