Сергей Шиферсон: «Потребовался год, чтобы отучить арендаторов от личного общения с собственником»
Коммерческий директор City&Malls PFM Сергей Шиферсон рассказал порталу ComEstate.ru, почему управлять Центром современного искусства «Винзавод» сложнее, чем ДК «Симоновский» и почему арендаторы при практически одинаковой арендной ставке с «Москва-Сити» предпочитают заселяться в ДК «Симоновский».
Сергей, для начала расскажите, что сегодня представляет собой деловой квартал «Симоновский».
ДК «Симоновский» возник на месте завода «Динамо», где в советские годы делали электродвигатели. В 2000-х годах, до начала реновации территории, здесь находились автосервисы и мастерские по покраске автомобилей. Первый объект на данной территории - «Омега Плаза», начал заселяться арендаторами в 2008 году. К моменту окончания реновации всех строений ДК «Симоновский» их площадь составит 350 тысяч кв. метров, из которых 250 тысяч – офисы и 100 тысяч – торговые объекты. На территории «Симоновского» в итоге будет расположено 21 строение, из которых 10 – офисные здания и 2 – торговые центры. На сегодняшний день численность людей, работающих или посещающих деловой квартал - клиентов наших арендаторов, курьеров, покупателей - составляет 46 тысяч человек. Когда оставшиеся бизнес-центры начнут функционировать и все помещения будут заселены, то количество резидентов и гостей квартала вырастет до 70 тысяч человек в день.
А какая вакансия на сегодняшний день в бизнес-центрах и торговых центрах ДК «Симоновский»?
Мебельный центр Roomer загружен на 99%, «ОранжПарк» - на 60%, в бизнес-центрах загрузки ниже 80% нет. При этом мы сдаем площади в аренду выше рынка и даже в кризис проводим на наиболее привлекательные наши торговые объекты, скажем так, аукционы среди арендаторов. Причем цена, которую предлагают арендаторы за возможность быть представленными в том или ином объекте, не всегда является решающим фактором. Критерий выбора - в том числе и концепция арендатора.
Вы говорите, что сдаете площади выше рынка. Можете назвать арендные ставки?
В среднем офисы сдаются по 20 тысяч рублей за квадратный метр в год, торговые площади – 50 тысяч рублей в год. В «ОранжПарке» цены ниже – на уровне 20-30 тысяч рублей в год. В кризис к нам поехали арендаторы из разных мест, например, с Павелецкой набережной. Скажу больше, сегодня некоторые площади в ММДЦ «Москва-Сити» стоят так же, как и площади в ДК «Симоновский», но арендаторы предпочитают нас, а не «Москва-Сити».
Удивительно. Почему?
Во-первых, в «Москва-Сити» на порядок выше операционные расходы, которые не входят в арендную ставку, во-вторых, не все согласны арендовать офис в пустом здании. В-третьих, некоторые компании думают о сотрудниках и не хотят заставлять их по полчаса ходить от метро на работу. Мы же предлагаем не только инфраструктуру, а локацию, которая и составляет ту самую добавленную стоимость бизнеса, которую с разным успехом ищут все девелоперы. Кроме того, у нас много вариантов помещений. Например, мы рады старт-апу, которому нужно 20 «квадратов». Готовы крупной компании предоставить несколько этажей в бизнес-центре. Желает компания жить обособленно – пожалуйста, на нашей территории есть отдельно стоящие особняки. В кризис больше всего пострадали офисы класса А, которые арендовали международные компании. Мы же работаем в сегменте В+ и наш главный клиент – российские компании, хотя, есть и международные - GFK, ESET.
В портфеле вашей компании самые разные объекты: ДК «Симоновский», бизнес-парк «Союз», БЦ «Барклай парк», МЦ ROOMER, Центр дизайна и интерьера «Экспострой на Нахимовском», Центр современного искусства «Винзавод». Каким объектом сложнее всего управлять?
Сложнее всего с объектами, где требуется ручное управление. Априори это объекты с арендаторами творческой направленности бизнеса. Каждый из них требует к себе внимания, индивидуального подхода. Поэтому управлять, скажем, «Винзаводом» сложнее, чем ДК «Симоновский», если говорить о взаимоотношениях с арендаторами. И это даже несмотря на то, что творческим развитием «Винзавода» занимается специально созданный фонд. К счастью, у нас имеется успешный опыт перехода от ручного управления к автоматическому, конвейерному. Когда мы пришли к управлению ЦДиИ «Экспострой на Нахимовском», каждый арендатор, а их было более тысячи, привык и хотел общаться с собственниками объекта лично. Нам потребовалось около года, чтобы отучить арендаторов от этой практики. Мы создали call-центр и клиентскую службу, службу «одного окна» для арендаторов, отладили форму электронной подачи заявок, ввели стандарты, регламентирующие деятельность арендаторов на объекте. Пришлось прибегать к жестким мерам, вводить систему штрафов, чтобы, например, продавец каждого магазина был на рабочем месте к началу открытия торгового комплекса и не закрывал торговую точку до закрытия комплекса.
Если коснуться вопросов эксплуатации, то здесь тоже есть свои особенности. Например, на территории «Винзавода» в нашем ведении находится инженерный объект – котельная, с которой локальная эксплуатирующая организация не может справиться. Котельную фактически обслуживают инженеры, находящиеся в штате нашей компании.
Разумеется, управлять деловым кварталом сложнее, чем отдельно стоящим офисным или торговым центром. Деловой квартал «Симоновский» - это территория в 10 гектаров, и мы отвечаем не только за внутреннее техническое состояние объектов, но и за внешние инженерные и электрические сети, благоустройство и т.д.
Вам приходилось сталкиваться со странными, неадекватными пожеланиями собственников и арендаторов объектов? Были в вашей практике случаи, когда компания отказывалась от управления объектом?
Собственники, как правило, хотят финансовых результатов и неадекватных требований не выдвигают. Хотя, конечно, бывает. Например, мы были вынуждены отказаться от управления одним объектом, поскольку он находился в плохом техническом состоянии: нужно было менять фасад, арендаторы постоянно жаловались, что их заливает. Собственник же не готов был инвестировать. Судьба объекта не завидна – заполняемость ниже 50%.
Мы не беремся за проекты, если понимаем, что по независящим от нас причинам не сможем обеспечить финансовый результат.
Что касается арендаторов, то бывают, например, необычные просьбы. Один раз нам поставили ключевое условие при заключении сделки - оборудовать велопарковку. Какая проблема – мы сделали, и арендатор стал нашим. Был случай, что сотрудники одного арендатора постоянно писали в трудовую инспекцию, добиваясь, чтобы в офисе класса В был установлен регулятор влажности воздуха. Получить желаемое им не удалось, поскольку данные системы устанавливаются в офисах класса А, но не в классе В, и мы объяснили это арендатору. Проблема разрешилась.
По каким критериям собственнику объекта стоит выбирать управляющую компанию?
Во-первых, я бы посоветовал работать с компанией, у которой уже имеется успешный опыт управления аналогичными проектами. Если речь идет о торговом объекте - за плечами компании должен быть опыт управления ТЦ или ТРЦ, если речь об офисах - то опыт работы в данном сегменте. Причем если говорить об офисных центрах, нужно, на мой взгляд, смотреть на совпадение классности объектов. Во-вторых, необходимо провести контрольную закупку – инкогнито съездить на объект, который находится в ведении интересующей вас управляющей компании. Посмотреть загрузку объекта, оценить работу клининговых служб, охраны, ресепшн, в общем, составить свое мнение об уровне работы управляющей компании.
