В каталоге 3948 частных объявлений
Мы бесплатно подбираем коммерческую недвижимость по вашему запросу.
Новости, статьи, аналитика, интервью, а также 1127 объектов
коммерческой недвижимости Москвы.
Реклама
Реклама

«Рынок сервисных апартаментов в нашей стране очень молод, и застройщики идут на беспрецедентные меры, чтобы помочь клиенту сделать выбор в пользу пассивных инвестиций»

Апартаменты – формат, который вбирает в себя достоинства жилья и гостиничной недвижимости, – может быть особенно интересен тем, кто делает ставку на пассивные инвестиции. Мы попросили рассказать об особенностях вложения частных средств в апарт-отели Андрея Кошкина, председателя совета директоров группы «Ярд».

В последнее время сервисные апартаменты все чаще фигурируют в рейтингах эффективных инвестиций с низким уровнем риска. В чем состоит их особенность, в чем их отличие от жилья, жилых апартаментов и гостиничной недвижимости?

Апарт-отель – это в определенной степени симбиоз жилого и гостиничного проекта, но без свойственных им инвестиционных недостатков. Что имеется в виду? Инвестиции в жилые проекты, несмотря на их историческую популярность, сегодня по доходности уступают многим форматам инвестирования, обеспечивая своим владельцам никак не больше совокупных 5% годового дохода. В свою очередь у любых гостиничных проектов высокий порог входа, и небольшим частным инвесторам они не по карману.

Инвестиции в апартаменты в рамках апарт-проектов – очень простой и понятный формат сбережения и приумножения капитала. Во-первых, это адекватная для частного инвестора стоимость входа – по сравнению с жильем в сопоставимой локации и сопоставимого качества цена апартамента примерно на 20% ниже. При этом выше по сравнению со стандартным жильем стоимость аренды за счет дополнительной инфраструктуры апарт-отеля.

Апарт-отели находятся в управлении у профессиональных управляющих компаний (УК), в обязанности которых входит эффективная сдача лотов в аренду. От уровня их заполняемости непосредственно зависит вознаграждение УК, поэтому последняя заинтересована в максимизации этого дохода: через краткосрочную аренду, через привлечение корпоративных клиентов, через размещение объявлений на интернет-платформах по сдаче жилья, в том числе иностранных и т.д.

В итоге в среднем доход от инвестиций в обслуживаемые апартаменты составляет сегодня 9-12% годовых. Ну и еще один немаловажный фактор – пассивность инвестирования. Вам не нужно искать арендаторов по знакомым, боясь нарваться на недобросовестных риэлторов, не нужно навещать жильцов, чтобы забрать арендную плату или поменять перегоревшую лампочку. Будет достаточно лишь завести счет в банке, куда ежемесячно управляющая компания станет перечислять вашу прибыль.

Насколько рынок, на ваш взгляд, заинтересован в подобном формате? Как быстро реализуются апарт-отели в нынешней экономической ситуации?

В обеих столицах подобных проектов становится все больше. Во-первых, растет финансовая грамотность населения, и все больше людей понимает, что в текущей экономической ситуации вклады, ценные бумаги, облигации не позволяют рассчитывать на эффективный возврат инвестиций. Малые форматы коммерческой недвижимости, будь то стрит-ритейл или коворкинги, требуют активного вовлечения, профильных знаний, да и объем стартовых инвестиций вряд ли укладывается в 5 млн руб. При этом рынок апартаментов за эти деньги может поконкурировать. Большая часть предложений в этом ценовом диапазоне не будет иметь сервисной функции и не похвастает отличной локацией, но в то же время есть и весьма эффективные проекты, например, апарт-проекты в сердце Петербурга, предлагающие в этой ценовой категории лоты-студии и обещающие инвесторам до 12% годовых.

К слову сказать, недавно этот формат получил еще один дополнительный импульс развития: заявленная правительством пенсионная реформа заставила людей всерьез задуматься о том, как обеспечить себе достойную старость. Апартаменты бизнес-класса в хорошей локации, с качественным сервисом и прогнозируемым интересом от пользователей Airbnb – беспроигрышный вариант, позволяющий не зависеть от «дел государевых».

Расскажите, пожалуйста, какие инвестиционные программы наиболее востребованы у инвесторов?

Учитывая, что рынок сервисных апартаментов в нашей стране очень молод, и многие покупатели с трудом решаются на «новое и неизведанное», застройщики идут на беспрецедентные меры, чтобы помочь клиенту сделать выбор в пользу пассивных инвестиций, чтобы создать прецедент, который «выстрелит».

На рынке есть интересные программы гарантированной доходности, которые обеспечивают клиентам оговоренный уровень прибыли вне зависимости от того, насколько востребованы его апартаменты. То есть риски по сдаче площади УК полностью берет на себя, фактически арендуя у собственников апартаменты и стремясь их пересдать по более высокой цене.

Один из наших проектов – апарт-отель Prime Residence в Санкт-Петербурге – предлагает клиентам программу, по условиям которой собственники ежемесячно получают «гарантию» в размере 32 тыс. руб. в течение трех лет с момента ввода апарт-отеля в эксплуатацию. Несложно посчитать, что доходность апартаментов на этой ранней стадии уже составляет порядка 8,5% годовых. По прошествии трех лет владелец апартамента может заключить договор с УК на управление недвижимостью на условиях, предусматривающих разделение арендных платежей между арендатором и управляющей компанией в пропорции 80/20 или 90/10. Соответственно, прибыль собственника уже будет зависеть от востребованности апартамента, но и доходность УК по-прежнему будет прямо связана с ее профессиональными усилиями.

