«Самый ходовой коммерческий продукт в новостройках – помещения от 50 до 100 квадратов»
Больше всего современных коммерческих площадей для малого бизнеса и уличного ритейла появляется сегодня в новостройках. Каким образом девелоперы «нарезают» такие помещения, может ли покупатель рассчитывать на рассрочку и какие объекты сегодня наиболее востребованы, рассказывает Наталья Козлова, коммерческий директор компании Tekta Group.
В ЖК «Маяковский» коммерческие помещения организованы в стилобате. Скажите, пожалуйста, в чем преимущества такого расположения по сравнению с первыми этажами?
Большой стилобат изначально предусматривался проектом жилого комплекса. Для этого были разные причины. Во-первых, с архитектурной точки зрения высотные башни по 36 этажей лучше объединить каким-то массивным основанием. Во-вторых, есть практическое соображение – в комплексе будет жить немало людей, которым понадобится много разнообразных услуг и магазинов. Наконец, сам стилобат, как архитектурный элемент здания, лучше подается проектированию в нем коммерческих помещений, чем первый этаж, ведь здесь можно предусмотреть высокие потолки, большие витрины, дополнительные технические помещения. В нашем случае, в частности, речь идет о бассейне с фитнес-комплексом. Едва ли нечто подобное было бы возможно на стандартном нежилом первом этаже.
Какие общественные пространства можно создавать в стилобатной части в связке с торговыми/офисными объектами? Что будет наиболее востребовано у жильцов?
Стилобат создает очень удобное дополнительное пространство для жителей комплекса – крышу. В других ситуациях возможности использования стилобата ограничены только фантазией архитектора. Скажем, в многоэтажном стилобате можно сделать большой атриум с концертной площадкой.
Каким образом формируется нарезка помещений? Какую часть обычно отводят под продуктовый ритейл, рестораны и кафе, салоны бытовых услуг? Меняется ли этот подход со временем, запросами покупателей жилья и пр.?
Конечно, у девелопера есть некий идеальный план размещения и заполнения коммерческих помещений в крупном жилом комплексе. Но, как показывает практика, фактически происходит полное отклонение от этого плана, потому что, скажем так, рынку виднее, какая «нарезка» более или менее уместна в данном комплексе или локации. Но это касается лишь той части помещений, в которых технические условия позволяют разместить практически любые сервисы (до 300-500 кв. м). При этом проектом предусматриваются узкофункциональные объекты, строительство которых требуют соблюдения определённых параметров. Скажем, для супермаркета нужна погрузочно-разгрузочная площадка, которая предопределяет назначение коммерческого объекта. Также у нас проектировался фитнес-центр с бассейном – едва ли в нем уже можно будет создать нечто иное. Но в целом застройщики стараются оставить покупателям коммерческих помещений максимальную техническую свободу распоряжения помещениями.
Какая часть покупателей жилья приобретают еще и коммерческие помещения?
Такие покупатели встречаются, но крайне редко. Обычно это семейные клиенты: муж приобретает жене коммерческое помещение в здании, где они живут. Супруга получает возможность заниматься бизнесом и при этом не отрываться от дома, детей и семьи в целом. В «Маяковском» у нас такие клиенты были. Обычно подобные приобретения характерны для сегментов бизнес-плюс и премиум.
Насколько интересно приобретение коммерческих помещений в ЖК с точки зрения инвестирования? Какая часть коммерческих площадей в ваших проектах приобретается с такой целью?
Если под инвестированием вы понимаете вложение в коммерческий объект с целью его перепродажи, наподобие инвестиций «в котлован» для последующей реализации готовых квартир, то здесь все зависит от ценовой политики застройщика. Иногда девелоперы открывают продажи коммерческих помещений на ранней стадии строительства. Обычно это происходит в том случае, если застройщик не уверен в их большой ликвидности, поэтому хочет повысить шансы распродать объекты. В этом случае купленные на котловане площади будут дорожать по мере повышения готовности объекта, достигая максимума в цене к моменту сдачи. Однако иногда застройщики не дают никаких дисконтов на котловане, и коммерческие помещения продаются по рыночным расценкам со старта продаж. В этом случае приобретение с целью перепродажи не имеет смысла.
Если же рассматривать коммерческие помещения как часть определенного бизнеса, то в этом случае представителям тех или иных сфер услуг и продажи виднее. Но, к примеру, мы как застройщик, не рассматриваем, скажем, арендный бизнес с собственными коммерческими помещениями, потому что нам намного выгоднее их продать, хотя некоторые девелоперы сохраняют за собой часть помещений для сдачи в аренду. В целом, на мой взгляд, покупка коммерческого помещения с целью арендного бизнеса оправдана, если срок окупаемости такого объекта не превышает семи лет.
Насколько востребованы ипотечные программы или программы рассрочки у покупателей коммерческой недвижимости в ЖК?
Чаще всего коммерческие помещения у нас приобретают без привлечения заимствований, то есть вносится стопроцентная оплата. Есть, конечно, покупатели, привлекающие ипотечный кредит, но их доля не превышает 10%. Что касается рассрочки, то у нас нет каких-то постоянно действующих программ, и все условия с покупателями коммерческих помещений мы обговариваем в индивидуальном порядке.
Предоставляется ли покупателям возможность объединения или, наоборот, дополнительной нарезки коммерческих помещений? Насколько часто вам приходится менять первоначальную планировку под покупателя?
Все помещения мы передаем покупателям со свободной планировкой, и впоследствии они вправе как угодно изменять конфигурацию помещений. Если и есть ограничения, то только технические или нормативные. Более того, покупатели чаще всего заинтересованы в том, чтобы самостоятельно определить планировку, дизайн, коммуникации в приобретенном помещении. «Предустановленные» опции им не очень интересны, если только речь не идет о специфическом бизнесе с определенными техническими требованиями (общепит, например).
Насколько востребованы помещения в ЖК со стороны крупных сетей и небольших частных компаний? Чья доля обычно больше?
Самая большая доля покупателей – это, конечно, предприниматели, которые уже имеют в распоряжении несколько коммерческих помещений. Они сдают их в аренду или ведут какой-либо бизнес самостоятельно. Такие клиенты приобретают помещения площадью 50-100 кв. м – это наиболее ходовые варианты в жилых комплексах.
Что касается крупных торговых сетей, то спрос с их стороны на коммерческие помещения очень высок. Отделы по развитию бизнеса, которые заняты поиском помещений, условно говоря, под сетевой супермаркет, очень часто нам звонят и спрашивают о наличии площадей. Возможно, это связано с высокой ликвидностью коммерческих помещений в нашем объекте, потому что мы еще в 2016 году, когда строительство только начиналось, открывали продажи на текущем уровне цен (сейчас комплекс заселяется).
В течение какого времени обычно реализуются коммерческие помещения в жилых комплексах? Какую стадию реализации проекта вы считаете оптимальным для покупки коммерческого помещения?
Обычно период продаж зависит от ликвидности коммерческих помещений в проекте. Условно говоря, «первую линию» раскупают быстро, еще до окончания строительства. При этом, как я уже заметила, многое зависит от стратегии застройщика. В крупных комплексах имеет смысл регулировать спрос на коммерческие объекты, чтобы избежать несбалансированного набора услуг, доступных жителям. В этом случае продажи могут идти дольше.
