Мария Котова: «Сложно работать на рынке: кризис в головах»
О влиянии на рынок банков с их «токсичными» активами в виде залоговой недвижимости и новых игроках, появившихся после выборов в Госдуму, порталу ComEstate.ru рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Мария Котова.
Мария, сегодня многие говорят, что на офисном рынке наступила стагнация. Вы согласны с этим?
Да. Ряд проектов приостановлен, ввод новых снижен. Спрос стабилизировался на минимальных значениях, после резкого падения. Компании, которые, несмотря на кризис, зарабатывают и развиваются, стремятся улучшить свои офисы. Некоторые продолжают процесс оптимизации офисного пространства, также наблюдается некоторая миграция арендаторов, но все это естественное движение на рынке.
При этом уровень вакантных площадей в классе А остается стабильно высоким – более 20%. В разных классах объектов, районах и бизнес-центрах ситуация не однородная. Есть бизнес-центры, где вакансия практически нулевая. Мы в Blackwood (компания, работающая с дорогой недвижимостью) видим, что на luxury сегмент даже сегодня может быть лист ожидания из потребителей. Так в бизнес-центре «Романов двор» практически никогда нет вакансии – качественный проект в премиальном месторасположении с брендовыми арендаторами обеспечивает успех объекту; а в ЖК «Гранатный, 6» существует очередь из потенциальных покупателей квартир.
Вы согласны с мнением, что найти арендаторов на офисные площади класса В сегодня проще, чем на площади класса А? Косвенно в пользу этого говорит более низкая вакансия в офисах класса В по сравнению с офисами класса А.
Мы в Blackwood работаем и с классом А, и с классом В, но я не могу сказать, что есть какая-то прямая зависимость класса объекта и простоты его сдачи в аренду. И класс В может быть тяжелее в переговорах, а в классе А все процессы стандартизированы, имеется профессиональная управляющая компании, и это ценят многие арендаторы. В А классе сложнее всего удержать арендатора, поскольку он требовательный и платежеспособный и за таким арендатором «охотятся» большинство арендодателей. К тому же до недавнего времени основными потребителями офисов класса А были западные компании, стандарты которых повышаются быстрее, чем развивается ландшафт московского офисного рынка. Сейчас активно формируется новый класс потребителей премиальных офисов – отечественные компании: сегодня они могут по праву считаться законодателями мод в сегменте.
Можете привести какие-то требования арендаторов, которые не смогли удовлетворить даже премиальные офисные объекты Москвы?
Часто премиальный объект не удовлетворяет западные компании, так как не имеет «зеленых» сертификатов (LEED или BREEAM). Требования взыскательных арендаторов к количеству парковочных мест могут быть гораздо жестче, чем предлагают большинство офисов класса А, и тем более класса В. Преградой может стать пропускной режим: арендодатели, позиционирующих свои объекты в клубном формате, могут вводить жесткое ограничение по количеству посетителей комплекса.
В практике Blackwood был случай, когда американская компания не стала арендовать офис в «Москва-Сити», так как там не было вертолетной площадки. Сompliance несостоявшегося арендатора предполагал, что на высотных зданиях, где располагается штаб-квартира должна находиться вертолетная площадка.
Какие тенденции мы сейчас наблюдаем на рынке?
По данным аналитики Blackwood В первом полугодии 2016 года введено 153 тыс. кв.м, с учетом объектов, заявленных на третьй квартал введено не более 200 тыс. кв. метров офисной недвижимости, тогда как в лучшие годы рынка, когда активно застраивался ММДЦ «Москва-Сити», сдавались комплексы на ТТК, Садовом кольце, эта цифра доходила до миллиона, то есть ввод снизился почти в четыре раза. Хотя в Москве осталось не так много места для застройки.
