Блиц: как запуск МЦК повлияет на рынок коммерческой недвижимости
Открытие первых станций Московского центрального кольца (МЦК) должно состояться 10 сентября 2016 года. На МЦК запланировано 17 пересадок на метро и 10 – на пригородные электрички. Первый этап запуска подразумевает открытие 14 пересадок на метро и 6 – на пригородные электрички. Портал ComEstate.ru выясняет, как запуск МЦК может отразиться на рынке коммерческой и жилой недвижимости. Можно ли говорить, что в данных районах возрастет инвестиционная привлекательность земли, действующих офисных и торговых объектов? Имеет ли смысл строить рядом со станциями МЦК новые объекты коммерческой недвижимости? Когда это лучше начинать делать – сегодня, через год, через 3 года? Каким девелоперам было бы потенциально интересно строить объекты в районе станций МЦК?
Анна Данченок, директор департамента консалтинга NAI Becar
В районе действующих станций инвестиционная привлекательность участков, если и изменится, то не столь значительно, как в районе новых станций, где транспортная доступность существенно улучшится за счет подвода линии метро. В этих районах стоимость недвижимости в перспективе сравняется с показателями для близлежащих районов, обеспеченных метро, то есть увеличится на 15-20%.
Для торговой недвижимости наиболее важный фактор – пассажиропоток станции, в этом смысле у новых станций, где отсутствует пересадка на метро, потенциал нового строительства выше (поскольку такие территории в гораздо меньшей степени обеспечены торговой инфраструктурой). Наибольший потенциал строительства небольших торговых центров существует в районе тех станций, которые располагаются в зоне плотной жилой застройки, при этом конкуренция сведена к минимуму – «Стрешнево», «Хорошево», «Панфиловская», «Коптево», «Окружная», а также в районе некоторых станций на востоке и юго-востоке МКЖД.
Что касается вопроса перспектив реализации единичного объекта или целого ТПУ, можно сказать, что строительство в рамках ТПУ сопряжено с рядом рисков и обременений, по большей части связанных со строительством объектов городской инфраструктуры, таким образом, для девелопера необходимо очень четко ограничить свои обязательства по качеству и объемам работ, а также порядку приемки объектов в эксплуатацию.
Игорь Кабатов, партнер и директор по развитию УК «ИТКОЛ»
Безусловно, запуск МЦК улучшит транспортную доступность многих объектов коммерческой и жилой недвижимости, расположенных рядом с новыми станциями. В свою очередь, это окажет позитивное влияние на уровень капитализации расположенных рядом с МЦК объектов коммерческой недвижимости, а также скажется на уровне арендных ставок. Инвестиционная привлекательность земельных участков вблизи станций МЦК, конечно же, тоже возрастет.
Если говорить о том, насколько динамично могут вырасти арендные ставки в объектах, расположенных рядом со станциями МЦК, то здесь все напрямую зависит от качества объекта, локации и арендной политики, которой придерживается собственник.
Вопрос о том, насколько перспективно строить рядом с МЦК новые объекты коммерческой недвижимости, напрямую связан с конкурентной ситуацией каждого отдельно взятого района. Если рядом с предполагаемым местом застройки уже работает качественный успешный проект, необходимо заранее уделить пристальное внимание концепции новой стройки.
На мой взгляд, власти города в ближайшем будущем будут уделять особое внимание развитию ТПУ, что, в свою очередь, будет стимулировать развитие коммерческой недвижимости в рамках новых узлов.
Развитие в рамках ТПУ может быть интересно прежде всего ритейлерам, в особенности это касается фуд-операторов, а также представителям общепита.
Что касается строительства новых объектов коммерческой недвижимости рядом со станциями МЦК, то целесообразность этого зависит от стратегии девелопера, а также конкурентной ситуации. Улучшение транспортной доступности здесь играет свою роль, однако, на мой взгляд, в ближайшее время мы не увидим выходов новых проектов. Прежде всего, это обусловлено высокой стоимостью денег в стране, завышенными ставками по кредитам для девелоперов, а также ростом стоимости строительства. Сейчас хороший момент для проектирования, но не для строительства.
