«Важным инструментом планирования территории становится адресное привлечение операторов на конкретный объект и активное использование формата built-to-suit»
Комплексное освоение территории – эффективный инструмент для пространственного развития больших пространств, создания точек экономического роста, их увязки с городской средой. Однако даже то, что можно назвать «проверенным рецептом», требует многочисленных корректировок и уточнений в зависимости от характеристик локации. Об особенностях размещения коммерческих объектов в подобных проектах мы попросили рассказать Марину Гордееву, руководителя управления экономического и социального развития ГК «А101».
Какой процент коммерческих площадей закладывается при комплексном развитии территории? Есть ли нормы, как происходит их расчет в ваших проектах?
В наших проектах комплексного освоения территории на нежилые площади приходится от 30 до 40% от общей застройки. С нашей точки зрения, это эффективный объем, который будет востребован рынком. Одна его половина приходится на отдельно стоящие объекты коммерческой недвижимости (торговые объекты, офисно-административные здания, индустриальные и технопарки), а другая половина – на объекты street-retail на первых этажах жилых домов и объекты социальной инфраструктуры.
Не думаю, впрочем, что указанная пропорция будет эффективна для любой модели развития территории. Очень многое зависит от масштаба территории, расположения, окружения, развития транспортной инфраструктуры. И в этом смысле Новая Москва сегодня, пожалуй, одна из самых перспективных локаций в столичном регионе. В первую очередь, за счет открытия новых станций метро, строительства крупных автомобильных магистралей и улично-дорожной сети. Новая Москва как локация находится в стадии активного развития, однако свободные территории еще остаются, что дает возможность резидентам на данном этапе выбрать для размещения действительно хорошие и перспективные места.
Какие объекты коммерческой недвижимости в проектах комплексного развития территории наиболее интересны для инвестирования?
В целом существует всего четыре базовых вида коммерческой недвижимости. В текущей конъюнктуре рынка на территории Новой Москвы на первом месте по интересу у инвесторов находятся торговые площади (в местах концентрации жилой застройки), следом идут офисно-производственные, офисные и индустриальные объекты, за ними гостиницы.
Поскольку драйвером почти всех проектов КОТ сегодня по-прежнему является жилье, торговые объекты, безусловно, будут самыми востребованными и, как следствие, наиболее эффективными для инвестора с точки зрения сроков окупаемости и перспективы на заполняемость, так как они изначально обеспечены целевой аудиторией. Остается только посчитать, какой объем торговых площадей будет эффективным, исходя из количества жителей в зоне охвата. Например, в районе проекте КОТ с населением 50 тыс. человек можно построить торговый центр на 20-25 тыс. кв. метров арендопригодной площади. Объем капитальных вложений на создание такого ТЦ составит до 1,5 млрд рублей. Срок окупаемости такого объекта составит примерно 6-8 лет.
Одной из интересных возможностей может быть разбавление чисто торговой функции набирающими популярность образовательными, культурными и развлекательными форматами, с учетом потребностей локального сообщества, чтобы сделать объекты, в том числе, и центром социализации. Размер такой функции может составлять до 10% от арендуемых площадей для районного объекта. Последний пункт крайне важен: далеко не в каждом КОТ инвесторам будет интересно разместить отдельный крупный объект с моноразвлекательной функцией: этот бизнес чаще всего низкомаржинален, сроки окупаемости и так большие, а собственное строительство многократно их увеличивает. Зато такие объекты могут отлично работать в ТЦ, привлекая туда дополнительный поток людей и повышая оборот у торговых форматов.
Индустриальная недвижимость, как правило, не является дружественной для проектов КОТ, если мы говорим о преимущественно жилой функции. Она может вызывать недовольство жителей из-за постоянно проезжающих грузовиков и, таким образом, снижать привлекательность жилья.
Гостиницы, как правило, сами по себе характеризуются длительным сроком окупаемости, и редко имеют смысловые взаимосвязи с проектами КОТ.
При этом есть другие работающие модели КОТ, когда городская среда формируется на полностью свободной территории вокруг «чистых» высокотехнологичных производств, образовательного кластера или научно-конструкторского комплекса. Такая модель эффективна в рамках большой агломерации и при условии разработки устойчивых связей с другими «точками роста» в ней. В этот «нежилой якорь» стекаются высококвалифицированные специалисты с хорошим уровнем дохода, потом под их нужды здесь формируются деловые центры и сопутствующие бизнесы, а затем и жилая среда. Она появляется, потому что сама локация благодаря наличию точек приложения высококвалифицированного труда становится привлекательнее.
А офисы? Разве в проектах КОТ жилье и офисы не влияют на привлекательность друг друга?
Синергию между офисной и жилой застройкой можно охарактеризовать как нейтрально-положительную. Если говорить о Москве, то спрос на офисные площади достаточно централизован. В составе КОТ на новой территории офисный центр будет эффективным, только если он будет располагаться в шаговой доступности от метро. Правда, в этом случае расположение непосредственно в рамках проекта имеет уже меньшее значение. Ведь не факт, что именно на эти рабочие места будут востребованы среди жителей окрестных жилых домов. Чаще можно видеть ситуацию, когда специалист снимает квартиру рядом с работой. Заметьте, не покупает, потому что рынок жилья все же очень консервативен, и люди пока не готовы менять квартиры так же часто, как работу. При этом маятниковая миграция (а вернее – ее интенсивность) все равно имеет тенденцию к снижению – за счет тех, кто раньше каждое утро ездил на работу в центр.
