В каталоге 3948 частных объявлений
Мы бесплатно подбираем коммерческую недвижимость по вашему запросу.
Новости, статьи, аналитика, интервью, а также 1132 объекта
коммерческой недвижимости Москвы.
Реклама
Реклама

«Огромный плюс старых кинотеатров – расположение в сложившихся густонаселенных районах города»

После проведения реконструкции старые советские кинотеатры могут превратиться в полноценные общественные комплексы, новые точки притяжения в спальных районах. О том, как изменятся эти объекты, рассказывает Александр Балабин, генеральный директор и главный архитектор компании «Северин Проект», разработавшей проекты реконструкции кинотеатров «Керчь», «Саяны», «Звездный» и «Восход».

В чем особенность проектирования районных центров на основе старых зданий кинотеатров? Что приходится учитывать архитекторам, работая над такими проектами?

Первое, что следует принять во внимание, – то, что здание безнадежно морально и технически устарело. Десятки лет назад его технико-экономические показатели полностью соответствовали потребностям его функционального назначения, а поход в кино был в общем событием. С появлением интернета, развитием цифровых технологий все кардинально изменилось в том числе, ценности, потребности, отношение к жизни.

В советские времена кинотеатры в районах строились по типовым проектам. Сегодня эти бетонные конструкции не соответствуют современным строительным, противопожарным, эстетическим нормам. Застройщик должен понимать, что реконструкция таких объектов выйдет дороже, чем строительство с нуля. Заказчику необходимо провести серьезную работу – разобраться и рассчитать, какие функции и в каком объеме будут востребованы в этом месте, провести финансово-технический аудит, оценку правоустанавливающих документов, исходно-разрешительной документации, техусловий на подключение к городским коммуникациям и т.п. На основе этого анализа будет разработано техзадание архитектору, который должен будет решить задачу по увязке этих пожеланий в единую архитектурно-функциональную концепцию.

Несмотря на «типовые» конструкции, объекты находятся в разном физическом состоянии. Некоторые из них нуждаются в частичной реконструкции, некоторые проще снести и строить «с нуля». Все современные объекты должны иметь безбарьерную среду для обеспечения потребностей маломобильных групп населения. При этом следует также учитывать, что подготовительный этап и проектирование займут 8-12 месяцев, а строительство – еще 1,5-2 года То есть нужно уметь заглянуть в будущее и спрогнозировать, какие функции будут востребованы здесь через несколько лет.

Легко ли идет взаимодействие с городскими властями в плане согласования архитектурных проектов?

Все зависит от расположения объекта: чем ближе к центру, тем сложнее. Еще не реконструированные советские кинотеатры расположены, в основном, в отдаленных районах города, поэтому особых проблем не возникает. Главное, чтобы объект был «неконфликтным». Сегодня согласование носит достаточно профессиональный характер и происходит в рабочем режиме.

Сохранятся ли у обновленных кинотеатров какие-то исторические черты?

Конечно, все же они долго служили доминантами своих районов, поэтому к реконструкции этих объектов нужно подходить внимательно – насытить их функционалом, соответствующим современным требованиям, и в то же время сохранить какие-то знаковые характеристики, такие как узнаваемая форма здания, знаковые элементы фасадов, обязательно название. Так, проект реконструкции кинотеатра «Саяны» на улице Саянская, 9 предусматривает восстановление оригинальной вывески. Ее воспроизведут с помощью 3D-технологий и современных материалов.

Как принималось решение о составе будущих объектов? Что у них общее, а что – индивидуальное?

Безусловно, каждый проект – самостоятельный. Огромный плюс старых кинотеатров – расположение в сложившихся густонаселенных районах города, поэтому чтобы обеспечить спрос на их новые услуги, нужно сформировать верное наполнение. Для этого проводится анкетное исследование, определяются потребительские свойства аудитории, оценивается социальная среда, ожидания людей, потребности – насколько удачно расположено здание с точки зрения транспортной инфраструктуры вплоть до расчета среднего чека.