Расположение земельного участка и конкурентная среда, которая уже сложилась в районе станций МЦК, - это те ключевые факторы, которые напрямую влияют на интерес девелоперов. Можно с уверенностью сказать, что строительство рядом с новыми станциями будет интересно застройщикам жилья. Что касается выбора в пользу строительства в рамках ТПУ или точечной застройки, то здесь необходимо понимать, о каком объекте идет речь и какова его концепция.
Елена Лебедева, управляющий партнер компании «Знак»
Можно предположить, что инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости, исходя из увеличения транспортного потока и пассажиропотока, возрастет в разы. Наиболее перспективными и востребованными станут торговые зоны, удовлетворяющие потребности пассажиров, – зоны фудкорта, рестораны быстрого питания, сфера услуг, продуктовый ритейл и фармацевтические услуги.
Ставки аренды на работающем рынке стрит-ритейла возрастут от 15 до 40 % в зависимости от назначения помещений.
При открытии ТПУ поток арендаторов увеличится, и возможно резкое увеличение вакантных площадей в стрит-ритейле. Надо отметить высокий интерес к строительству ТПУ у иностранных и частных инвесторов.
Вследствие увеличения пассажиропотока произойдет снижение стоимости жилой недвижимости, так как поток транспорта и пассажиров негативно скажется на комфортных условиях проживания.
Работы по возведению МЦК идут полным ходом. Платформа «Севастопольский проспект» расположена прямо под магистралью. С боков два турникетно-кассовых терминала, удобные переходы и спуски к поездам. На начальном этапе станция сможет принимать около 5 тысяч пассажиров в час. Ожидаемая пропускная способность свыше 7 тысяч человек, поэтому платформу сделали достаточно широкой. Уже завершается монтаж осветительных конструкций, появятся скамейки. Но ждать поезда долго не придется. Интервал между ними составит всего 6-10 минут.
31 станция, 17 из них связны с подземкой, 10 - с радиальными линиями железной дороги - Московское центральное кольцо станет еще одним связующим звеном всей транспортной системы города.
В настоящее время выставлены на торги станции «Лефортово», «Селигерская» и «Рассказовка» – стоит отметить высокий интерес со стороны инвесторов.
С открытием МЦК появится необходимость в офисах класса В, С, коворкингах, что сократит затраты малого бизнеса в структуре расходов. Транспортная доступность позволит небольшим компаниям поменять свое месторасположение с центра на удаленные места и более комфортные условия с точки зрения паркинга для клиентов и сотрудников.
Выходы на строительные площадки девелоперам рядом с новыми станциями стоит начинать не ранее 2017 - 2018 годов. Рынок начнет оттаивать и после выборов – здесь сойдутся многие факторы и экономического и политического характера. Российские инвесторы начнут более активно вкладываться в ТПУ.
Строительство ТПУ в нынешних условиях – это более прибыльный и быстроокупаемый проект, так как связан с высоким потоком посетителей.
Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom
Безусловно, запуск МЦК скажется на привлекательности коммерческой недвижимости - как в составе самих ТПУ, так и поблизости. Фактически, с запуском кольца локации с почти нулевым трафиком станут сопоставимы в ряде случаев по этому показателю с локациями у станций метро. Конечно, это радикально увеличит их привлекательность для арендаторов. Что касается конкретных цифр, в данном случае стоит говорить не о приросте на определенный процент, а, скорее, о качественном скачке - без МЦК многие из этих участков были не интересны в принципе, особенно в кризис, с его влиянием на спрос на торговые, и особенно офисные площади.
