«Процесс реновации похож на работу врача, который должен сперва оценить состояние пациента и уже потом выбирать путь лечения»
Реновация офисных помещений вполне может выступать неплохой альтернативой подбору новых, более современных вариантов недвижимости. Она дает возможность остаться в рамках, устраивающих арендатора и клиентов бизнес-центра, однако при этом меняет пространство в соответствии с изменившимися требованиями. О том, с какими ожиданиями обычно обращаются в компанию, выступающую генеральным подрядчиком по отделке и инженерному оснащению, рассказывает Евгений Шевкун, генеральный директор Keyfor.
Скажите, пожалуйста, каковы обычно запросы клиентов, решивших провести реновацию офисного пространства?
Можно выделить три основных «блока» ожиданий и задач, которые озвучивают клиенты. Первый – количественно-функциональный, целью которого является функциональное изменение офиса. Например, увеличения или уменьшения количества рабочих мест по причине роста или, наоборот, снижения объемов бизнеса. Это также может касаться структурирования рассадки сотрудников – например, для оптимизации схемы взаимодействия подразделений в рамках компании.
Также в этом блоке рассматриваются такие задачи, как изменение или добавление ряда зон: дополнительных гардеробных, комнат приема пищи, переговорных и т.д. Другими словами, речь идет о создании помещений, функционала которых или не хватает по количеству в действующем офисе или которые ранее вообще отсутствовали, и на каком-то этапе развития компании их необходимость стала очевидной.
Возможно, бизнес-процессы надо разделить так, чтобы изолировать или отделить какие-то подразделения компании – например, вследствие разделения компании на группу компаний или выделения зоны руководства в отдельную часть офиса.
Второй блок задач и ожиданий – технический. Это модернизация рабочего пространства вследствие морального и физического старения. При этом клиента, по существу, все устраивает в офисе: функционал помещений, их количество, логистика и т.д., но ремонт был сделан давно, и со временем внешний вид помещений, элементы инженерных систем, мебель начали приходить в негодность.
Третий – эмоциональный. Это когда задача отремонтировать помещения связана больше с созданием эстетического, узнаваемого и соответствующего бренд-буку или фирменному стилю компании рабочего пространства. Например, компания арендует офис уже много лет и в процессе развития бизнеса возникли фирменные атрибуты, которые необходимо внести в корпоративную культуру, в том числе через обновление офиса.
А какие из этих блоков встречаются в вашей работе чаще?
Как правило, на практике мы работаем с «набором» ожиданий, так как редко встречается реализация проекта, направленная на решение только одной из вышеперечисленных задач. Со своей стороны мы всегда стремимся помочь нашим клиентам проработать все эти пункты сразу с тем, чтобы было легче принимать конечные решения в части объема выполнения задач. Это важно потому, что любой ремонт – это всегда стресс для людей, не связанных с этим процессом постоянно. Лучше проанализировать свои текущие потребности и необходимости на старте реновации и постараться правильно оценить объем задач и бюджет до ее начала, чем после ухода строителей – например, понять, что у сантехники заканчивается срок службы и ее надо менять. В этом случае снова придется проводить ремонтные работы, доставляя неудобство сотрудникам офиса, только что перебравшимся в обновленные помещения. Ничего, кроме негатива, у коллег это, как правило, не вызывает.
Если постараться выделить одну задачу из вышеописанных как наиболее часто встречающуюся, то, в основном, задачу реновации офиса клиенты ассоциируют именно с количественно-функциональным блоком. Это связано с тем, что отсутствие или нехватка тех или иных помещений, рабочих мест, неудобство логистических потоков или недостатки схемы взаимодействия между подразделениями в офисе ощущаются наиболее остро и могут влиять на эффективность или даже безопасность бизнес-процессов, что гораздо важнее, чем неработающие кондиционеры.
Например, одному из наших клиентов – мировому лидеру в области клиентского сервиса – в результате увеличения бизнеса часто требуется расширение площадей для сотрудников, и мы помогаем им в ее решении с помощью реновации как одного из наиболее эффективных инструментов. Это как раз задача первого блока.
Каким вопросам клиенты уделяют меньше всего внимания, планируя реновацию?
Меньше всего внимания уделяется состоянию инженерной инфраструктуры помещений и все, что с этим связано. Редко, когда в компании заказчика есть специалист, который понимается всю важность этого вопроса, поэтому мы всегда обращаем внимание наших заказчиков на этот вопрос.
Дело в том, что инженерные системы – это динамические процессы, они создают существенную часть комфорта пребывания в помещениях, в то время как решения по дизайну помещений являются статическими и в основном воздействуют на эмоции человека.
Но представьте: вы работаете в офисе, где красивые декоративные стены и удобные кресла, но вам постоянно душно – это, во-первых, влияет на вашу работоспособность, а во-вторых, генерирует негативные эмоции, в противовес тому наслаждению, которое вы получаете от созерцания красивого вокруг вас. Больше всего внимания при реновации удаляется функционально-количественным аспектам.
Что на ваш взгляд является самым сложным при выполнении процесса реновации?
Самым сложным является, на мой взгляд, подбор опытной команды исполнителей, формулирование рационального подхода к процессу и правильная оценка объема задачи, так как от этого сильно зависят и сроки работ и их стоимость и то качество продукта, который должен получиться в конце.
Дело в том, что реновация – процесс более сложный, чем строительство офиса со стадии shell&core. Связано это с тем, что при строительстве офиса «с нуля» архитектор и строительный подрядчик мало зависят от имеющегося состояния помещений, инженерных систем и качества выполненных в них до этого работ, в то время как работа этой же команды при реновации похожа на работу врача, который, в поисках способа лечения, сперва проводит расследование причин, должен оценить состояние пациента и уже потом выбирать путь лечения.
Часто ведутся еще и параллельные процессы, поэтому опыт команды исполнителей в этом деле – крайне важный параметр. Опытный строительный подрядчик сможет довольно точно оценить состояние материалов, конструкций и инженерных систем и сделать правильные выводы, а опытный архитектор сможет аккуратно интегрировать в проект существующие особенности помещений и материалов.
Например, нас много раз приглашали в проекты, где по информации от других строительных подрядчиков «лучше все сломать и построить заново», а если подойти к процессу более рационально и по-хозяйски, то оказывается можно заменить вентиляторы на кондиционерах и использовать их повторно, и таких примеров много. Но для этого нужно иметь опыт выполнения реноваций, рационализм в подходе и, самое главное, нужно относится к ожиданиям и чаяниям клиентов так, как-будто строишь для себя.