Многофункциональность – общая черта всех объектов такого типа, монофункция уже не работает. Обновленные районные центры в основной массе сохранят функцию кинопоказа, при этом число кинозалов будет увеличено, а количество посадочных мест в них, наоборот, уменьшено. Их оборудуют удобными сиденьями, большими экранами и современным звуком. Однако кинопоказ не является основной статьей дохода: для проката мировых премьер в них все равно будет недостаточно залов и посадочных мест, и следует учитывать, что любой фильм сегодня можно посмотреть онлайн.

Во всех бывших советских кинотеатрах также появятся магазины повседневного спроса, кафе, игровые зоны, предприятия бытого обслуживания, различные сервисы. Все новые функции подбираются в зависимости от запросов жителей конкретного района: где-то не хватает мест для проведения семейного досуга, где-то – для получения новых знаний или занятий спортом. Так, в кинотеатре «Саяны» оборудуют библиотеку, в «Керчи» – пекарню и детские игровые зоны, в «Восходе» – спортивные студии и фермерский рынок.

Чтобы сформировался новый, успешный, востребованный объект, следует представить максимальное число функций, создать такое универсальное пространство, где будет эффективно использован каждый метр. Поэтому во многих кинотеатрах ко всему прочему устроят эксплуатируемые кровли.

Расскажите поподробнее об эксплуатируемой кровле. Какие у нее будут функции?

Среди наших объектов эксплуатируемая кровля предусмотрена в кинотеатре «Керчь». Открытая крыша рассчитана только на теплые месяцы, зимой она будет закрыта. На ней не будет постоянных магазинов, кафе, коммерческих объектов. На крыше создадут террасу с летним садом, поставят шезлонги, зонтики, столы и стулья, временные киоски с едой и напитками, клумбы с цветами и кустарниками. Здесь будут проводить занятия йогой, сезонные выставки, ярмарки, мастер-классы. Безопасность обеспечат ограждения и предупреждающие знаки. Попасть туда сможет любой желающий

Какие объекты вы назвали бы наиболее интересными в этой сети? А какие – наиболее сложными?

Пожалуй, кинотеатр «Звездный» на проспекте Вернадского – одновременно самый интересный и самый сложный. Во-первых, он расположен практически прямо на станции с метро «Проспект Вернадского» с пассажиропотоком более 50 тысяч человек в сутки, то есть, после реконструкции при грамотном управлении супер-посещаемость ему обеспечена. С другой стороны, это качественный памятник советского постмодернизма. Поэтому, к счастью, инвесторами было принято решение полностью восстановить его исторический облик.

На ваш взгляд, каким потенциалом обладают районные центры в будущем? Будут ли они востребованы в отличие от крупных торговых центров? Возможно, у них будет другая аудитория?

Районные центры потому так и называются, что рассчитаны в первую очередь на жителей района, проживающих в 20-15 минутах ходьбы. Крупные ТЦ, мегамоллы – это все же другая история. Они изначально были ориентированы на ритейл, а кинозалы, фудкорты и детские площадки были такой вспомогательной функцией, где люди могли остановиться, чтобы передохнуть или перекусить между покупками.

Из-за развития онлайн-шоппинга торговые центры-гиганты сейчас, на мой взгляд, находятся в уязвимом положении. Реконструкция зданий бывших кинотеатров советского времени, в первую очередь, направлена на создание новых форматов социально-культурных общественных пространств, укрепление добрососедских отношений, объединение людей, живущих рядом.

О будущем районных центров говорить рано, сначала их нужно сделать. Важно понимать, что, какими бы ультрасовременными они ни были, их все равно время от времени нужно будет обновлять. Необходимо периодически проводить общественный мониторинг, маркетинговые исследования, чтобы фиксировать, какие сервисы в каждом отдельном районном центре пользуются популярностью, а какие следует заменять.

Иллюстрации предоставлены бюро коммуникаций «Рупор» / Rupor PR.