«Наши компании пока в большинстве своем очень «закрыты» и обособлены друг от друга, а пересекаться предпочитают только в общих зонах»
Выбирая место для офиса, стоит присмотреться к тому, какие компании будут располагаться рядом с вами. Удачное соседство может серьезно повлиять и на рабочую атмосферу в коллективе, и на бизнес в целом. О влиянии окружения в бизнес-центре мы попросили рассказать Александра Ошурко, управляющего партнера компании Praedium.
Какие варианты соседства компаний в бизнес-центре считаются наиболее удачными?
Особые предпочтения о соседстве арендаторы в офисном сегменте высказывают нечасто: все-таки, соседство гораздо большую роль играет в ритейле, где принципиально важно подбирать площадку с учетом окружения. Однако у ряда международных компаний требования к соседям, действительно, есть: для них принципиально важно не находиться в одном бизнес-центре со своими конкурентами.
Считается, что наиболее удачным вариантом «соседства» офисов в БЦ считается бизнес-центр, пул арендаторов которого подобран по принципу синергии и профиля компаний. Это так называемые кластеры: творческие, IT, производственные, кластеры стартапов и т.д. Если в творческих кластерах их взаимодействие очевидно – такие объекты как «Флакон», Artplay, «Винзавод», «Арма» уже заслужили определенную позитивную репутацию и действительно скрупулезно отбирают своих арендаторов по профилю деятельности, создавая тесное сообщество, то в случае с IT-кластером синергия менее заметна. То же касается и технопарков: с одной стороны, такие объекты призваны объединить компании, которым требуется одновременная аренда и офисных, и небольших производственных или складских площадей, с другой – их общее взаимодействие остается менее очевидным.
Какие бывают неудачные варианты размещения и в чем обычно заключается неудачность соседства?
Самое, пожалуй, часто встречающееся требование в данной категории, помимо наличия конкурентов в одном БЦ – это нежелательное соседство с рекрутинговыми компаниями и тренинг-центрами. По специфике деятельности эти арендаторы принимают большой поток посетителей, и с точки зрения безопасности не всем классическим компаниям с пропускным режимом это подходит. Это же касается медицинских центров, и даже коворкинга: не всем арендаторам комфортно рядом с «творческой» площадкой. Один из самых сложных соседей – компания, работа которой предполагает активное взаимодействие с торговыми представителями, ежедневный прием большого потока людей. Но такие структуры обычно размещаются в офисных зданиях с отдельным входом, чтобы всем было комфортно.
Также не любят компании соседство с фитнес-центрами: какой бы хорошей ни была шумоизоляция в офисе, нахождение над фитнес-центром или рядом с ним всегда влечет неприятный фоновый уровень шума для компаний. Нежелательным также окажется соседство компании, которая продает и обслуживает банкоматы, работает с тяжелой техникой: с одной стороны, это офис, с другой – лаборатория, куда постоянно на лифтах поднимают тяжелые грузы. Пересечения с классическими офисными работниками здесь неизбежны.
На что необходимо обратить внимание компании, которая выбирает помещение в бизнес-центрах с точки зрения окружения?
С точки зрения окружения компании обычно больше внимания обращают на окружение в локации, чем на этаже или в рамках одного БЦ. Например, не приемлют близость промышленных зон или индустриальной застройки: это неприятное и иногда даже небезопасное соседство. Насторожить при выборе офиса (особенно если речь идет о недорогом бизнес-центре, класса В или С), может обилие фирм-однодневок в окружении: это чревато для компании частыми переездами соседей, а иногда и разбирательствами правоохранительных органов.
Какое соседство обычно предпочитают крупные компании, с большим штатом сотрудников?
Крупные компании стремятся к аренде офисов рядом с себе подобными по масштабам и уровню, но при этом не с конкурентами. Близость прямого конкурента для крупной компании – это серьезный риск как кадровой текучки, так и потери клиентов, приезжающих на встречи. Поэтому обычно крупные компании исключают для размещения в принципе локации со своими конкурентами, даже не в рамках бизнес-центра, а в рамках района или направления.
Кроме того, крупные компании нередко ищут отдельные строения для собственного размещения, либо корпуса в бизнес-парках. Большие структуры с корпоративной ответственностью стараются заботиться о сотрудниках, и при переезде продумывают в том числе собственную инфраструктуру (зоны отдыха для сотрудников, столовую, конференц-зал и т.д). Поэтому количество соседей стараются минимизировать.
А какое соседство наиболее интересно небольшим компаниям?
Вопреки распространенному заблуждению, соседство маленьких компаний с крупным арендатором с государственным участием приносит больше неудобства, чем пользы. Это в первую очередь касается усложненного пропускного режима. Например, когда в БЦ Nordstar Tower заселилась «Роснефть», нормы безопасности объекта значительно выросли, и рядовые сотрудники начинают испытывать неудобства от избыточного для них контроля. То же касается и приезда первых лиц государства в такие офисы: когда они происходят, деятельность остального БЦ «парализует».
Поэтому малым арендаторам лучше подбирать объекты с аналогичными по масштабу компаниями, с адекватным пропускным режимом и возможностью доступа в объект в соответствии со своим рабочим графиком.
В моей практике однажды был случай, когда арендаторы выражали недовольство соседями в связи с тем, что те каждое утро в 9.45 начинали с пения гимна компании.
Что делать, если в бизнес-центре появляется "сосед", мешающий вашей компании? Какие возможны в этом случае договоренности с владельцем БЦ?
В любом серьезном БЦ класса А или В есть правила поведения для арендаторов. Они обычно регламентируют и все спорные моменты, которые могут раздражать соседей. Но надо понимать, что арендодатель вынужден сегодня идти на компромиссы ради платежеспособного арендатора, и бывают случаи, когда недовольство всех сторон без ущерба выручке урегулировать не получается. На все грубые нарушения можно и нужно реагировать согласно договоренностям, однако если у одного арендатора специфика деятельности всегда была связана с большим клиентским потоком, а новый сосед, заехав, не доволен этим, компромисса достичь будет сложно. Лучше предупреждать о таких особенностях заранее, до заключения договора. Это хороший тон.
Есть ли на российском рынке примеры объединения расходов между соседними компаниями? Насколько это распространено?
Пока это скорее частные случаи. В бизнес-центрах, где УК работает над формированием сообщества и выстраивает добрососедские отношения с арендаторами, возможно деление расходов на инфраструктуру, или организация собственных зон отдыха несколькими соседями самостоятельно. Но системного распространения это явление не получило: наши компании пока в большинстве своем очень «закрыты» и обособлены друг от друга, а пересекаться предпочитают только в общих зонах.