Спрос на стрит-ритейл в спальных районах, если брать первые этажи за исключением локаций у метро и на основных оживленных транспортных развязках и пешеходных потоках, был невысоким и до 2014 года. В отдельных новых микрорайонах пустовало более 35% таких помещений. А кризис только усугубил ситуацию. С запуском же МЦК ставки на торговые помещения рядом со станциями и ТПУ при прочих равных сразу приближаются к рыночным для помещений на первой линии у станций метро.
Но здесь есть принципиальный момент: если для торговой недвижимости ввод кольца однозначно означает повышение привлекательности локаций у станций, то для офисных площадей прогноз куда менее позитивный. В ближайшие 2 - 3 года оснований ожидать какого-либо существенного оживления спроса на офисные помещения у рынка нет.
Соответственно, локации рядом со станциями МЦК однозначно станут более привлекательными для строительства коммерческой недвижимости (за исключением офисных площадей по причине отсутствия спроса и сейчас, и в ближайшей перспективе), жилья, апартаментов, гостиниц. В принципе, о проекте МЦК известно уже давно, и интерес девелоперов к соответствующим площадками вполне сформировался. Если есть возможность зайти в проект сейчас, ждать не стоит.
Для стрит-ритейла традиционно наиболее привлекательны площади на первых этажах жилых домов на первой линии от метро, хотя для отдельных категорий арендаторов, ориентированных не на импульсное потребление (когда решение о покупке или встрече клиент принимает заблаговременно - это может быть покупка турпутевки и т.п.) подойдут и площади на второй линии. Конечно, привлекательны и квадратные метры в составе самих ТПУ - это огромный трафик, объединяющий несколько транспортных потоков (ж/д, метро, наземный транспорт) и обеспечивающий стабильные ежедневные покупки в таких товарных категориях, как продукты питания и напитки, пресса, аптечные товары, сотовая связь и т.п.
Что касается стрит-ритейла, участки в районе МЦК привлекательны для точек общепита (от демократичного фастфуда до ресторанов ценовой категории «средний +»), для продуктовых магазинов, магазинов повседневного спроса, аптек, банковских отделений, отделений связи, салонов красоты, стоматологий, точек быстрого ремонта. Кроме того, участки в районе МЦК имеют большой потенциал для размещения вендинговых автоматов. Если же говорить о торговых центрах, это весь стандартный набор арендаторов районного или даже окружного ТРЦ, от якорного супермаркета и торговой галереи до кинотеатра, зоны развлечений и фудкорта.
Наталья Круглова, директор бизнес-направления Недвижимость компании Strategy Capital Advisor
Очень сложно оценивать количественно влияние одного из факторов на ставки, при том, что на них оказывают влияние десятки факторов. Но качественную оценку, конечно, дать можно, и очевидно, что логистический узел сформирует новый субрынок торговых площадей и поднимет цены на офисы/ жилье там, где логистика была до введения станций безальтернативно плохой.
На вопрос, имеет ли смысл строить рядом со станциями МЦК новые объекты коммерческой недвижимости, можно ответить, что общего прогноза нет. Все локации вблизи станций МЦК надо исследовать. На уровне анализа каждой конкретной локации можно дать рекомендации по тому, какая недвижимость будет там востребована.
Застройкой ТПУ, как минимум, должен заниматься крупный профильный девелопер, который умеет работать с городом. Единичные объекты, конечно, интереснее ТПУ, если речь идет только о частном финансировании.
Какие компании-арендаторы офисного и торгового сегментов могли бы заинтересоваться недвижимостью в районе станций МЦК? Не думаю, что существует специфика. Транспортная доступность обычно отражается в ставке аренды, и компании-арендаторы сами решают, что для них важнее – ставка или хорошая транспортная доступность для персонала. Чем больше в компании линейного персонала, тем удобство общественного транспорта важнее для арендатора. Торговля будет в существенной степени зависеть от существующей конкурентной среды вокруг каждого из объектов, и, безусловно, будет предполагать наличие продуктовых, аптечных, фаст-фуд арендаторов, арендаторов-провайдеров услуг связи и проч.
Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium
Запуск МЦК на существующей коммерческой недвижимости отразится, но слабо: в текущих условиях рынка простого открытия дополнительной станции недостаточно для качественного роста ставок в объекте или цены при его продаже. Гораздо сильнее скажется будущее открытие ТПУ в районе станций метро и станций МЦК: когда в районах будут созданы торгово-офисные кластеры на транспортно-пересадочных узлах, недвижимость по соседству с менее привлекательной транспортной доступностью может потерять в цене. В любом случае, открытие дополнительных станций – это позитивное явление для локации, но говорить о его серьезном влиянии на капитализацию или ставки объектов коммерческой недвижимости пока преждевременно.
Более серьезно появление новых станций может сказаться на удаленных от метро объектах, таких как «Парк Легенд»: вполне возможно, что интерес к апартаментам в комплексе возрастет благодаря появлению более близкой станции.
Наиболее интересным будет строительство новых объектов в востребованных, но еще не до конца освоенных районах города: СЗАО, СВАО, ЮЗАО. Здесь девелоперам важно обращать внимание на конкурентное окружение, трезво оценивать его и при этом иметь адекватное представление о ситуации на рынке. Сейчас строительство офисных комплексов нецелесообразно и вряд ли будет таковым в ближайшие 3-5 лет. Ориентироваться девелоперам стоит на МФК (торговые площади с минимумом офисов), а также комплексы апартаментов с развитой инфраструктурой.
Значительно интереснее в текущих условиях возведение ТПУ, поскольку комплексный подход позволяет получить сочетание различных форматов недвижимости на одной территории, привлечь на объект больший трафик и обеспечить стабильные потоки в торговые площади. Индивидуальные проекты сейчас очень дороги, кроме того, профицит офисных площадей на рынке не способствует появлению новых офисов: компании уходят в девелопмент апартаментов и торговой недвижимости.
Какие компании-арендаторы офисного и торгового сегментов могли бы заинтересоваться недвижимостью в районе станций МЦК? Специфических предпочтений у компаний, арендующих офис вблизи МЦК или нового ТПУ, нет. 90% арендаторов офисов сейчас отмечают важнейшую роль транспортной доступности при подборе объекта, поэтому потенциально заинтересовать такой объект сможет широкую аудиторию. Однако следует помнить о стагнирующих ставках аренды, которые могут увеличить срок окупаемости объекта.
Ольга Кузина, руководитель службы консалтинга и исследований рынка компании Welhome
Безусловно, транспортная доступность практически всегда положительно сказывается на привлекательности коммерческой недвижимости. Что касается сложившейся на данный момент ситуации, то можно сказать, что рынок коммерческих помещений находится в стадии минимального роста, близкого к стагнации. Связано это, в первую очередь, с экономическим кризисом, реальным падением доходов населения, снижением деловой активности международных организаций в Москве.
Наиболее перспективным для реализации видом недвижимости является жильё. Но для оценки потенциала той или иной станции необходимо рассматривать ее более подробно. Минусом для жилой концепции может стать близость МЦК к бывшим промышленным объектам, что существенно влияет на класс жилья, его характеристики и стоимость реализации.
По прогнозам специалистов, ежедневный пассажиропоток МЦК может составлять до 400 000 человек. Такое количество пассажиров способно сформировать потребительский спрос на товары импульсного потребления, услуги, продукты питания. Соответственно, неизбежно развитие в составе станций МЦК и прилегающих к ним территорий объектов street-retail, небольших ТЦ микрорайонного и районного форматов, ориентированных в основном на местное население и пассажиропоток.
Развитие коммерческой недвижимости с наименьшими рисками стоит начинать, когда сформируется и будет прогнозируем пассажиропоток на каждой конкретной станции МЦК. Слишком раннее развитие коммерческой функции в составе станции должно быть тщательно проанализировано, чтобы избежать рисков невостребованности объектов.
