«Объем предложения коммерческой недвижимости классов С и D в течение последних лет постепенно сокращается»
Офисно-складские комплексы классов С и D стабильно остаются одним из наиболее востребованных продуктов на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Мы попросили рассказать Евгения Попова, директора департамента коммерческой недвижимости «Профис Недвижимость», о состоянии этого сегмента в настоящее время, а также перспективах его развития.
Какие арендаторы обычно заинтересованы в объектах низких классов?
Аудитория арендаторов коммерческой недвижимости класса С достаточно разнообразна. Преимущественно это стартапы и представители малого бизнеса, которым просто нужны недорогие помещения для их первого офиса. Большинство административных и офисных зданий подобного класса имеет кабинетную планировку, поэтому там они могут арендовать небольшое помещение по приемлемой цене. Также интересны объекты класса С и достаточно крупным компаниям, которые чаще всего арендуют офисные особняки. Для некоторых из них это более привлекательный вариант, поскольку в данном случае они получают более комфортное и камерное, чем в любом крупном бизнес-центре рабочее пространство, а также собственную парковку – дефицитные для центра Москвы квадратные метры.
Среди арендаторов коммерческой недвижимости класса С достаточно много производственных компаний, которые занимаются изготовлением декораций, мебели и предметов интерьера, а также пищевые, швейные, обувные и текстильные производства, полиграфические студии, ателье и мастерские. Для них объекты подобного класса интересны потому, что в рамках одного бизнес-парка они могут разместить свой административный офис и производственный цех, поскольку мощности коммуникации бывших промышленных зданий позволяют использовать подобное оборудование, а также при необходимости арендовать складское помещение для хранения своей продукции что, безусловно, очень удобно.
Изменилась ли ситуация за последние годы с точки зрения спроса на подобные объекты?
Что касается спроса, то в целом он остается достаточно высоким. Вообще коммерческая недвижимость класса С в силу невысоких ставок и ориентированности на достаточно широкую аудиторию арендаторов (за счет разнообразия форматов) в принципе является, пожалуй, наиболее стабильным сегментом. Меньше других сегментов класс С ощутил на себе и влияние недавнего кризиса, напротив, он отчасти помог сократить вакансию. В 2015-2016 годах многие компании оптимизировали свои расходы и переезжали из дорогих и просторных офисов в более компактные объекты классом ниже. Соответственно, некоторые из тех, кто раньше арендовал помещения B и B- класса переориентировались на качественный С класс.
В каких локациях на сегодняшний день сосредоточено основное количество коммерческой недвижимости низких классов?
Объекты коммерческой недвижимости класса С есть в различных районах Москвы. В Центральном административном округе, в основном, расположены офисные особняки и административные здания. Офисно-складские и производственные комплексы, как правило, находятся на месте, либо в непосредственной близости от бывших промзон, расположенных между ТТК и МКАД.
Очевидно, что арендаторами востребована не только высококлассная недвижимость. А в каком количестве недвижимости низких классов нуждается, на ваш взгляд, современная Москва?
Традиционно вакансия в сегменте коммерческой недвижимости класса С является наименьшей. Подобные объекты пользуются высоким спросом, во-первых, за счет исторически выгодного расположения. Многие из них расположены в самом центре города, либо на периферии ТТК, в районах с хорошей транспортной доступностью, а именно данные показатели являются ключевыми для любого арендатора при выборе объекта. Во-вторых, в силу большей ценовой доступности класса С в целом. В-третьих, за счет разнообразия форматов и, как следствие, более широкой аудитории арендаторов, а также за счет ограниченности предложения. На сегодняшний день вакансия по рынку коммерческой недвижимости класса С в среднем варьируется от 5 до 8%. Впрочем, по некоторым объектам на рынке с наилучшим расположением и транспортной доступностью вакансия нулевая, а у нас по ряду проектов даже существуют лист ожидания арендаторов. Поэтому можно сказать, что тот объем коммерческой недвижимости класса С, который сегодня представлен на столичном рынке недвижимости, востребован практически полностью.
Конечно, при этом есть и более дефицитные форматы – например, складские помещения небольших площадей. Реальный спрос на подобные объекты со стороны оптовых поставщиков некоторых категорий товаров, а также ряда компаний из сферы легкого производства очень высокий. При этом количество офисно-складских и производственных комплексов в связи с активной реновацией промзон с годами постепенно уменьшается. Новых объектов подобного формата появляется достаточно мало, сегодня в Москве ведется строительство лишь нескольких небольших проектов, где предлагается похожий продукт – склады light industrial.