Вместе с тем, расположение офисного центра на аналогичной территории, но в рамках КОТ, повышает привлекательность всего проекта. Например, восприятие человеком района формируется при выходе из метро, в радиусе 500 метров. Если человек выходит из метро и попадает в центр деловой активности с высокоразвитой инфраструктурой и красивыми общественными пространствами, следующий за ним жилой кластер может, в случае нового строительства, позиционироваться выше, так как территории воспринимается гармоничной, сбалансированной городской средой, а не спальным районом.
В подобной локации можно размещать вузы, инновационные кластеры, технопарки, дата- центры. Некоторым из них могут потребоваться дополнительные сетевые мощности. Но этот вопрос можно и нужно обсуждать с муниципальной властью, потому что современные эффективные производства выгодны всем. Они формируют налоговую базу города, создают рабочие места для высококвалифицированных специалистов, приносят хороший доход собственнику земельного участка.
Работая с новыми территориями, важно выстраивать стратегию. Например, на участках вокруг метро экономически выгодно размещать торговые объекты, они могут быть востребованы инвесторами. При этом, важно понимать, что офисные комплексы маловероятно, что будут эффективно работать на удалении более 15 минут от станции метро. Можно было бы все заполнить только торговлей, но отсутствие центров деловой активности изначально неправильно спозиционирует территорию. Важно правильно распорядиться территорией, не для «быстрой выгоды», а для создания заделов для будущего развития.
Вернемся к торговой недвижимости. Как происходит распределение на стрит-ритейл и ТЦ?
В стандартном случае, если в жилом районе есть только объекты стрит-ритейл, то люди «оставляют» в них значительную часть бюджета на товары и услуги так называемого повседневного спроса. Процент от суммы потребительских расходов в каждой категории колеблется от 15% в категории «сервисы», 20% в категории «красота и здоровье», до 77% в категории «продукты питания», а в среднем составляет от 30 до 50% в других категориях. Остальные деньги тратятся в торговых объектах на удалении.
При этом даже при соблюдении эффективного соотношения количества жителей с суммарной площадью всех объектов стрит-ритейла в локации (это примерно 1-1,5 кв. метр на человека) люди все равно хотят появления качественного районного ТЦ рядом с домом. Однако с его появлением, могут снизиться обороты арендаторов и операторов стрит-ритейла, так как часть потребительских расходов может перераспределиться уже на ТЦ.
Это происходит потому, что торговый центр – собрание всего необходимого под одной крышей, и у людей нет необходимости ходить по всему району, чтобы купить все необходимое, особенно в плохую погоду.
Так что обычно появление ТЦ – это радостная новость для жителей и не такая радостная для стрит-ритейла. В этих условиях лучше всех на первых этажах жилых домов чувствуют себя уникальные концептуальные объекты, например, семейная пекарня, органическое кафе или «правильная» чайная лавка. Хотя ТЦ в последнее время переманивает к себе арендаторов и такого типа.
Девелоперу же в этой ситуации важнее всего соблюсти интересы и жителей, и бизнесменов. Сделать это можно путем разработки правильной концепции, а именно планированием правильного объема площадей, которые могут быть востребованы в локации с учетом портрета и доходов целевой аудитории, правильным разнесением функционалов и, по возможности, отслеживанием целевого использования.
Важным инструментом планирования территории становится также адресное привлечение операторов на конкретный объект и активное использование формата built-to-suit, позволяющего удовлетворять запрос на нестандартные площади или просто на специфические требования разных объектов. Например, повышенная нагрузка на пол и дополнительные парковочные места для супермаркетов, повышенные электрические мощности и место под летнюю веранду для кафе и ресторанов. Кому-то для того, чтобы предложить оригинальный продукт или услугу, нужно отдельно стоящее или пристроенное здание, эксплуатируемая кровля, нестандартные потолки или места под вывеску. Если на стадии проектирования предусмотреть поведенческие сценарии людей на территории, можно сразу начать поиск и привлечение операторов на территорию. Это помогает создать на территории разнообразную инфраструктуру так, чтобы между объектами была здоровая конкуренция.
Кроме того, сейчас, когда наиболее ценным ресурсом для людей является время, люди все реже ездят в удаленные крупные торговые объекты, хотя из всех магазинов по-прежнему предпочитают сетевые.
Должно ли в проектах КОТ уделяться внимание единству архитектурного решения объектов недвижимости?
Безусловно. Единый дизайн-код сделал бы проекты КОТ максимально привлекательными, потому что он помогает обеспечивать качество и единообразное восприятие городской среды.
Посмотрите на торговые центры в сложившейся застройке. Часто они проектируются так, чтобы выбиваться из сложившейся застройки, в ход нередко идут причудливые конструкции, световые эффекты и т.п., или, наоборот, они выглядят как ангары. Внимание они привлекают, но повышению качества жизни вряд ли способствует.
Однако единственным шансом быть уверенным в том, что архитектурное единообразие будет соблюдено, является самостоятельное строительство всех коммерческих объектов. Если его компетенций для самостоятельного строительства не хватает, или по какой-то причине это не является частью стратегии компании, то он продает участок стороннему инвестору, то есть формально влиять на облик будущего объекта девелопер не может.
Но даже если такой возможности нет, всегда нужно договариваться, убеждать инвестора. Проблема нашего рынка в том, что даже если кто-то готов объяснять такие вещи, важно сделать это понятным языком. Я вообще думаю, что многие архитектурные «ляпы» последних лет – следствие не злого умысла, а просто непонимания того, что и зачем нужно делать.