Наиболее перспективным для развития ритейла являются станции, расположенные вблизи станций метро, ж/д станций, мест массового отдыха горожан, плотных жилых массивов. К таким станциям предварительно можно отнести «Владыкино», «Кутузовскую», «Лужники», «Зил», «Черкизовскую». Для каждой станции необходимо проводить конкретное исследование потенциала развития торговой функции, в зависимости от насыщенности зоны охвата станции торговыми объектами следует судить о её потенциале.
В данный момент времени рынок офисной недвижимости Москвы развивается невысокими темпами. Кроме того, для удачного офисного проекта необходимо наличие не только общественного транспорта, но и развитой дорожной инфраструктуры, удачного расположения, что включает в себя в том числе и наличие высокой деловой активности. На данный момент времени сложно дать прогноз по станциям МЦК, где будет наиболее востребована офисная функция.
Вероятнее всего, наиболее интересно участие в застройке территорий МЦК было бы девелоперам, основной вид деятельности которых - жилая недвижимость. Связано это, в первую очередь, с тем, что все станции МЦК располагаются в черте Москвы и жилые объекты, расположенные в их составе, сразу будут иметь удобное расположение относительно городской транспортной инфраструктуры. Также жилые объекты проще реализовать, и они не требуют аналогичных с коммерческими объектами усилий по управлению.
Среди компаний, которые потенциально могут быть заинтересованы в помещениях, входящих в состав станций МЦК, можно выделить сетевых операторов фастфуда, аптеки, банки, салоны сотовой связи. Иными словами, наибольший интерес станции МЦК могут вызвать у небольших сетевых игроков, которые занимают помещения от 20 до 100 кв. м. Связано это, в первую очередь, с импульсным спросом на товары широкого потребления, которые могут понадобиться потенциальным покупателям в дороге, т.к. целенаправленное посещение торговых объектов в составе транспортной инфраструктуры маловероятно.
Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»
Запуск МЦК будет способствовать формированию нового «пояса» торговой недвижимости столицы. Основными точками роста станут территории, которые наиболее приближены к станциям МЦК. Улучшившаяся транспортная доступность данных районов, а также высокий пешеходный трафик, во-первых, будут способствовать активному развитию стрит-ритейла и уже существующих торговых центров, расположенных в шаговой доступности от станций МЦК. Во-вторых, повысит инвестиционную привлекательность близлежащих и свободных для застройки земель. Поэтому в среднесрочной перспективе вполне можно будет ожидать появления там новых ТЦ. Кроме того, определенный объем торговых площадей поступит на рынок и за счет ввода в эксплуатацию ТПУ, которые будут расположены в рамках станций МЦК.
Что касается арендных ставок в уже существующих объектах торговой недвижимости, то в перспективе они, вероятно, вырастут. Но на сегодняшний день пока сложно спрогнозировать насколько сильным будет повышение.
Строительство объектов коммерческой недвижимости рядом со станциями МКЦ может быть вполне обосновано, прежде всего речь идет о торговых проектах. Ведь после открытия нового ж/д кольца существенно вырастет транспортная доступность отдельных районов Москвы и значительно повысится пешеходный трафик на близлежащих к станциям территориях. А это, в свою очередь, является одними из главных составляющих любого успешного торгового объекта. При этом также, конечно, необходимо оценивать и ближайшее конкурентное окружение, поскольку некоторые районы сегодня и так уже достаточно обеспечены торговыми площадями, поэтому в некоторых случаях будет целесообразнее построить офисный центр или апарт-комплекс. Начинать реализацию подобных проектов, на мой взгляд, лучше через пару лет, по завершению кризиса в нашей стране. Сегодня девелоперы неохотно берутся за новые проекты из-за невыгодного и малодоступного банковского финансирования, а также низкого спроса на коммерческие площади.
