В каталоге 3948 частных объявлений
Мы бесплатно подбираем коммерческую недвижимость по вашему запросу.
Новости, статьи, аналитика, интервью, а также 1130 объектов
коммерческой недвижимости Москвы.
Реклама
Реклама

«Апартаменты в проектах редевелопмента – распространенная история, и кризис этому только способствует»

В настоящее время рынок сервисных апартаментов только формируется в России. Этот период считается благоприятным с инвестиционной точки зрения – пока что в этот сегмент можно зайти по ценам, не сильно превышающим стоимость апартаментов без дополнительных услуг гостиничных брендов. Об особенностях развития этого вида недвижимости в нашей стране и за рубежом рассказывает Елена Пальчунова, коммерческий директор MOSS Boutique Hotel & Apartments.

Для каких целей обычно приобретаются апартаменты под управлением гостиниц? Являются ли эти покупки инвестиционными и сдаются в аренду или покупатели предпочитают самостоятельно жить в них?

Сегодня сервисных, то есть обслуживаемых, апартаментов в мире – более 800 млн единиц. Большая часть апарт-проектов находится в Северной и Южной Америке. При этом рынок Европы и США совершенно разный: в Штатах более 70% апарт-отелей управляются международными игроками, имеющими за плечами вековую историю, а в Европе это история небольших, частных, нередко семейных компаний, которые небольшим количеством персонала обслуживают небольшое количество номеров. Пожалуй, только Франция выбивается из этой парадигмы, где на рынке апарт-отелей работают такие международные бренды, как Adagio и Pierre&Vacancies, Marriott, Adagio и другие ключевые игроки.

В России рынок сервисных апартаментов находится в зачаточном состоянии. И, кстати, Москва проигрывает Санкт-Петербургу по количеству и уровню распространения апарт-проектов. Если говорить о портрете покупателя сервисных апартаментов в России, которые пока кроме как в Москве и Санкт-Петербурге представлены только в Сочи, то это CEO крупных международных компаний, владельцы среднего и крупного бизнеса, люди, в силу профессиональной деятельности много путешествующие, по несколько месяцев в году проживающие за пределами родного города. Разумеется, для них покупка сервисных апартаментов – не первое и не второе вложение в недвижимость.

Далеко не все владельцы сервисных апартаментов (особенно de luxe) сдают их, хотя и сами не живут в них круглогодично. Соотношение в России составляет 40 на 60%, где 40% – это те, кто на постоянной основе сдают апартаменты, прибегая к услугам управляющей компании, не занимаясь этим самостоятельно. Остальные или сами в них живут, хотя и не круглый год, или приобретают сервисные апартаменты для последующей перепродажи, становясь спекулятивными инвесторами. Есть небольшой круг лиц, кто сдает сервисные апартаменты самостоятельно, используя имеющиеся у них ресурсы из числа помощников и подчиненных.

В чем заключается суть управления апартаментами? Какие услуги обычно предоставляет гостиница?

Минимум, что подразумевает сервис управления апартаментами минимум, – это наведение чистоты и порядка в помещении, замену постельного белья, вынос мусора. Однако если речь идет о классе de luxe, то список услуг несравненно шире. В апарт-отелях премиального класса есть консьерж-служба. Это гораздо больше, чем простой вызов горничной в номер, бронирование столика в ресторане или поиск пригласительных на театральную премьеру.

Для настоящих профи консьерж-службы не должно быть невыполнимых задач. Найти за час переводчика с суахили в Москве, договориться о внеочередной операции в заграничном медцентре, где очередь на месяцы вперед, – вот только небольшой список запросов, которые можно и нужно решать для клиентов сервис-апартаментов. Так что сервис в de luxe проектах – это история про эффективных личных помощников первых лиц, которыми, без сомнения, являются поживающие в премиальной недвижимости.

Сервисная служба MOSS Apartments по требованию собственника сдает его площади в аренду, обеспечивает хранение его личных вещей, проводит косметический ремонт по завершению сдачи площадей в аренду и многое другое. Владельцы и резиденты MOSS Apartments имеют возможность круглосуточно посещать не только расположенные на территории фитнес-центр и ресторан, но и арт-галерею Mossart, библиотеку, переговорные комнаты, летнюю веранду и лаунж-зону с камином.

Насколько удорожает стоимость апартамента наличие гостиничного бренда? Какие суммы необходимо платить покупателю дополнительно в месяц за обслуживание?

