«За первый год прибыль инвестора может доходить до 40% годовых»
Несмотря на кризис, недвижимость остается одним из самых надежных видов инвестиций. Коммерческий директор компании «Колди» Павел Логачев рассказал порталу ComEstate.ru, в каких случаях неинституциональный инвестор может на безрисковых операциях получать до 40% годовых.
Как часто сегодня инвестируют в лофты? Насколько интересен данный формат в целом? Кто сегодня инвестирует в лофты, опишите целевую аудиторию?
Число инвестиционных сделок на рынке лофтов заметно растет в течение последних пяти лет. Сегодня доля подобных покупок достигает 30% от общего объема продаж. До 40% инвестиционных сделок может быть заключено на старте проекта, когда цены минимальны, при условии, что девелопер проекта стабилен и не вызывает сомнения у покупателя, а сам проект интересен рынку. Количество инвестиционных сделок в общем объеме продаж достаточно стабильно, пиковые показатели по подобного рода покупкам - это период до и сразу после Нового года, традиционный период выплаты премий или перед завершением объекта.
Инвесторов данный формат недвижимости привлекает в первую очередь за счет хорошей доходности – лофты сегодня востребованы как арендаторами, так и конечными покупателями. Традиционно большинство подобных проектов расположено в пределах ТТК. А недвижимость в центре всегда пользуется большим спросом, чем, скажем, квартиры в спальных районах или городах Подмосковья.
Еще год-два назад в лофты инвестировали в основном те, кто сам уже в них жил и хорошо понимал все особенности и преимущества данного формата. В последнее время все чаще с целью инвестиций лофты приобретают молодые люди, взамен своих квартир в хрущевках и морально устаревших панельных домах, которые зачастую они получают в дар или наследство от родственников. Они понимают, что доходность от сдачи в аренду недвижимости старого жилого фонда будет небольшая, поэтому и выбирают более современный и инвестиционно привлекательный формат – лофты. Достаточно много сделок профессиональных инвесторов, людей, для кого рынок недвижимости прозрачен, и кто совершает покупки рационально, а не эмоционально.
В чем вы видите выгоды и риски инвестиций в лофты по сравнению с другими, традиционными, форматами жилой недвижимости?
Основная выгода от инвестиций в лофты заключается в их более высокой доходности по сравнению с традиционным жильем. Ведь, как правило, они стоят на 10-15% дешевле квартир с аналогичными характеристиками и в той же локации. При этом стоимость аренды лофтов напротив может быть на 20-30% выше. К примеру, если собственник квартиры в Москве может рассчитывать на доходность от ее сдачи в аренду в пределах 4-6% годовых, то выгода владельца лофта будет в два раза больше – около 8-12%.
Плюс инвестиций в лофты еще и в том, что сроки реализации подобных проектов, как правило, меньше, чем традиционных жилых комплексов. Поэтому и доход от своего актива инвестор начинает получать раньше, тем самым сокращая сроки окупаемости собственных вложений. К примеру, наш новый комплекс лофт-апартаментов LOFTEC, к реализации которого мы приступили в феврале, будет завершен уже во втором квартале 2018 года. Таким образом, приобретая недвижимость сейчас, на старте продаж, практически через год инвестор уже сможет предлагать свой лофт потенциальным арендаторам или покупателям по значительно более высокой цене.
Что касается рисков вложений в лофты, то они минимальны. В данном случае инвестор приобретает недвижимость по договору купли-продажи в уже готовом здании, а все работы, проводимые девелопером, – это капитальный ремонт или реконструкция. Главное, что нужно сделать инвестору перед покупкой лота в проекте редевелопмента – проверить наличие у застройщика права собственности на объект.
Сколько можно заработать на перепродаже, сдаче в аренду лофт-апартаментов?
Как правило, стоимость квадратного метра в комплексах лофт-апартаментов от начала реализации до сдачи проекта в эксплуатацию увеличивается в среднем на 30-35%. К примеру, в проекте LOFTEC приобрести лофт площадью 26 кв. м сегодня можно всего за 4,9 млн рублей. После сдачи объекта в 2018 году данный лот можно будет продать уже примерно за 6,6 млн рублей. Таким образом, за год инвестор заработает около 1,7 млн рублей.
Если рассматривать покупку с целью дальнейшей сдачи в аренду, то, к примеру, компания «Колди» в комплексе LOFTEC прогнозирует доходность наиболее популярного лота – лофта площадью 40 кв. м в районе 13% годовых. А с учетом роста стоимости самого актива примерно на 30% за первый год прибыль инвестора может доходить до 40% годовых.
Ваш совет неинституциональному инвестору: в какие объекты лучше вкладывать, а в какие не стоит. Какие проекты наиболее инвестиционно привлекательные?
При выборе любого объекта для инвестиций, в первую очередь, необходимо обращать внимание на его локацию. Если говорить о комплексах лофт-апартаментов, то здесь основной спрос покупателей сосредоточен на проектах, расположенных в ЦАО. Также я бы советовал инвесторам обращать внимание на концепцию объекта и его «содержание», а не гнаться исключительно за низкой ценой. Предложений на рынке недвижимости сейчас достаточно и есть из чего выбрать, поэтому наибольший интерес сегодня покупатель проявляет к проектам с уникальными «фишками». Например, необычной архитектурой, современным инженерно-техническим оснащением дома или какими-то другими опциями или сервисами. Все-таки лофт – это уникальный формат недвижимости, поэтому и его покупатели хотят получить больше, чем просто квадратные метры.
На какие параметры при подборе конкретного лота необходимо обратить внимание?
Основных параметров, на которые необходимо обратить внимание несколько. В первую очередь, это высота потолков. Здесь логика такова – чем выше, тем лучше. Высокие потолки позволяют организовать второй уровень и соответственно увеличить пространство вашего лофта. Поэтому такие лоты более востребованы. Также на ликвидность влияет и количество окон, и общая площадь остекления: панорамные окна - это всегда «восторг покупателя». Отдельно стоит отметить лофты с террасами – для московского рынка недвижимости это редкость, соответственно ценность данного формата высока, плюс, если у лотов с террасой есть отличные видовые характеристики, - это уникальное предложение. Также хорошим объектом для инвестиций будет двухуровневый лофт с отдельным входом. В нем легко можно разделить пространство на несколько зон, в одной из которых собственник сможет жить, а в другой работать.
А каковы перспективы инвестиций в лофты. Как долго, на Ваш взгляд, данный вид недвижимости может быть инвестиционно привлекательным? Может через 2-3 года вообще вся эта недвижимость «встанет колом» как офисы в Новой Москве?
Лофты будут популярны до тех пор, пока есть возможность предложить их рынку. Дело в том, что не так много объектов недвижимости, которые можно превратить в лофт. Люди устали от типовых квартир в многоэтажных «муравейниках». Любой нормальный человек хочет комфорта, индивидуальности и самовыражения. И в этом плане лофты хорошо подходят под сегодняшние запросы потребителей. Дополнительным преимуществом данного формата является и то, что большинство лофт-проектов расположено в исторических районах в центре города, где новое строительство не всегда возможно. Поэтому спрос на данный формат недвижимости в среднесрочной перспективе будет только расти. А значит и инвестиции в лофты будут приносить их владельцам стабильный доход.