Антон Белых, генеральный директор DNA Realty
Появление нового вида транспорта, если он будет пользоваться спросом среди москвичей, безусловно, окажет влияние на рынок коммерческой недвижимости. Традиционно помещения у метро в Москве, и у электричек в области стоят в 2-4 раза дороже помещений в жилых массивах. Около станций электричек в Москве - в 1,5-2,5 раза. В первую очередь, речь идет о торговой недвижимости, так как арендаторам таких площадей нужен большой поток людей рядом с торговыми объектами. И именно метро и электрички такой поток генерируют. Конечно, ставки аренды возле станций МЦК вряд ли будут сопоставимы со ставками у станций метро, но их появление сможет оживить с точки зрения ритейла зоны, где ранее не было метро, а также зоны между станциями метро и МЦК. Но окончательные выводы можно будет сделать через 3-6 месяцев после запуска проекта, когда станет понятно, какое количество людей реально пользуется новым видом транспорта. Если их будет много, то и ставки аренды и цены продажи на помещения около станций вырастут, если же поток будет слабым, то ни о каком росте инвестиционной привлекательности и активности говорить будет неуместно. Пока у инвесторов и ритейлеров нет уверенности, что многие станции МЦК реально приведут к существенному увеличению трафика, поэтому арендаторы и покупатели недвижимости пока присматриваются к новому виду транспорта, его остановкам, но устраивать борьбу за помещения около них не торопятся.
Опять же, естественно, все эти станции будут разными: какие-то, скорее всего, дадут большой поток и станут центром концентрации трафика клиентов, а какие-то будут пропускать минимальный поток людей и не будут интересны ритейлерам.
Владельцам офисных зданий появление станций МЦК около их объектов в любом случае на руку, так как это улучшит транспортную доступность объектов, но к какому-то особому росту ставок это тоже не приведет — скорее, собственникам будет легче заполнять вакантные площади.
Безусловно, те станции, которые будут иметь высокий поток пассажиров, будут привлекать новых инвесторов, но пока утверждать, какие именно это проекты - невозможно. Вообще, новое строительство торговых центров и отдельных зданий под ритейл есть смысл сейчас вести только в стопроцентных местах, где точно будет хорошая проходимость и, соответственно, высокий интерес ритейлеров. К тому же необходимо оценивать уровень конкуренции рядом, изучать направление и интенсивность потоков, оценивать жилой массив. Я не исключаю, что возле МЦК будет вестись новое строительство, но, в первую очередь, все будет зависеть от трафика пассажиров. Наиболее интересно было бы строить объекты так, чтобы люди, выходя из метро, попадали в ваш объект, проходили через торговую галерею или рядом с ней, и только после этого попадали на станцию МЦК и наоборот. В этом случае, если торговый объект получится так построить, он будет успешен однозначно.
Интереснее участвовать в проектах ТПУ или строить единичные объекты? И тот, и другой вариант допустимы. ТПУ строить выгодно лишь на станциях с очень большим потоком пассажиров, если этот поток не слишком высок, то лучше всего строить небольшие объекты, не ввязываясь в схему ЧГП и не принимая на себя дополнительных расходов. К тому же у многих таких станций есть старые полузаброшенные здания, которые сейчас будут активно реконструировать и превращать в мини ТЦ или торговые галереи, или офисные центры. Это будет интересно всем - от частных инвесторов до крупных девелоперов, но все будет зависеть от потока людей и обременений, которые будет накладывать город.
Какие компании-арендаторы офисного и торгового сегментов могли бы заинтересоваться недвижимостью в районе станций МЦК? В торговом сегменте - это продуктовые супермаркеты, рестораны фаст-фуда, магазины сопутствующих товаров, салоны сотовой связи, аптеки, ортопедические салоны и другие операторы. Также при формировании полноценных объектов ТРЦ они могут быть интересны магазинам одежды, обуви и операторам развлечений. Но привлечь таких операторов будет возможно только в полноформатные ТЦ и ТРЦ.