Если рассматривать пример Америки, как наиболее развитого рынка, где, собственно, и зародились сервисные апартаменты в 60-70-х годах прошлого века, то в среднем стоимость апартаментов под управлением гостиничного бренда выше на 30%, чем под управлением негостиничной управляющей компании или собственника проекта. В некоторых случаях разница в цене и вовсе может доходить до 60%. Разумеется, в России такого разброса цен нет. Причина тому – зачаточное состояние рынка, когда даже не все представители целевой аудитории понимают, что такое сервисные апартаменты и в чем их преимущество по сравнению с гостиничным номером или премиальной квартирой. В России можно говорить, что разница в цене между идентичными по классу сервисными и несервисными апартаментами не превышает 10%. Но по мере развития рынка дельта цены будет возрастать. Этот путь уже прошел рынок сервисных апартаментов Америки и Европы. А это значит, что пока разница в цене между двумя типами апартаментов несущественная, вложения в сервисные апартаменты является выгодной инвестицией.

Насколько этот формат популярен в России и за рубежом? Где такие апартаменты наиболее востребованы – на курортах, в городах с деловой активностью и т.д.?

Рынок сервисных апартаментов в мире растет последние лет 10 в среднем на 5-20% в год в зависимости от страны. Это связано с ростом мобильности населения и глобализацией. При этом загрузка сервисных апартаментов превышает загрузку классических отелей. Соотношение 80% к 90-95% в пользу сервисных апартаментов. Но развитие сервисных апартаментов очень неравномерное. Если в Америке и Западной Европе рынок уже зрелый, то в Объединенных Арабских Эмиратах, Черногории, Камбодже и на Сейшелах он только развивается, а в России и вовсе находится на начальной стадии.

Наибольшим спросом сервисные апартаменты пользуются в мировых деловых центрах – Гонконге, Нью-Йорке, Лондоне. Рост загрузки сервисных апартаментов в мировых морских курортах на уровне статистической погрешности – 1-2%, а загрузка сервисных апарт-отелей в горах и вовсе либо не растет, либо снижается. Так что драйвер роста рынка – это все-таки рост деловой активности, а не тренд на развитие индустрии курортов.

Необходимо ли при строительстве апартаментов учитывать какие-то параметры, которые выдвигает гостиничная сеть? (например, минимальный/максимальный размер помещений, величина и количество окон, общественные пространства и пр.)

Условия строительства диктует рынок. Так, в Норвегии средний размер апартаментов – 18 кв. м, в Гонконге из-за недостатка земли и высокой стоимости недвижимости этот показатель существенно меньше. Во многих европейских странах площадь апартаментов начинается от 30 кв. метров.

Разумеется, гостиничная сеть диктует свои условия при строительстве апартаментов. К примеру, в MOSS Apartments, как и в гостинице, большое количество окон, но большинство из них выходят на запад, чтобы рассвет не мешал проживающим отдыхать, а солнечный свет не будил их в раннее время. Кроме того, в сервисных апартаментах обязательно должны быть общественные пространства, и чем выше класс проекта, тем больше этих общественных пространств должно быть. Одних ресторанов, spa-салонов и фитнес-центров недостаточно. Так, в нашем проекте представлены арт-галерея, библиотека, лаундж-зона с камином, переговорные комнаты и т.д.

Насколько часто такие апартаменты появляются в проектах редевелопмента?

Апартаменты в проектах редевелопмента – распространенная история, и кризис этому только способствует. При сложной экономической ситуации коммерческая недвижимость первая испытывает снижение деловой активности бизнеса и покупательского спроса. Многие девелоперы отказываются от строительства офисных и торговых центров в пользу жилищных проектов. А с учетом того, что на площадках редевелопмента с точки зрения строительных норм, таких как инсоляция, создание социальной инфраструктуры и т.д., как правило, невозможно создать жилой комплекс, предпочтение отдается апартаментам – промежуточному звену между жилой и нежилой недвижимостью.

Каким образом и за чей счет осуществляется ремонт апартаментов, возможно ли менять обстановку без согласования с гостиничным брендом?

Если апартаменты находятся в собственности, а не в аренде, то владелец недвижимости вправе менять интерьер, делать перепланировку, разумеется, не затрагивая несущих стен. Менять фасад здания, в том числе осуществлять замену стеклопакетов возможно только по согласованию с управляющей компанией проекта, поскольку фасад здания выдерживается в едином стиле и это создает добавленную стоимость проекта.

На что необходимо обращать внимание покупателю апартаментов под управлением гостиниц?

Помимо тех критериев, которые существуют при выборе квартиры (локация, соотношение цены и качества проекта, инфраструктура), покупателю сервисных апартаментов стоит обращать внимание на сам гостиничный бренд, который осуществляет управление проекта. Кроме того, если покупка осуществляется с инвестиционными целями, то необходимо просчитывать будущее развитие рынка сервисных апартаментов, то есть кому и по какой цене их можно будет продать. Любой коммерческий проект подразумевает, что на стадии вхождения необходимо просчитывать и возможность выхода из проекта.