В каталоге 3932 частных объявлений
Мы бесплатно подбираем коммерческую недвижимость по вашему запросу.
Новости, статьи, аналитика, интервью, а также 1133 объекта
коммерческой недвижимости Москвы.

Вячеслав Холопов: «2016 год на складском рынке будет хуже 2015-го: потребности ритейла в помещениях практически удовлетворены»

Рынок складской недвижимости в этом году показал удивительные результаты: самым «горячим» временем оказался обычно «мертвый» третий отпускной квартал, самая высокая и самая низкая арендные ставки отличались почти в два раза, объем сделок превзошел показатели прошлого года, 3 сделки по покупке площадей обеспечили 25% поглощения, но вакансия сохранилась на уровне 10%. О том, что происходит на рынке и к чему готовиться в следующем году порталу ComEstate.ru рассказал партнер Knight Frank, директор по складской и индустриальной недвижимости Knight Frank & CIS Вячеслав Холопов.

Вячеслав, расскажите о самых крупных сделках на рынке складской недвижимости в этом году?

Знаковыми стали арендные сделки для X5 Retail Group в логопарке «Софьино» (65 тыс. кв. метров) и в логопарке в Адыгее (47 тыс. кв. метров). А также сделка  ГК «Дикси» с «А-Терминалом» («Агротерминал»). В результате, арендовав 55 тыс. кв. метров, ритейлер стал единственным пользователем «Агротерминала», как и задумывалось. Из покупок - крупнейшая в этом году сделка между Adidas и PNK, в результате которой Adidas купил 120 тыс. кв. метров в «PNK-Чехов-2»; в одном из купленных зданий компания ранее арендовала 60 тыс. кв. метров. Ритейлер просчитал остающиеся платежи по долгосрочному валютному контракту аренды и принял решение, что выгоднее выкупить здание целиком, которое при этом еще и подешевело (в долларовом эквиваленте) по сравнению с показателями двухлетней давности.

Хочу отметить инвестиционную сделку группы «БИН» – покупку складского терминала «PNK-Чехов» на 350 тыс. кв. метров. «БИН» сегодня – единственный инвестор на рынке, кто ведет активную деятельность, все остальные взяли паузу. 

Интересно, что 25% поглощения приходятся на приобретение площадей конечными потребителями, а эта ситуация вроде бы совсем не кризисная. Но в абсолютном выражении на 78 сделок аренды приходятся всего лишь 3 сделки по покупке –очень крупные, но их действительно мало.

В этом году, как ни странно, число сделок по аренде помещений превысило показатель прошлого года. Но вакансия, тем не менее, сохранилась на уровне 9,5%. 

Почему инвесторы не хотят покупать подешевевшие склады?

На рынке нет доступных денег – и это главная проблема. Либо надо «вытаскивать» деньги из бизнеса, чего владельцы позволить себе не могут, либо идти в банк. А там дают кредиты под 20% годовых – и это очень много, покупка теряет смысл. Девелоперы тоже не хотят задешево продавать помещения. Любая покупка сейчас – это, как правило, строительство под ключ.

Чем еще удивил уходящий год?

Рынок в этом году был интересный. Первые полгода были тихими. Сделок было мало, все выжидали. А вот в третьем квартале, когда обычно спадала деловая активность, рынок ожил, пошли сделки. Видимо, бизнес постепенно привык к кризису, к ставке, к курсу рубля. 

Что касается арендной ставки, то она не менялась в течение года. Еще в конце прошлого года складской рынок перешел на рубли и опустил ставку в среднем до 4-4,5 тыс. рублей за кв. метр в год. 

Еще одна особенность этого года – заключение коротких контрактов, преимущественно на 3 года, а ведь раньше договоры подписывались на 7-10 лет. Сегодня заключать долгосрочный рублевый контракт с ежегодной индексацией в 10-12% годовых для любого бизнеса большой риск: ведь вероятно, что ставки аренды на рынке не будут расти так же быстро, если экономическая ситуация останется тяжелой; в таком случае проще заключить договор года на 3 и пересмотреть условия по его окончанию. Но и девелоперы тоже не хотят «длинных» контрактов, считая, что рынок находится на дне и дальше начнется рост. Такая ситуация непонятна инвесторам: им не интересны объекты, где контракты  рублевые и короткие. В результате прежняя инвестиционная логика - мы сейчас построим, заполним арендаторами и быстренько продадим фонду, не работает, московский складской рынок живет в совершенно других реалиях. 

Еще одна отличительная черта нынешнего рынка – большой разброс арендных ставок, от 3 тыс. рублей за кв. метр в год до 6,5 тыс. рублей за кв. метр в год, то есть разброс цен двукратный. Дешевые склады снимают оперативно, например, самое доступное предложение на не слишком популярном восточном направлении за 2,5 тыс. рублей за кв. метр в год (чистая арендная ставка) очень быстро ушло с рынка. В «Атлант-парке» сдаются площади по 4 тыс. рублей за кв. метр в год, но с низкими операционными расходами, и это предложение также сложно перебить по цене. Но есть и арендные ставки выше рынка: например, за 6-7 тыс. рублей сдаются склады в границах Москвы. 