Редевелопмент и реконцепция новых проектов - новый тренд рынка, набирающий силу. Наиболее выгодно переформатирование невостребованных арендаторами и покупателями офисных проектов в апартаменты на стадии проектирования объекта или на начальных стадиях строительства, так как для покупателя такой формат недвижимости практически сопоставим с жильем и в ряде случаев требует меньших затрат. Проект «Атлантик» изначально заявлялся как офисный центр, БЦ «Фили Плаза», можно также вспомнить «Буревестник». Есть ряд проектов на рынке Москвы, которые будут подвергнуты реконцепции.
Наблюдается низкий спрос на традиционную офисную недвижимость, при этом формируется и новое предложение офисов – коворкинги, мини-офисы или продажа бизнес-центров блоками.
В кризис 2008 года многие девелоперы искали возможности, чтобы избавиться от недвижимости как неликвидного актива. Сегодня история повторяется, кто может, стараются реализовать не самые ликвидные квадратные метры.
Среди других изменений - отказ от строительства сугубо офисных площадей в пользу МФК и популярность предложения офиса с отделкой, чего раньше на рынке также не было.
Примечательно, что даже на стагнирующем рынке всегда появляются пионеры-девелоперы, как в свое время им стала компания О1 Properties. До них в Москве только западные девелоперы строили качественные офисные площади. На любом рынке появляются те, кто готов предложить инновационный продукт, повышающий стоимость аренды-продажи и отражающий современные тенденции.
Как вы относитесь к редевелопменту офисных площадей в апартаменты?
Ответить, как консультант по жилой недвижимости или по коммерческой недвижимости? Как консультант по коммерческой недвижимости – отношусь положительно. Перевод офисного проекта в апартаменты – это возможность для девелопера получить дополнительную прибыль. На рынке есть много успешных проектов, среди них группа «Пионер», реализующая апарт-отели Yes. В этом случае de-facto жилая недвижимость, а de-ure коммерческая – апартаменты, становится проектом, генерирующим денежный поток. Есть и знаковый пример, который, по-моему, незаслуженно недооценен консультантами – это снос Enka ТЦ «Капитолий» и возведение на его месте «Кунцево-плаза». Впервые в России был демонтирован торговый центр для того, чтобы на его месте построить более качественный проект. Это пока единственный пример для России, хотя в Америке он носит массовый характер. Это и есть полноценный редевелопмент – снос устаревшего комплекса и строительство нового и современного.
С точки зрения консультанта жилой недвижимости, я тоже считаю, что это положительный момент. В существующие объекты закладывается новый смысл, новая функция – и это искусство. А если это стало возможно на рынке, значит, изначально были спроектированы и построены качественные квадратные метры, поддающиеся редевелопменту. Есть, как я уже говорила, положительные примеры на рынке – «Буревестник», апартаменты на 2-й Брестской.
Сегодня появился новый игрок на рынке офисной недвижимости, которого, по-моему, многие воспринимают «темной лошадкой» - это братья Хотины, они аккумулировали в своих руках более 1,5 млн кв. метров офисных площадей. Что вы думаете, они могут стать пионерами? Хотя, честно сказать, я в этом сомневаюсь, судя по их управлению той же «Горбушкой».
Когда вы приобретаете актив невысокого класса, вы покупаете, прежде всего, девелоперский потенциал. Если к нему прилагается хороший денежный поток от арендаторов, то встает дилемма – сидеть на денежном потоке или начинать редевелопмент, чтобы создать пионерский проект, который будет в будущем обеспечивать несоизмеримо большую, чем сейчас прибыль. На мой взгляд, они покупают потенциал девелоперского проекта, то есть смотрят в будущее, при этом их проекты ликвидны и сейчас. Ведь что такое «Горбушкин двор»? Это то, что приносит деньги здесь и сейчас, но при этом территория обладает колоссальным девелоперским потенциалом. Когда ее застроят жильем, можно будет провести редевелопмент устаревших квадратных метров и создать новый востребованный продукт.
