В каталоге 3978 частных объявлений
Мы бесплатно подбираем коммерческую недвижимость по вашему запросу.
Новости, статьи, аналитика, интервью, а также 1112 объектов
коммерческой недвижимости Москвы.
Реклама
Реклама

Проблемы в стиле лофт: хороша ли инвестиция в лофт-апартаменты для застройщиков и покупателей недвижимости

Предстоящее банкротство Red Development и недавний арест главы этой девелоперской компании Алексея Ковальчука вновь заставил рынок говорить о перспективах строительства лофт-апартаментов в Москве. Портал ComEstate.ru обратился к игрокам с вопросами: почему у застройщиков лофт-апартаментов возникают финансовые трудности; как защищает законодательство покупателей лофтов и сложно ли будет найти инвесторов для достройки объектов Red Development. Отметим сразу – единства в мнениях экспертов нет. 

Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM

В сегментах жилой недвижимости, апартаментах, представляющих собой новое строительство, и в апартаментах, создающихся путем редевелопмента, применяются разные структуры финансирования. В жилой недвижимости и сегменте апартаментов нового строительства применяется проектное финансирование, которое предоставляется банком; такая недвижимость для финансовой организации – это понятный продукт, в достаточном количестве представленный на рынке, ясны критерии оценки, и это нормальный рыночный инструмент. Лофт-апартаменты в их классическом понимании (если мы говорим о формате жилья, а не только стиле отделки) - это продукт реновации, реконструкции готовых объектов.  Для банка это неоспоримый плюс, так как на момент кредитования у организации уже есть возведенный актив, в отличие от «бумажного» проекта квартир или новых апартаментов. Как правило, лофт-проекты - это всегда индивидуальная история, где нет типовых решений.

Права покупателей лофт-апартаментов защищает закон о защите прав потребителей. В целом, как правило, покупка лофт-апартаментов – это абсолютно классическая сделка, совершающаяся физическим лицом. В случае судебных разбирательств, особенно если апартаменты приобретаются для собственного использования, суд, как правило, встает на сторону покупателя. Апартаменты в Москве не реализуются по ФЗ-214.

Вероятнее всего, инвестор на достройку объектов Red Development найдется в скором времени, но все будет зависеть от индивидуальных качеств каждого конкретного проекта, которому требуется финансирование.

Компания GLINCOM готова взять эти проекты, однако все решает экономика проекта. При составлении плана реализации, расчете доходности, помимо стандартных параметров необходимо учитывать репутационные риски самого проекта. 

Юрий Стюрин, директор по развитию компании «Лофты и апартаменты»

Проектов лофт-апартаментов в Москве более 30. На сегодняшний день проблем у застройщиков лофт-апартаментов с финансированием строительства нет. Финансовые проблемы возникают только у небольших компаний и связано это с тем, что застройщик не может привлекать средства дольщиков. В процентном соотношении у девелоперов жилой недвижимости проблем больше на порядок.
Специфических проблем у застройщиков лофтов нет, они такие же, как у других девелоперов. Крупные девелоперы лофтов заканчивают свои проекты в срок и выполняют все свои обязательства перед покупателями лофтов.
Законодательство также защищает покупателей лофтов, как и дольщиков жилой недвижимости. При покупке лофтов объект уже существует, поэтому рисков меньше, чем при долевом строительстве жилья. Нужно проверять при покупке как документацию, так и самого застройщика, оценивать его репутацию и завершенные проекты.

Настоящие лорфты не продаются по 214-ФЗ, так как объект уже существует и это не новое строительство.

На объекты Red Development найти инвестора и просто, и сложно, все зависит от конкретного объекта. На хорошие объекты уже есть инвесторы.

Готовы ли мы взяться достраивать проблемные лофт-объекты в Москве? Мы этим не занимаемся, но можем проконсультировать потенциальных застройщиков по этим вопросам, впрочем, как и по другим, связанным с лофтами.

Евгений Киряев, генеральный директор «Трест № 7» (входит в Becar Asset Management Group)

Проектов лофт-апартаментов в Москве не более 40 штук. У девелоперов, строящих и реализующих жильё, гораздо больше проблем, в том числе и с финансированием, чем у компаний, специализирующихся на лофтах. Связанно это прежде всего со сроками: редевелопмент занимает до 2 лет, застройщику приходится работать с уже существующим зданием, а также с тем, что застройщик лофт-апартаментов, не имея возможности привлекать средства дольщиков, вынужден иметь с самого начала вхождения в проект стабильное финансовое обеспечение.

Какой процент лофт-апартаментов в Москве продается по 214-ФЗ? Нам известно об одном проекте, реализуемом по 214-ФЗ.

Насколько проблематично будет найти инвестора, готового достроить объекты Red Development? На решение инвесторов о входе в проекты может влиять неблагожелательная история, оставленная предыдущим собственником, поэтому найти инвесторов именно на проекты Red Development будет непросто. В случае, если инвесторы обладают достаточными ресурсами и получат дополнительные выгоды по достройке проекта (например, в виде увеличения объёма застройки при получении ГПЗУ), а также экономика самого проекта окажется понятной, то эти проекты могут быть интересны. Тем более, что большинство из них уже заинтересовали инвесторов. 