В настоящий момент средневзвешенная загрузка апарт-отелей в Санкт-Петербурге составляет примерно 65-70% при краткосрочной аренде. Таким образом, прибыль владельца апартамента может достигать 12% годовых. В пиковые месяцы это составит около 90 тыс. руб. ежемесячно за апартамент-студию.

Кто обычно интересуется приобретением апартаментов в апарт-отелях?

Если жилые апартаменты без сервисной функции приобретаются, как правило, для проживания (фактически, это бюджетный вариант жилья, построенного на земле со статусом коммерческого использования), апартаменты с обслуживанием – это всегда инвестиционная история. Среди покупателей апарт-студий есть как те, для кого инвестиции в недвижимость являются основным источником прибыли, так и те, кто инвестирует средства, полученные от бизнеса в других областях. И для первой и для второй групп инвесторов очевидно, что качественная недвижимость в хорошей локации мегаполиса всегда будет в цене.

Каков «срок жизни» апарт-отеля? Через сколько лет потребуется его реконструкция?

Здесь апарт-отель вряд ли отличается от обычного жилого дома, с той только разницей, что для УК эффективное обслуживание актива для последующей его сдачи в аренду – самый что ни на есть профильный труд, за который он и получает свои деньги. Поэтому вероятность того, что апарт-отель придет в запустение ничтожно мала.

Опираясь на опыт Prime Residence: насколько важно расположение апарт-отеля в историческом месте? Насколько это повышает его стоимость?

Для высокодоходной краткосрочной аренды, ориентированной на путешественников и бизнес-туристов, центральная локация апарт-отеля – вопрос принципиальный. Известно, например, что для путешественников критерий легкого доступа к основным достопримечательностям в ряду критериев, влияющих на выбор жилья, находится на втором месте после стоимости аренды. Для бизнес-туристов важен доступ к центральной инфраструктуре – офисным кластерам, конференц-залам, хорошим ресторанам, а также транспортной инфраструктуре, соединяющий центр с аэропортом или вокзалом.

Таким образом, расположение апартамента в центре дает 20%-ный прирост в его арендной стоимости. Стоит ли говорить о том, что для собственника недвижимости центральная локация при прочих равных – гарант инвестиционной привлекательности актива в долгосрочной перспективе, которая позволит хорошо заработать в случае выхода из проекта? 

Если посмотреть на московский рынок - на ваш взгляд, будет ли на нем развиваться подобный формат? Есть ли для этого предпосылки?

Мы видим более активное развитие формата апарт-отелей в Санкт-Петербурге. Здесь это и цивилизованное продолжение темы мини-гостиниц, и более низкий порог входа для девелоперов, которые могут себе позволить экспериментировать с новыми форматами. В Москве пока активнее развиваются апартаменты в виде «псевдожилья» – ориентированные на желающих приобрести квартиру, но не располагающие достаточными средствами. Что тоже логично: здесь гораздо более высокий спрос на недвижимость, но при этом очень дорогая земля, поэтому застройщики строят «псевдоапартаменты» там, где нет возможности возвести обычный жилой комплекс. При этом проекты реализуются без сервисной функции, часто без отделки и масштабной инфраструктуры. Но думаю, вопрос популярность сервисных апартаментов здесь – вопрос ближайшего будущего. Здесь уже появляются интересные проекты, и просто нужно время, чтобы они «создали прецедент» – доказали свою эффективность.

Какие особенности законодательства приходится учитывать при принятии решения о строительстве и реализации апарт-отелей? Есть ли сложности, которые, на ваш взгляд, требуют пересмотра со стороны властей?

Как известно, в сегменте средств размещения, в том числе на рынке апартаментов, вводится обязательная сертификация. Уже в следующем году штрафовать за неимение соответствующего сертификата будут все средства размещения с фондом более 50 номеров, с 2020 года – гостиницы и апартаменты с фондом более 15 номеров, а начиная с 2021 года – все без исключения.

Инвесторам при покупке апартаментов мы рекомендуем спрашивать у застройщика о намерении проходить эту сертификацию, чтобы заниматься арендным бизнесом официально. Процесс сертификации будет лежать на плечах управляющей компании – она будут получать сертификат на весь апарт-проект целиком, поэтому отдельным собственникам инвестору не нужно бегать по инстанциям с различными бумагами.

К слову сказать, закон этот не касается «псевдожилья», т.к. оно изначально не предполагает официальной сдачи в наем. Если же владелец решит заработать на своей квартире, ему придется обратиться в УК с инициативой сертифицировать все здание целиком.

Что касается активно меняющегося законодательства в сфере долевого строительства, то в ближайшей перспективе, как мне кажется, самое время воспользоваться имеющимися инвестиционными возможностями, пока их не пересмотрел рынок. Безусловно, бизнес в нашей стране научился оперативно приспосабливаться к новым обстоятельствам, но условия, которые сегодня работают на рынке апарт-отелей – часто беспрецедентны и заслуживают самого пристального внимания инвесторов.