Когда приобретается актив высокого класса девелопер повышает себе инвестиционный рейтинг, поскольку в портфеле появляется премиальный объект с правильной управляющей компанией, брендовыми арендаторами, соответствующим денежным потоком в евро или долларах. Это политика дорогого инвестирования и консервативного управления. Но можно купить относительно задешево объект и превратить его в новый продукт, стать пионером на рынке и тем самым также себе повысить инвестиционный рейтинг. Это две разные модели.
Что является основным препятствием для развития новых рыночных моделей на рынке, на Ваш взгляд?
Главная сложность заключается не в давлении на рынок макроэкономических факторов, а часто в том, что люди не готовы выполнять взятые на себя обязательства. Сделки разваливаются на этапе подписанных документов. В постперестроечных условиях роста рынка и недостатка площадей мы долго жили в ситуации растущего неудовлетворенного спроса. Сегодня имеется большой выбор, однако нельзя до конца быть уверенным, что сделка состоится, пока не внесены денежные средства и не подписаны все документы.
Про сорванные сделки вы имеете в виду ситуацию покупки «Яндексом» площадей в деловом квартале «Красная роза»? Как вы считаете, чем закончится эта история, удастся сторонам договориться?
Ситуация с «Яндексом» знаковая на российском рынке. Считаю, что договориться не удастся. К тому же «Яндекс» - публичная компания, представляющая Россию на глобальном IT-рынке, а это накладывает существенные ограничения для маневра на топ-менеджмент «Яндекса».
А какие еще события текущего года на офисном рынке вы бы назвали знаковыми?
Переезд компании Samsung из «Военторга» в «Новинский пассаж», снижение вакансии в «Москва-Сити», суд «Вымпелкома» с арендодателем «Тизбор» - это все знаковые события для рынка. Ситуация с «Вымпелкомом» вообще история о разрывности арендных договоров. Первое решение суда поставило крест на легитимности договоров аренды как таковой. Судья последней инстанции принял мудрое решение – оно обоюдовыгодное и имеет правильные стратегические последствия, не подрывающие устои рыночных отношений.
А ситуация с субарендой в премиальных объектах имеет место быть и без «Вымпелкома». Например, в БЦ «Белая площадь» есть арендаторы, которые сдают в субаренду свои площади.
Хочу вернуться к знаковым ситуациям на рынке, в частности к сносу «Капитолия» ради запуска нового проекта. Мне кажется, что полный снос «Капитолия» ради дальнейшего строительства на его месте «Кунцево-плаза», как минимум, лет на пять для России окажется единственным примером…
Посмотрим. У нас в Blackwood есть как пионеры, так и консерваторы среди клиентов-девелоперов. У девелопера может поменяться тактика и из консервативной стратегии компания может перейти на новаторство и начать реализовывать пионерские проекты. К примеру, со временем группа «ПСН» превратила «Новоспасский двор» в настоящий западный квартал с улыбающимися людьми, правильными, приятно пахнущими кафе, хотя раньше там и поесть было негде. Но пришла новая команда, появилась новая парадигма развития. Группа «ПСН» из команды консерваторов превратилась в команду новаторов, совершила квантовый скачек. И такая эволюция девелопера всегда повышает его инвестиционный рейтинг, капитализацию.
Каким вы видите офисный рынок к концу года и через пару-тройку лет?
Мы в Blackwood видим один из влиятельнейших трендов рынка. У нас активно формируется новый класс собственников – банки, которым переходит недвижимость заемщиков, не сумевших выполнить кредитные обязательства. В результате Сбербанк стал собственником БЦ «Президент плаза» на Кутузовском проспекте, а БТА – БЦ «1812». Но для банков недвижимость зачастую является токсичным активом. Ведь управление недвижимостью - непрофильный бизнес банков, он требует создания девелоперских, управляющих компаний. Возникает несколько ситуаций. Заемщик может передать не просто свой объект, но и полностью попасть под управление банка, как это произошло с «Галс-Девелопмент» или «Дон-строй». В этом случае ничего не надо создавать – имеется готовый бизнес-процесс, надо только накладывать свои, банковские, требования, свои корпоративные стандарты и целевые показатели доходности.
