В каталоге 3948 частных объявлений
Мы бесплатно подбираем коммерческую недвижимость по вашему запросу.
Новости, статьи, аналитика, интервью, а также 1131 объект
коммерческой недвижимости Москвы.
Реклама
Реклама

«Внутригородские склады востребованы среди представителей e-commerce, а в этом сегменте много новых и быстрорастущих компаний»

Активно развивающиеся компании, работающие в сегменте интернет-торговли, предпочитают арендовать склады, расположенные в границах МКАД, поскольку это позволяет им максимально быстро доставлять товары клиентам. Однако не только e-cоmmerce проявляет интерес к столичным помещениям в этом сегменте. О ситуации на складском рынке Москвы рассказывает Александр Перфильев, управляющий партнер Skladium (ILM).

Какие склады на сегодняшний день считаются наиболее востребованными в Москве?

В 2018 году средний объем сделки на складские помещения в границах МКАД составил 2,5 тыс. кв. м, что значительно меньше средней сделки по Московскому региону в целом. Здесь средний объем стабильно находится на уровне 9-10 тыс. кв. м, и это обусловлено спецификой спроса больше, чем ограниченностью предложения.

Наиболее востребованы в Москве склады так называемой «последней мили» – небольшие площади для оперативной поставки ходового товара по торговым точкам или, в случае с e-cоmmerce, до конечного потребителя.

Аренда склада в Москве может стоить в 2 раза дороже, чем в Московской области, поэтому спрос на склады внутри МКАД вовсе не говорит о его переориентации: ритейлу, дистрибуции, логистическим компаниям, онлайн-торговле нужны крупные распределительные центры для хранения стока и небольшие склады близко к потребителю.

Каким именно компаниям требуются подобные склады? Почему именно в Москве, а не в Подмосковье?

Принципиальным отличием является, пожалуй, большой интерес со стороны онлайн-торговли, где сроки доставки должны быть максимально короткими, чтобы выдерживать гонку как с российскими конкурентами, так и с китайскими сервисами, которые сейчас заметно выигрывают в цене, но быструю доставку пока обеспечить не могут. Московского потребителя доставка на следующий день уже не устраивает, поэтому важным фактором для любой онлайн-площадки является скорость, близость к клиенту. Повторюсь, это не значит, что склады в Подмосковье таким компаниям не нужны. Бизнес-модель представителей e-cоmmerce подразумевает и то, и другое.

Кроме того, по пути развития онлайн-направления пошли и традиционные ритейлеры, такие, как Х5, «М.Видео», «Декатлон» и даже ИКЕА. Такие игроки могут выделять интернет-магазин как отдельное направление (Dark Store от Perekrestok.ru), а могут развивать омниканальную модель («М.Видео» и «Декатлон»). И в том, и в другом случаях склады «последней мили» являются необходимостью, так как позволяют сокращать сроки доставки и экономить на логистике.

А насколько складской рынок Москвы обеспечен необходимыми рынку складами?

Мы провели исследование этого рынка, которое показало, что в Москве более 6 млн кв. м складской недвижимости, однако это включает не только качественные объекты, но и неотапливаемые ангары, старый фонд с недостаточными для современных требований высотой потолков и нагрузкой на пол. Это предложение будет потихоньку сокращаться, так как сейчас политика Москвы направлена на вывод промзон, где представлены старые склады, за границы МКАД. В то же время качественные объекты классов А и В+ – это всего 515 тыс. кв. м на всю Москву, и вакантны тут 4% площадей, то есть 20 тыс. кв. м. Достаточно ли такого предложения? Конечно, нет! И это хорошая возможность для девелоперов. Мы ожидаем, что количество качественных складов внутри МКАД сильно увеличится. В горизонте 5-7 лет может появиться более 300 тыс. кв. м новых площадей, а рост этого рынка в горизонте 10 лет может достигать 100% от существующего.

В чем состоят сложности подбора складов в Москве для арендаторов?

