«На текущий момент не существует единого отраслевого стандарта по качественной эксплуатации зданий, есть только ряд разрозненных нормативов и рекомендаций»
Грамотная эксплуатация может существенно продлить жизнь зданий, сохранив их привлекательность для будущих арендаторов и инвесторов. Процесс обслуживания коммерческой недвижимости на сегодняшний день сложно представить без новых технологий, которые выводят его на совершенно новый уровень. О проблемах и решениях современной «сохраняющей» эксплуатации рассказывает Армен Саруханян, генеральный директор Professional FM.
Каким образом грамотная эксплуатация зданий может влиять на длительность службы здания?
Есть несколько параметров, которые напрямую влияют на жизненный цикл здания. Первый – это качество проектирования, строительства, а также строгость приемки объекта в эксплуатацию. На этом этапе необходимо учитывать ландшафтные особенности, наружные сети и коммуникации, а также применять инженерные и строительные решения, зарекомендовавшие себя в климатических условиях региона, в котором осуществляется строительство.
Немаловажным является и привлечение профессиональных FM-операторов на этапе проектирования, так как они смогут дать множество ценных советов и рекомендаций, которые впоследствии сделают здание более удобным для использования, а также сократят потенциальные затраты на капитальные работы.
Стоит отметить одну из современных тенденций – информационное моделирование здания (BIM), при котором объект и все, что к нему так или иначе относится (с точки зрения архитектуры, технологий, экономики и пр.), рассматривается в совокупности. Здание проектируется как единое целое, и любое изменение влечет за собой корректировку множества его составляющих. Это напрямую влияет на срок службы объекта, так как изначально предотвращает возможные «детские болезни» здания.
Второй параметр – это техническое обслуживание инженерного оборудования и строительных конструкций в процессе эксплуатации. На текущий момент не существует единого отраслевого стандарта по качественной эксплуатации зданий, есть только ряд разрозненных нормативов и рекомендаций. Активная разработка стандарта ISO 41001 и его локализация должны послужить основой для измерения качества эксплуатации объектов недвижимости.
А как сейчас определяется качество эксплуатации зданий, что входит в задачи управляющей компании?
Очевидно, что при отсутствии стандартов сложно говорить о системном управлении жизненным циклом здания и выработке единых правил для увеличения его срока службы. Каждое конкретное оборудование имеет срок эксплуатации и подлежит замене или модернизации по истечении данного срока. Задача профессиональной управляющей компании – не допускать аварийных ситуаций, связанных с выходом оборудования из строя и поддерживать оборудование в рабочем состоянии в течение всего срока эксплуатации.
При этом необходимо учитывать, что технологический прогресс не стоит на месте, ежегодно появляется все более надежное и энергоэффективное оборудование. Периодически меняется конфигурация инженерных систем, появляются новые материалы и технологии в строительстве, уделяется все больше внимания экологическим аспектам.
Необходима постоянная и тщательная работа со зданием. Халатный подход к эксплуатации на первоначальных этапах жизненного цикла объекта может уже в первые три года привести к потребностям в серьезных инвестициях в восстановление работоспособности систем или даже их модернизацию (в случае, если были допущены системные ошибки при проектировании).
Что необходимо учитывать собственнику недвижимости, который хочет продлить срок службы здания, при выборе управляющей компании?
В первую очередь собственнику нужно понимать стратегию взаимодействия со своим собственным объектом недвижимости. Стратегия может зависеть от назначения здания, цели и предполагаемого срока его использования.
В зависимости от каждого из параметров определяются и требования к управляющей компании. Если актив видится собственнику как долгосрочный, то для него важен не одномоментный результат, а сохранение и увеличение инвестиционной привлекательности объекта. В этом случае стоит обращать внимание в первую очередь на управляющие компании, специализирующиеся на комплексном оказании услуг. При этом крайне важен опыт работы сотрудников УК на сопоставимых по объему проектах, а также совокупный опыт в консалтинге и вводе зданий в эксплуатацию.
Еще одним немаловажным фактором является подход компании к оказанию услуг: чем большее их количество компания осуществляет собственными силами, тем выше у нее внутренний потенциал. Завершающим критерием, на мой взгляд, является наличие у компании автоматизированной системы управления эксплуатацией (CAFM) – инструмента, который позволяет предоставлять услуги одинакового качества на разных объектах и стандартизировать бизнес-процессы эксплуатации.
Что, на ваш взгляд, является наиболее сложным в процессе «сохраняющей» эксплуатации?
Основой «сохраняющей» эксплуатации является минимизация количества неправильно принятых решений. Чем меньше сотрудники УК принимают неправильных решений, тем больше срок службы здания (при всех прочих равных и отсутствии форс-мажорных ситуаций). Платформой для принятия правильных решений является системное хранение и обработка информации в процессе эксплуатации, а также обучение и повышение квалификации персонала.
Системный подход к данным вопросам – это существенное отличие современной управляющей компании от классических примеров, когда во главу всего ставится «человеческий фактор» и решение локальных проблем вместо профилактики аварийных ситуаций. По сути, правильно принятое системное решение – это решение, которое «лечит болезнь», а не «убирает симптомы».
Расскажите, пожалуйста, про новые технологии: что стали использовать в последние годы, что наиболее активно входит на рынок сейчас?
С точки зрения эксплуатации все чаще звучат такие термины как BIM, CAFM, big data. Происходит существенная диджитализация отрасли, хотя ее темпы заметно отстают от темпов развития данных технологий. Существует как минимум трехлетний разрыв между появлением технологии и первыми внедрениям. Это связано с существенным консерватизмом рынка, а также с тем, что рынок управления недвижимости является низкомаржинальным и, соответственно, имеет ограниченные бюджеты на внедрение новых технологий. Несмотря на это, компании, оказывающие качественные услуги и фокусирующиеся на FM, решаются на инвестиции в технологии, так как понимают, что в них – залог успеха в будущем.
Работа сотрудников УК становится менее «бумажной»: появляются CAFM-системы с мобильными интерфейсами. Технологии, ранее распространенные в логистике, все чаще используются в FM системными компаниями. Также крайне заметна важность BMS-систем и в целом диспетчеризации инженерного оборудования. Это позволяет существенно сократить затраты на персонал (обходы), а также своевременно предотвратить серьезную аварию или проблему.
Насколько удорожают эксплуатацию технологии, которые удлиняют жизнь зданий?
Технологии на текущий момент очень сильно разнятся по стоимости. Их применение также зависит от масштаба компании и количества объектов. Одни компании используют, например, только Service Desk системы, стоимость использования которых составляет не более 500 тыс. руб. в год, а вот CAFM или ERP решения могут стоить свыше 10 млн руб. Диспетчеризация же оборудования не только не удорожает, а даже оптимизирует стоимость эксплуатации здания в течение всего жизненного цикла объекта.
Приходится ли управляющей компании переучивать сотрудников в связи с вводом новых технологий?
Системы не работают сами по себе. Любая система обречена на провал, если в ней нет данных, эти данные не актуальны или же она используется от случая к случаю. Задача системы – автоматизировать тот или иной процесс, настроить его таким образом, чтобы минимизировать человеческий фактор и стандартизировать результат данного процесса.
В связи с этим крайне важно соблюдать три правила. Первое – вовлекать сотрудников всех ролей в процесс внедрения, начиная с этапа разработки технического задания. Второе – уделять большое значение обучению персонала работе с системой и осуществлять регулярную методологическую поддержку. И третье – разработать KPI сотрудников, основанные на показателях работы с системой, а также контролировать, что выбранные вами для автоматизации процессы не дублируются другими инструментами.