Нас как строителей проекты Red Development могут интересовать с точки зрения пополнения собственного портфеля. Ведь каждый подобный реализованный проект - это неповторимый опыт и уникальная и интересная история.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood

По состоянию на начало апреля 2017 г., по данным Blackwood, представлено 11 проектов лофт-апартаментов в первичном предложении (без учета проектов нового строительства - неолофтов). Всего на первичном рынке экспонируется 730 лофтов в реконструируемых зданиях общей площадью около 50 тыс. кв. м, что составляет порядка 7% в структуре рынка апартаментов. За последние два года доля лофтов на рынке апартаментов снизилась на 30%, что связано во многом с заморозкой целого ряда проектов компании Red Development, реализация которых приостановлена до поиска новых инвесторов.

Если говорить о новом строительстве лофтов и жилых новостроек, то конкретный тип недвижимости принципиально никак не влияет на финансовое состояние девелопера.  В случае реконструкции промышленного или административного здания под лофты, затраты застройщика, как правило, несколько выше нежели в случае строительства здания «с нуля», что связано зачастую с более высокой сложностью работ.

Специфическая особенность реализации лофт-апартаментов при сравнении с классическим форматом жилья, которая сказывается на финансовых параметрах застройщика, - это более узкая целевая аудитория. Так, лофт-комплексы рассчитаны в основном на молодое прогрессивное поколение, при этом преимущественно без детей, так как лофты не обеспечены социальной инфраструктурой.

Кроме того, стоит отметить небольшой выбор финансовых инструментов для приобретения апартаментов, а именно - практически полное отсутствие возможности взять ипотеку, что также сказывается на темпах продаж данных объектов, увеличивая сроки реализации.

Большинство застройщиков предпочитают избегать схемы по 214-ФЗ на основе ДДУ, привлекая средства граждан на основании других типов договоров, в частности, предварительного договора купли-продажи (ПДКП). При этом данная схема не является защищенной, так как предмет договора - это всего лишь намерение участников сделки заключить в будущем основной договор купли-продажи. 

По 214-ФЗ реализуются только единичные неолофты – апартаменты, стилизованные под лофты в рамках нового строительства.

Насколько проблематично будет найти инвестора, готового достроить объекты Red Development? Все зависит от индивидуальных параметров того или иного объекта компании Red Development, таких как: стоимость входа в проект; доля непроданных площадей в проекте; наличие и размер обязательств перед людьми, уже купившими лофты; объем оставшихся работ до сдачи проекта в эксплуатацию; наличие актуальной концепции проекта.

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

До 2014 года реновация старых фабрик с созданием в них помещений в стиле лофт интересовала девелоперов, в первую очередь, в офисном сегменте. Апартаменты в такие проекты тоже могли включаться, но как дополнительный продукт, основная прибыль извлекалась именно из офисной составляющей. В 2014 году ситуация в корне изменилась, кризисные явления в экономике временно поставили крест на извлечении дохода из высококлассной офисной недвижимости. По сей день лофт-проекты реализуются преимущественно как жилищные проекты. Сейчас в Москве нет ни одного строящегося лофт-офиса, тогда как проектов с апартаментами порядка 20. Почти половина из них строится в ЦАО, еще примерно столько же - на севере, северо-западе и северо-востоке Москвы.

Что касается финансовых проблем, они могут возникать у компании, работающей на любом рынке. Своя специфика есть в любом сегменте. Лофты - узкий рынок, это нишевой продукт, и здесь, например, очень легко ошибиться с локацией. Лучше всего продаются лофт-апартаменты, локализованные в пределах ТТК.

Застройщик апартаментов волен выбирать, работать ему до 214 закону или нет (в отличие от «классического» жилого застройщика, который может работать только по 214-ФЗ и никак иначе). Логично, что в этом сегменте компании прибегают к другим схемам договоров с покупателями -  например, если у них не готова вся разрешительная документация, а деньги на проект уже нужны.

Схемы могут быть различными, при этом более или менее безопасными для покупателя. Минимальные риски - при покупке по ДДУ и договорам купли-продажи (на эти две категории приходится до ¾ всех продаж в сегменте лофт-апартаментов, второй вариант обычно применяется при продажах на высокой стадии готовности объекта). Гораздо более рискованные варианты - предварительные договоры купли-продажи и долевого участия (там речь идет фактически об одном только намерении в будущем заключить сделку, при этом средства передаются сразу).

Отдельно стоит отметить, что и покупка лофт-апартамента по 214-ФЗ, строго говоря, не гарантирует от банкротства застройщика. В случае с нежилой недвижимостью, к которой по закону относятся апартаменты, застройщик не обязан страховать гражданскую ответственность. Поэтому, в случае банкротства застройщика, дольщики становятся кредиторами третьей очереди (это означает, в частности, что их требования будут удовлетворяться уже после требований сотрудников компании-банкрота).

Лофт-проекты на первичном рынке Москвы. Апрель 2017 года

Название Объем предложения, шт. Объем предложения, кв. м
1 Art Residence 86 10 222
2 Большевик 124 8 374
3 Loftec 188 7 778
4 Studio # 12 58 6 802
5 Klein House 131 5 613
6 Aerolofts 70 3 855
7 Рассвет Loft Studio 17 2 722
8 Парк Плаза 25 1 819
9 Loft Factory 15 1 640
10 Depre Loft 7 911
11 Wine House (лофты) 5 673
  Всего 726 50 408

Источник: Blackwood