«Основные сложности при строительстве объектов коммерческой недвижимости связаны с их расположением в действующих зданиях»
К коммерческой недвижимости относятся не только торговые, офисные и складские помещения, но и такие форматы, как фитнес-клубы и шоу-румы. Нестандартные проекты требуют особого подхода к проектированию и строительству с учетом их назначения и требований будущих владельцев. Об особенностях создания подобных объектов мы решили побеседовать с Максимом Нескоромным, партнером и исполнительным директором строительной компании PRIDEX.
Расскажите, пожалуйста, в чем состоят особенности строительства фитнес-клубов и шоу-румов?
На рынке fit-out услуг фитнес-клубы и шоу-румы относятся к нестандартным проектам коммерческой недвижимости, суммарно на долю которых в год приходится не более 3-5%. Данные объекты выполняют разные функции и цели, поэтому особенности строительства у них отличаются.
Фитнес-клубы, в первую очередь, предназначены для занятий спортом и предполагают наличие таких специфических помещений как плавательный бассейн, банные комплексы (SPA-кабинеты, хаммамы, бани различных видов, сауны), тренажерные залы и многое другое, что накладывает определенные требования на проект. Для успешной реализации фитнес-центров особое внимание уделяется инженерным системам, поддерживающим климатический комфорт, и специализированным материалам отделки, которые должны обеспечивать высокую износостойкость помещений, особенно в условиях повышенной влажности, а также гарантировать высокий уровень звукоизоляции. К примеру, в тренажерных залах и зонах для групповых занятий спортом необходима хорошая система вентиляции и кондиционирования для поддержания низкой температуры в помещениях, а в банных комплексах и в зоне бассейна, наоборот, требуется высокая температура.
Для реализации качественного фитнес-клуба подбираются большие по площади помещения от 1 тыс. до 6 тыс. кв. м. Для комфортного размещения широкого ассортимента спортивного инвентаря объекты должны иметь открытую планировку. В том случае, когда строительство фитнес-центра предполагает наличие бассейна, – к примеру, в рамках жилого комплекса или бизнес-центра, – застройщик еще на стадии проектирования закладывает необходимые площади, инженерные коммуникации и прочие ресурсы под данный тип объекта.
В свою очередь, шоу-рум – универсальный проект, сочетающий в себе качества представительского офиса, ритейла премиального класса, площадки для проведения различных мероприятий компании-заказчика и презентаций его продукции и пр. В отделке шоу-румов особое внимание уделяется имиджевым решениям и дорогостоящим материалам отделки. Для презентации продукции компании востребованными являются мобильные решения, трансформирующие пространство под нужды заказчика. При реализации такого объекта к инженерным системам предъявляется стандартный набор строительных норм и правил (СНиПы, СанПиНы и т.д.).
С какими сложностями в связи с этими форматами недвижимости приходится сталкиваться при организации строительства и в процессе строительных работ?
Основные сложности при строительстве объектов коммерческой недвижимости, в том числе фитнес-клубов и шоу-румов, связаны с их расположением в действующих зданиях, к примеру, в бизнес- или торговых центрах. Для организации качественных строительных работ и реализации проекта в установленные договором сроки, а также предоставления наименьших неудобств арендаторам, шумные работы производятся исключительно в ночное время, а также в выходные и праздничные дни. Это же правило касается и доставки материалов на объект.
А какие условия размещения выбираются обычно для шоу-румов? Какие площадки они предпочитают занимать?
Выбор площадки для реализации шоу-рума во многом зависит от возможностей компании и целей презентационного пространства. Для размещения шоу-рума востребованными являются небольшие ритейловые площадки с выгодным расположением, дорогостоящей отделкой и применением в интерьере большого числа имиджевых решений, соответствующих корпоративному стилю компании. Наибольшей популярностью при выборе помещений пользуются объекты с выделенным входом, высокими потолками и просторными залами, мансардами или террасами.
Насколько часто сейчас на рынок выходят новые фитнес-клубы и шоу-румы? Над какими проектами вы работали?
Заказчиками фитнес-клубов чаще всего выступают девелоперы жилых комплексов бизнес- и элит-класса, застройщики бизнес-центров класса «А» и «В», крупные международные компании и пр. Формат высокотехнологичного инновационного шоу-рума пользуется популярностью среди компаний из телекоммуникационной и автомобилестроительной отрасли.
За последние три года силами нашей компании были реализованы высокотехнологичные шоу-румы для компаний Audi, Miele, Huawei, а также фитнес-центры премиум-класса World Class, в том числе реализованные в рамках глобального ребрендинга сети клубов, и «ДОН-Спорт» «Клуб Хамовники», расположенного в элитном доме Barrin House.