Какие объекты являются сейчас полностью заполненными, какие пустуют? Насколько быстро для них находятся арендаторы?
Нулевую вакансию, прежде всего, имеют объекты «дефицитных» для столичного рынка форматов коммерческой недвижимости. К таким, в первую очередь, можно отнести офисные особняки, расположенные в ЦАО, которых, в принципе, вне зависимости от классности объекта отсталость не так много. Также это бизнес-кварталы, расположенные внутри или на периферии ТТК с торговыми, офисными и складскими помещениями разной «нарезки», а также доступными для аренды открытыми площадками. К «дефицитным» можно отнести и производственно-складские комплексы в непосредственной близости от МКАД и с удобными выездами на кольцевую дорогу и основные транспортные магистрали.
Как обстоят дела с инвестициями в такие проекты? Кто заинтересован в инвестировании в недвижимость низких классов?
Объекты коммерческой недвижимости класса С могут приобретать как частные инвесторы, так и крупные компании, в том числе и банки. Однако о подобных сделках участникам рынка известно не так много. Большинство из них проходит в закрытом режиме и широко не афишируется в СМИ. Отчасти это связано и со спецификой данного формата. Коммерческая недвижимость класса С – это, как правило, бывшие здания старого фонда, большинство из которых раньше имели другое назначение, поэтому не учитывались рынком как объекты класса С. Обычно инвесторы, приобретают их для редевелопмента под офисно-складские комплексы. Исключение составляют разве что особняки и административные здания, которые не обязательно глобально реконструировать для использования в качестве офисных центров.
Если говорить о целях покупки, то они также могут быть разные. В большинстве случаев объекты класса С приобретают исключительно для последующей сдачи в аренду. Как правило, без необходимости инвесторы не планируют существенных вложений в реконструкцию объекта, поскольку это, во-первых, требует значительных финансовых ресурсов, а, во-вторых, увеличивает сроки его окупаемости. Обычно собственники ограничиваются небольшим косметическим ремонтом и периодически проводят ремонтные работы для поддержания в надлежащем состоянии. И только тогда, когда объект становится непригодным для использования, реконструируют здание, как правило, повышая класс, или попросту строят на его месте новый объект.
Как менялось количество недвижимости низких классов за последнее десятилетие? Уменьшилось ли ее количество? Как это повлияло на рынок аренды, куда перешли арендаторы таких площадей?
Объем предложения коммерческой недвижимости классов С и D в Москве в течение последних лет в целом постепенно сокращается. Это связано с масштабной программой реновации в столице. Многие промышленные площадки, в том числе где раньше располагались офисные или складские здания класса С, сейчас застраиваются жильем. Связано это еще и с реконцепцией объектов, когда собственник реконструирует старые здания и создает новую инфраструктуру, тем самым повышая класс бизнес-квартала.
Снижение объема коммерческой недвижимости класса С в целом пока никак не сказывается на рынке аренды. Объектов подобного класса в столице осталось еще достаточно много. А те компании, которые не могут найти нужный объем площадей в объектах С класса, просто переориентируются на более дорогой B и B- класс. Поскольку ставки в объектах подобных классов сегодня отличаются несущественно.
Какие объекты вы назвали бы наиболее интересными для арендаторов с точки зрения сочетания стоимости и качества?
В классе C так же, как и в других сегментах коммерческой недвижимости, наиболее востребованы объекты с выгодной локацией и хорошей транспортной доступностью, качественным сервисом от управляющей компании. Размер арендной ставки не менее важен для арендатора, но это все же не является ключевым параметром при выборе помещения. К тому же сегодня в объектах класса С ставки могут быть сопоставимыми с классом B и даже А. Примером, в частности, могут служить наши объекты – бизнес-квартал «Трехгорная мануфактура», бизнес-парк «Кутузовский 36», комплекс особняков «Пречистенская резиденция» и др., где ставки на офисы начинаются от 25 тыс. рублей за кв. м. в год, что практически сопоставимо с арендой помещений в ММДЦ «Москва-Сити».
Как будет развиваться недвижимость низких классов далее? Ожидается ли появление новых объектов? Ведется ли строительство подобных объектов недвижимости?
В ближайшей перспективе кардинальных изменений на рынке коммерческой недвижимости класса С не произойдет. Класс С остается одним из наиболее стабильных сегментов и с точки зрения заполняемости, и арендных ставок. Также мы будем наблюдать, как устаревшие С и D объекты плавно будут трансформироваться в более высокие классы, а в С будут «переходить» сегодняшние объекты классов В и А.
