«Сложности возникают в силу недостаточной адаптации западных стандартов законодательным требованиям в России, а также различиям культуры, восприятия и практики работы»
Использование ресурсосберегающих технологий в проектах коммерческой недвижимости в России изначально опиралось на западные стандарты строительства и эксплуатации зданий. Об особенностях таких стандартов и их применения на отечественном рынке рассказывает Павел Люлин, генеральный директор УК SVN.
Какие энергосберегающие технологии используются на сегодняшний день в коммерческих объектах? Что является наиболее востребованным, что только приходит на рынок?
Большинство объектов пользуются теми энергосберегающими инструментами и технологиями, которые были заложены на этапе строительства. Чаще всего это диспетчеризация BMS и настройка оптимальных режимов работы оборудования. На стадии эксплуатации привлекаются и другие энергосберегающие практики: управление режимом освещения, модернизация светильников на LED решения, смена поставщика электроэнергии или даже выход на оптовый рынок электроэнергии и т.д. Самыми востребованными являются технологии, которые не требуют значительных капиталовложений. К ним можно отнести снижение цены электроэнергии, оптимизация режимов работы оборудования, управление освещением.
Расскажите, пожалуйста, как в Москве вообще началось использование энергосберегающих технологий? Когда появились первые проекты, сразу ли такие технологии стали набирать популярность?
Если говорить о новейшей истории, после распада Советского Союза, то современные энергосберегающие решения начали появляться вместе с западными инвесторами, которые приходили со своими стандартами строительства и эксплуатации. К числу таких проектов коммерческой недвижимости, например, можно отнести строительство первого ТРК «МЕГА» в Химках, где применялась технология диспетчеризации здания (building management system), а также управления освещением.
Внедрение практик ресурсосбережения и энергоэффективности не сразу снискало популярность среди девелоперских компаний, но постепенно с модернизацией законодательной базы, их востребованность росла. Массовый интерес к таким решениям появился после принятия закона «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности» в 2009 году.
Насколько действительно эффективны такие технологии? Не является ли их использование у нас в большей мере некоей данью мировой моде?
Эффект от внедрения программ энергосбережения легко посчитать – есть счетчики коммерческого и операционного учета, есть возможность отслеживать тренды потребления в режиме реального времени, есть инструменты инженеров-энергетиков. Поэтому можно с уверенностью заявить, что неэффективные технологии будут отсеяны по результатам их оценки, а мировая мода не сможет повлиять на это.
Стоит оговориться, что бывают случаи, когда технологию применяют там, где она не нужна или не даст значительного эффекта. Это не значит, что она не эффективна. Здесь, скорее, речь идет о том, что управляющая компания некорректно выполнила оценку перспектив внедрения.
Для того, чтобы не делать таких ошибок, стоит привлекать профессиональную управляющую компанию или экспертов. Например, мы при приемке объекта в управление, проводим всесторонний аудит технического состояния здания и инженерных систем, а также предлагаем собственнику рекомендации по энергосбережению.
Какие коммерческие объекты на сегодняшний день вы назвали бы наиболее обеспеченными современными энергосберегающими технологиями?
Стоит выделить средние и крупные торгово-развлекательные, а также деловые центры класса А и B+, построенные в течение последних 5 лет. Как правило, они оснащены современными энергоэффективными инженерными системами, диспетчеризацией и инструментами для учета и отслеживания потребления энергоресурсов.
Среди объектов в Москве, которые, помимо инженерных решений, применяют еще и энергосберегающие практики, стоит отметить такие объекты, как ТЦ «Лотте Плаза» и БЦ «Лотте», ТРЦ «Миля», немецкая производственная компания «Вило Рус» в Ногинске, объекты «МЕГА».
Есть ли на российском рынке объекты, где используются нестандартные энергосберегающие технологии (новинки или экспериментальные технологии)?
Среди таких передовых объектов стоит отметить здания в технопарке «Сколково», где применяются не только энергосберегающие технологии, но и ресурсосберегающие в целом: например, использование технической воды для нужд технологических процессов здания.
Опыт каких стран, на ваш взгляд, более всего повлиял на развитие энергосберегающих технологий в Москве?
На мой взгляд, самое большое влияние на внедрение энергоэффективных технологий и ресурсосберегающих стандартов в коммерческой недвижимости Москвы оказали такие страны, как Германия, США, Швеция, Турция. Как правило появление этих решений в Москве шло через девелоперские, строительные или управляющие компании, основанные в перечисленных выше странах.
Какие западные стандарты используются в настоящее время в обслуживании коммерческих объектов?
Как правило, применяются стандарты, разработанные для конкретных организаций за рубежом и адаптированных для применения в России. Например, наша организация использует для обслуживания объектов международный стандарт Sperry Van Ness Operations, который был доработан нашими специалистами для соответствия российским требованиям и реалиям.
С какими сложностями или особенностями приходится сталкиваться при обращении к западным стандартам на российском рынке? Как они преодолеваются?
Как правило, сложности возникают в силу недостаточной адаптации западных стандартов законодательным требованиям в России, а также различиям культуры, восприятия и практики работы. Например, на Западе много внимания уделяется проблемам экологии, поэтому «зеленые» технологии, переработка отходов, устойчивое развитие проходят красной нитью через все иностранные стандарты, требования и документы. В России же пока эти практики не применяются так широко, поэтому часто их внедрение в разрезе западных стандартов вызывают вопросы. Впрочем, эти вопросы снимаются путем анализа законодательной базы и оценки рисков, в том числе и репутационных.
Какие преимущества дает использование западных стандартов при обслуживании зданий для управляющей компании?
Для российских компаний есть ряд преимуществ в применении западных практик обслуживания зданий и инженерных систем. Во-первых, западные стандарты более современные и актуализированы для инженерного оборудования здания, поэтому их использование позволяет управлять зданием с большей эффективностью, а инженерных системы эксплуатировать бережливо. Во-вторых, иностранные компании при сделках покупки, финансирования, страхования, проводя аудит объекта, учитывают также и технологии управления, ведь это влияет на возможные риски. В-третьих, это служит дополнительным конкурентным преимуществом при привлечении новых арендаторов, резидентов на объект.
