Центральный деловой район сохраняет лидерство на офисном рынке в классе А

По итогам III квартала 2019 года доля вакантных площадей в офисных зданиях класса А составила 9,4%, что в абсолютном значении соответствует 406 тыс. кв. м. С начала года доля свободных площадей сократилась на 2,9 п.п. В офисах класса В+/- доля вакантных площадей с начала года снизилась на 2,1 п.п. и по итогам III квартала 2019 года составила 5,6%, что соответствует 790 тыс. кв. м. Это минимальные значения показателей доли свободных площадей с 2008 года как в классе А, так и в классе В+/-. По прогнозам Colliers, cреднерыночный показатель доли свободных площадей к концу 2019 года достигнет в классе А уровня 8,5%, в классе В+ – 5%.

Класс А

По итогам III квартала 2019 года наименьшая доля вакантных площадей в офисах класса А была зафиксирована в Центральном деловом районе (далее ЦДР), ее значение составило 3%, что эквивалентно 40,2 тыс. кв. м. Стоит отметить, что данный район на протяжении 5 лет сохраняет лидирующую позицию в классе А как самый востребованный район. По сравнению с 2015 года доля свободных площадей в ЦДР сократилась на 10 п.п.

ЦДР начал формироваться еще в конце 90-х годов XX в. и по сей день является одним из наиболее престижных деловых районов Москвы, благодаря историческому центру города, развитой инфраструктуре, транспортной доступности. В настоящий момент объем предложения офисных площадей класса А здесь составляет 1 195 тыс. кв. м. За последние 2 года в деловом районе не ввелось в эксплуатацию ни одного нового офисного центра. До конца года запланирован ввод в эксплуатацию двух объектов: БЦ «Смоленский Пассаж II» и БЦ «Смоленка», благодаря чему объем арендуемой площади в данном районе вырастет на 30 тыс. кв. м, но стоит отметить, что уже 50% данного объема арендовано.

На втором месте по наименьшей доле свободных площадей занимает Западное направление в границах от ТТК до МКАД. Доля свободных площадей в этом районе составляет 4%, что в абсолютных значениях соответствует 8,4 тыс. кв. м. За последние 5 лет объем чистого поглощения офисов в данном кластере составил 104 тыс. кв. м, а доля вакантных площадей сократилась на 44 п.п., что является рекордным изменением показателя свободных площадей в классе А в посткризисный период. За прошедший период крупнейшими сделками в данном районе являлись покупка Правительством Московской области корпуса БЦ «Паллау РБ» (22,5 тыс. кв. м) и аренда компанией «Адидас» площадей в БЦ «Крылатские Холмы» (20 тыс. кв. м).

Рейтинг крупнейших* деловых районов Москвы по доле вакантных площадей в офисах класса А, 2019

*Районы, суммарная арендопригодная площадь в которых более 50 тыс. кв. м

Источник: Colliers International.

Динамика доли вакантных площадей в офисах класса А в деловых районах

Источник: Colliers International.

В 2019 году практически во всех деловых районах в классе А произошло сокращение свободных площадей. Наибольшее изменение отмечено на северо-западе Москвы – 10 п.п., в Электрозаводском и Кутузовском деловых районах – по 8 п.п. Увеличение доли вакантных площадей наблюдалось только в Ленинском деловом районе, благодаря вводу в эксплуатацию БЦ «Академик» (GLA 24,6 тыс. кв. м), изменение составило 11 п.п. и в Ленинградском деловом районе – был введен офисный корпус в МФК «Искра-Парк» арендопригодной площадью 62,3 тыс. кв. м, изменение составило 6 п.п.

Класс В

Лидером по итогам III квартала 2019 года по показателю доли вакантных площадей в офисах класса B+ является Ленинский деловой район – 2% или 16,4 тыс. кв. м в абсолютных значениях. На протяжении последних 5 лет доля свободных площадей в данном районе колеблется на уровне 4-6%. Данный район исторически имел большую популярность среди арендаторов. Привлекательность района была связана с расположением вблизи популярных жилых районов, а также с размещением на этой территории подразделений таких крупных компаний, как «Газпром», «Сбербанк», «Сибур» и т.д.

Среди арендаторов офисов класса B+ высоким спросом также пользуется юг Москвы в районе пр-та Андропова – Каширского ш. – Варшавского ш., по итогам III квартала доля вакантных площадей составила 3% или 19,2 тыс. кв. м. С 2015 года доля свободных площадей в данном районе сократилась на 22 п.п, что является одним из максимальных значений в динамике БЦ класса В+. Такое активное поглощение обусловлено закрытием ряда крупных сделок компаниями «МТС» в БЦ «Декарт» (покупка 28,2 тыс. кв. м), «Связной» в БЦ «Симонов Плаза» (аренда 11,5 тыс. кв. м), «Росатом» в БЦ «Порт Плаза» (аренда 10,9 тыс. кв. м). В данном районе активно ведется и строительство новых офисных зданий. Крупнейшим проектом является комплекс офисных зданий делового квартала «Парк Легенд». В 2020-2021 гг. в эксплуатацию будет введено около 110 тыс. кв. м классов А и В+.

Рейтинг крупнейших деловых районов Москвы по доле вакантных площадей в офисах класса В+, 2019 г.

Источник: Colliers International

Динамика доли вакантных площадей в офисах класса В+ в деловых районах

Источник: Colliers International.

Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International: «С начала 2019 года в эксплуатацию было введено 226,6 тыс. кв. м офисных площадей, что практически в 2 раза превышает объем всех введенных в прошлом году площадей. К концу года ожидается, что совокупный объем ввода бизнес-центров в 2019 году вырастет в 3 раза по сравнению с 2018 годом и составит более 400 тыс. кв. м. Несмотря на ускорение роста объемов нового строительства, показатель еще остается на низком уровне по сравнению с докризисными годами, когда среднегодовой прирост новых офисных площадей составлял 700-800 тыс. кв. м. В свою очередь, спрос сохраняется на стабильно высоком уровне, сопоставимом со значениями до 2014 года, уже в течение последних трех лет. Совокупность всех этих факторов существенно влияет на динамику доли свободного предложения».

Источник: Colliers International.

Самая читаемая аналитика

31 октября 2019 17703

Лидерами по объему сделок на офисном рынке снова стали компании банковского сектора

21 ноября 2019 12315

Отмечен рост арендных ставок на коммерческую недвижимость класса С

31 октября 2016 10109

Консенсус-прогноз: Что ждет рынок во втором квартале 2017 и 2018 годов