Мы привыкли жить при вакансии 1-2% и вакансия 2015-го года в 10% - это непривычно высокий показатель. Хотя в Европе такие цифры считаются нормой, а арендатор имеет возможность выбора. У нас еще 10 лет назад качественных складов практически не было, и девелоперы жестко диктовали свои условия арендаторам: не нравится – уходи, у нас очередь из желающих снять склад. Сегодня, как я уже говорил, все по-другому. У крупнейших игроков отработана технология адаптации зданий под любые запросы: для автомобильных компаний, хранения шин и горючих материалов, ритейла, научились строить и холодильные склады. Я убежден, что сегодня в России строят одни из самых качественных складов в мире. Мы скопировали все лучшее с западных образцов, что они нарабатывали десятилетиями. Единственное, в чем наши склады пока еще уступают – так это во внешнем дизайне. На Западе логистический комплекс и не похож зачастую на склад. Из популярных и простых решений по дизайну – выложить логотип арендатора или собственника на крыше терминала. Кстати, такие логотипы видны не только с пролетающих самолетов, но и на гугл-картах. Думаю, и мы придем когда-нибудь к этому (хотя по этому вопросу наши надзорные органы зачастую выступают в роли запрещающих).

Давайте пока поговорим о более близкой перспективе. Чего Вы ждете от 2016 года?

Исчезнет ненормальный разброс ставок в 2 раза. Самые дешевые площади уйдут под аренду, на самые дорогие, скорее всего, снизится ценник. Не думаю, что изменится арендная ставка, падать собственникам уже особо некуда. Себестоимость строительства, не считая затрат на земельный участок, под 30 тыс. рублей за «квадрат», а окупаемость - 8-10 лет. 

Импортные материалы все равно применяются в строительстве, к примеру, немецкие погрузочно-разгрузочные ворота далеко не всегда можно заменить российскими. У отечественного оборудования может быть ниже не только цена, но и срок эксплуатации. Для склада класса А, где нужна высокая оборачиваемость товара, нецелесообразно устанавливать некачественные ворота: они быстрее ломаются, а за день простоя крупный арендатор потеряет больше, чем, возможно, на переплате в аренде за импортные комплектующие. И арендаторы это отлично понимают и учитывают при выборе площадей.

Спекулятивное развитие в 2016 году продолжат лишь несколько крупных игроков: PNK Group, Radius с проектом «Южные врата», «Инфрастрой Быково», логопарк «Север», «Внуково логистик», «Атлант парк» и несколько других компаний. 

В следующем году построят не более 500 тыс. кв. метров. Будут достраивать объекты под клиента, возводимые по схеме build-to-suit. 

Вакансия, я думаю, останется на прежнем уровне. Сейчас она составляет 9,5%, даже если упадет до 8%, это ничего принципиально не изменит в абсолютных цифрах.

Вообще, я полагаю, что следующий год будет хуже текущего. Потребности продуктовых ритейлеров: «Дикси», Ашан, X5 Retail Group насыщаются. В связи с проблемами на туристическом рынке перспективы развития есть у DYI-операторов – люди проведут отпуска не в Турции или Египте, а у себя на даче или в квартире за ремонтом. Но DYI-операторов недостаточно, чтобы поглотить все доступные складские комплексы. Есть компании с весьма специфическим запросом –им нужно помещение на 5 тыс. кв. метров и на расстоянии до 15 км от Москвы, а еще лучше в границах города. Но таких предложений на сегодняшний день нет и девелоперы не готовы даже по схеме build-to-suit строить такие склады - высока цена земли, подвода коммуникаций. «Лидер Групп» сейчас проектирует в районе поселения Горки Ленинские складской комплекс, рассчитанный на небольшие компании. PNK собирается также предложить продажу зданий по частям по 5000 метров в своих проектах. Это нишевый продукт, который ранее был не интересен большим игрокам, таким как Raven Russia Property Advisors Ltd, Radius и т.д.

А что ждет в будущем году логистические компании, которые находятся под двусторонним прессом со стороны девелоперов и арендаторов? В этом году, насколько я понимаю, наметилась тенденция, когда арендаторы отказываются от услуг логистов и переходят на прямую аренду.

Логистическим компаниям, как и всему бизнесу, сложно. Сейчас проходит очень много тендеров, что свидетельствует о спросе на услуги логистов. Это еще не тенденция, но есть несколько примеров, когда клиенты отказываются от услуг ответственного хранения и напрямую снимают склад и одновременно привлекают на арендованные площади логистических операторов. Арендаторы-ритейлеры получают более выгодную ставку, девелоперы, которые в последнее время не жалуют логистов, считая их более рискованными арендаторами, получают persona grata в виде торгового оператора, ну а логисты избавлены от долгосрочных контрактов и имеют гарантированный объем работ.