Есть ли какие-то тенденции в предпочтениях заказчиков в отношении интерьеров внутренних пространств этих объектов? Что из этого вам видится наиболее интересным и удачным?
Качество и дизайн интерьеров фитнес-клубов и шоу-румов во многом зависит от предпочтений заказчика, философии бренда и корпоративной культуры компании.
Отличительными чертами фитнес-центров премиального класса является наличие плавательного бассейна, банных комплексов, тренажерных залов, оснащенных современных спортивным оборудованием, залами для групповых спортивных занятий и пр. Для эффективной эксплуатации таких помещений требуется использование специализированных износостойких материалов. Так, на полу залов для занятий спортом устанавливается паркет с высокой износостойкостью, в тренажерном зале размещается спортивное резиновое покрытие, зоны повышенной влажности оборудуются противоскользящей керамической плиткой.
При реализации шоу-румов популярность набирают высокотехнологичные пространства с широким применением мультимедийных систем. Для проведения зрелищных презентаций и специальных мероприятий компании помещения оборудуются широкоформатными экранами, проекторами, видеостенами и акустическими системами. В отделке шоу-румов особое внимание уделяется имиджевым решениям и дорогостоящим материалам отделки, таким как мрамор и натуральный камень, паркет и керамогранит и т.д. С точки зрения организации инженерных систем в шоу-румах предпочтение отдается системам скрытого типа, например, потолкам с минимальным количеством видимых элементов инженерии.
Какой проект вы могли бы назвать самым необычным (из числа шоу-румов и фитнес-центров) в своей практике?
Одним из самых необычных проектов, реализованных PRIDEX, является шоу-рум компании Audi City Moscow. В данном проекте наша компания выступила в роли генерального подрядчика, выполнив комплекс общестроительных и инженерных работ, а также инженерное проектирование. Пространство шоу-рума состоит из лаунж-зоны, двух конференц-залов и двух клиентских переговорных, VIP-комнаты, а также зоны выдачи автомобилей и зоны, в которой представлены спортивные модели Audi. Шоу-рум рассчитан на презентацию трех автомобилей. Для демонстрации машин в шоу-руме было решено сделать большие раздвижные стеклянные витрины, поднимающимися на специальных петлях, в то время как снаружи витрина кажется цельной. Особенностью шоу-рума также стала установка дизайнерских подвесных потолков, бронированного кассового узла и оригинальных мебельных изделий, изготовленных по индивидуальному заказу.
Какие нормы приходится соблюдать при строительстве шоу-румов и фитнес-центров?
Для обеспечения бесперебойной работы фитнес-клубов и длительного срока его эксплуатации, особенно при наличии бассейнов и банных комплексов, требуется провести ряд сложных инженерных работ, которые необходимо грамотно интегрировать в проект. К примеру, для создания комфортных условий посетителей в разных зонах фитнес-клуба особое внимание уделяется системам вентиляции и кондиционированию. Так, в помещениях с повышенной влажностью устанавливаются осушители воздуха, для поддержания чистоты воды используются системы фильтрации воды и очистных сооружений. А зоны банных комплексов оборудуются специальными увлажнителями воздуха.
Что касается шоу-румов, то, как уже упоминалось выше, при их строительстве предъявляется стандартный набор норм и правил.
А используются ли в строительстве этих объектов «умные системы»?
В проектах коммерческой недвижимости умные системы довольно востребованы, особенно при реализации премиальных шоу-румов, в которых различные автоматизированные системы используются во время полномасштабных презентаций. В шоу-румах наибольшей популярностью пользуются системы сценарного управления освещением для выделения презентационных зон или расстановки световых акцентов. В фитнес-клубах особое внимание уделяется автоматизированным акустическим системам, системам очистки воздуха и контроля уровня влажности, которые управляются при помощи мобильных приложений или отдельного пульта управления.
На чем можно сэкономить на строительстве фитнес-центров и шоу-румов, а что ни в коем случае нельзя урезать в расходах?
При строительстве объектов недвижимости существуют установленные правила и нормы касательные инженерного оснащения объекта (вентиляции, кондиционирования, пожарной безопасности т.д.) и отделки помещений, без реализации которых объект нельзя будет ввести в эксплуатацию. В случае, если все установленные нормы соблюдены и возникает необходимость оптимизировать затраты или не выйти за рамки бюджета, к примеру, в отделке выбор делается в пользу альтернативных производителей материалов или исключения из проекта имиджевых решений.