Но есть и другие случаи, они требуют от банков создания девелоперских структур. И в этой ситуации у банка может возникнуть желание во что бы то ни стало и как можно быстрее выйти из «токсичного» актива, вернув свои средства. А это чревато снижением отпускной цены – либо арендной ставки, либо цены реализации. Кстати, размещение собственных структур на площадях, перешедших банку от заемщиков, происходит не по рыночным ставкам, это нерыночные сделки.
Банки, конечно, создают девелоперские структуры и управляющие компании, которые должны заниматься добавленной стоимостью проекта. Например, у Альфа-банка есть «А101 Девелопмент». Но такие игроки часто выбирают консервативный подход. Девелоперы, учреждённые банками, не создают, а перемешивают имеющиеся на рынке квадратные метры. И пример О1 Properties, компании, выросшей из «Открытия», пожалуй, единственное исключение на рынке.
В ситуации монополизации рынка банковскими структурами и ограничений к западному капиталу, новым игрокам будет значительно сложнее выйти на рынок. Это чревато включением нерыночных механизмов регулирования рынка, когда не потребители будут устанавливать цену, а банки-монополисты. А это уже становится «токсичным» активом не только для банков, но и для всего рынка в целом.
Расскажите, как влияют на рынок коммерческой недвижимости, например, выборы в Госдуму или приближающийся Чемпионат мира по футболу 2018 года.
Оргкомитет ЧМ-2018 арендовал часть бывшего офиса «Трансаэро» (более 4 тыс. кв. м), в «Дом Парк Культуры» арендует площади FIFA (1075 кв. м). Чемпионат влияет на рынок аренды, но, скорее, на рынок аренды жилья: Blackwood как официальное агентство ряда компаний, занимающихся организацией чемпионата, видит увеличение запросов на расселение сотрудников. Выборы также привели к некоторым изменениям на рынке, новый созыв – это появление новых мелких владельцев квадратных метров коммерческой недвижимости. Кроме того, какие-то арендаторы уезжают в регионы, какие-то наоборот переезжают в Москву.
А в какой сегмент недвижимости сегодня выгоднее всего инвестировать?
Сегодня время покупать, а не время продавать. Даже не понимая финансовых моделей и не имея четко сформированной инвестиционной политики, инвестору стоит ориентироваться на общие законы рынка. Сравним обеспеченность квадратными метрами в разных сегментах на душу населения. Возьмем офисную, торговую, складскую и жилую недвижимость. Самая большая обеспеченность торговыми площадями, дальше идут офисы, склады начали подтягиваться, хотя там большой разрыв с лидерами рейтинга и только на самом последнем месте по обеспеченности «квадратами» стоит жилье. О чем это говорит? Большинство людей живет в стесненных условиях и жилье нам еще строить - не перестроить. Другое дело, что самый простой актив – это единичный проект на проходной улице в сегменте street-retail с арендатором. Хотя этот сегмент «подъедает» интернет-торговля. Но появляется новый класс арендаторов street-retail, диктующих правила, - это кафе и рестораны.
Дальше по сложности управления активом идет офисное помещение, затем – складская недвижимость, так как она в большей степени зависит от логистики и эффективности здания. И самые сложные в управлении активы – это торговые центры и жилые объекты. Владение и поддержание в успешном состоянии торгового центра – это целое искусство. Чуть более простой актив, чем жилье и ТЦ, гостиница. Гостиничный бизнес может быть очень финансово интересным.
Есть очень доходные проекты, которые развивают операторы, не являющиеся профессиональными управляющими компаниями в данном направлении. Подводя краткое резюме, скажу, что сегодня рынок, безусловно, меняется. Но безумству храбрых поем мы песни. И в выигрыше будут те компании, которые рискнут в этот сложный период инвестировать для создания нового качественного продукта.