Важнейшим для клиента является вопрос локации, компании стараются арендовать склады в определенных округах или даже районах, чтобы обеспечить максимально быструю доставку. Но крупные сети зачастую имеют собственные требования и по качеству объекта, то есть нужно не просто подобрать складское помещение в определенном районе, но еще и найти предложение достаточного для клиента уровня. Вторая сложность – малое количество профессиональных девелоперов и собственников складов. Клиенту всегда спокойнее работать с известными опытными компаниями, от которых «понятно, чего ожидать», а к малознакомым собственникам потенциальные арендаторы относятся изначально настороженно.

Какие требования выдвигают компании к современным складским площадям?

Современный склад должен отвечать нескольким ключевым требованиям: высота потолков, наличие терморегулирующих систем, обеспеченность доками, парковкой, удобными подъездными путями, достаточная максимальная нагрузка на пол, системы пожаротушения. Так, рабочая высота склада должна быть не менее 10-12 м, это позволяет использовать пространство максимально эффективно. Есть практика строительства складов от 14 м и выше (например, для представителей онлайн-ритейла), но такая высота подразумевает сложные и дорогостоящие системы роботизации, поэтому на сегодняшний день высотные склады являются исключением. Если раньше требования ограничивались плотностью 1 док на 1 тыс. кв. м, то новые объекты строятся уже из расчета 1 док на 500-700 кв. м. Клиенты внимательно смотрят на расположение склада и возможности территории, так как эти аспекты помогают оптимизировать логистику.

Насколько часто компании переезжают на другие склады с целью расширения площадей в Москве?

Ограниченность предложения качественных складов и условия договоров не позволяет компаниям часто переезжать с места на место. Как правило, компания начинает рассматривать варианты расширения, когда к концу подходит действующий договор. Так в 2018 году вдвое свои площади увеличил бренд Finn Flare. Другой пример – бренд Perekrestok.ru: стратегия развития интернет-магазина подразумевает аренду нескольких складов в разных районах Москвы и Петербурга под новый формат – Dark Store. Здесь речь не о переезде, а о выходе на новый рынок. Внутригородские склады востребованы среди представителей e-commerce, а в этом сегменте много новых и быстрорастущих компаний. Когда мы говорим о расширении внутри Москвы, чаще речь идет об аренде дополнительных складов в других районах, чем о расширении в одной локации.

Как быстро удается в среднем подобрать подходящий склад в Москве?

В среднем, время сделки внутри МКАД меньше, чем в Подмосковье. Наша система CRM позволяет в короткие сроки найти варианты, а опыт сотрудников – быстро оценить все критерии и сделать наиболее интересные предложения. Некоторые наши сделки в 2018 году были заключены за срок менее двух недель. Впрочем, здесь все зависит от клиента. Некоторые арендаторы предпочитают долго изучать рынок, начиная мониторинг за год-два до истечения существующего договора аренды. Средний срок сделки составляет 1-2 месяца.

Как вы бы оценили состояние складов в Москве на сегодняшний день? Многим ли из них требуется ремонт/реновация и пр.?

В Москве сейчас очень большое количество объектов старого фонда. Город будет постепенно сокращать их количество, так как большинство из них расположено на территории промзон, включенных в программу реорганизации. Соответственно, ремонт там уже не потребуется, так как на их месте появятся жилая застройка, объекты инфраструктуры, офисные и гостиничные объекты, ритейл. Склады классов А и В+ большей частью были построены около 10 лет назад, но для нашего сегмента это не очень долгий срок. Если ТЦ за 10 лет устаревают морально, появляются новые стандарты зонирования и оформления, что делает необходимой реконцепцию, то для складских комплексов главной остается техническое обслуживание, исправность систем, вопросы, решаемые управляющей компанией в штатном режиме.

Есть ли на столичном рынке интересные новые проекты складов, с инновационными технологиями, высокотехнологичным обеспечением и пр.?

В настоящий момент технологии и инновации в складской недвижимости нельзя назвать широко распространенным явлением. Постоянно появляются новые решения, но экономически они оправданы не всегда. Зачастую роботизация внедряется в крупных распределительных центрах, где большие объемы обработки позволяют быстрее окупить инновации. Пример – высотный склад ИКЕА в Солнечногорске, ввод которого должен состояться в 2019 году. Таких проектов в черте города пока заявлено не было, но потенциально высотные фулфилмент-центры могут быть правильным решением для Москвы.