Ничего не подходит?

Мы поможем вам подобрать помещение!

Новости
коммерческой
недвижимости

Спасибо!

Вы подписались на рассылку новостей.

2 млн рублей - стоимость самых дешевых апартаментов в Москве

Обзор самых дешевых и самых дорогих апартаментов, тенденции рынка и прогнозы, в аналитическом обзоре компании S.A.Ricci.

Тенденции рынка:

Сегмент апартаментов показывает динамичное развитие: по итогам первого полугодия 2015 года на рынок вышло 13 новых проектов, в результате старта продаж в новых проектах общий объем предложения апартаментов (в кв. м) на первичном рынке увеличился на 21% по сравнению с объемом предложения по итогам 2014 года;
Переход большинства проектов в рублевые цены. По данным S.A. Ricci, стоимость апартаментов в долларах номинируется в 11 проектах, преимущественно это проекты премиум-элит класса. Средняя экспонируемая цена в премиум-классе около 11 840 долл. США/кв. м, в сегменте элит - 20 100 долл. США/кв. м. Во многих премиальных проектах апартаменты реализуются по фиксированному своему внутреннему курсу, либо покупателям предоставляются значительные скидки (в основном скидки при 100% оплате), скидки достигают 20-30%;
Динамика спроса в первом полугодии 2015 года характеризуется сезонными факторами. В начале 2015 года (январь – февраля) наблюдалось снижение покупательской способности, что связано в первую очередь с ажиотажным спросом в конце 2014 года и удовлетворением инвестиционного спроса. Общее снижение спроса в первом квартале 2015 года достигало 30-40%. На рынке лофт-апартаментов в начале 2015 года (первый квартал 2015 года) также наблюдалось снижение спроса, на 10-20% по сравнению с итогами 2014 года. Май-июнь 2015 года характеризуется небольшим традиционным летним затишьем;
Пересмотр градостроительных планов земельных участков Градостроительной комиссией г. Москвы, пересмотр назначения проектов. В 2015 году можно ожидать перевода апартаментов в квартиры в нескольких проектах, по примеру ЖК «Лица» и ЖК «Савеловский Сити»;
Снижение ключевой ставки ЦБ с 16 июня 2015 года - 11,5%. Очередное заседание Центробанка намечено на конец июля 2015 года, возможно дальнейшее снижение размера ключевой ставки, что может положительно отразиться на кредитной политике банков по отношению к девелоперам (оптимистичный прогноз), и на размерах процентных ставок по ипотечным программам.

Предложение

По итогам первого полугодия 2015 года объем предложения первичного рынка апартаментов в Москве составил 611 тыс. кв. м. С учетом ранее вышедших комплексов апартаменты предлагаются в 88 проектах. В результате старта продаж в новых проектах общий объем предложения апартаментов на первичном рынке увеличился на 21% по сравнению с объемом предложения по итогам 2014 года.

За анализируемый период рынок апартаментов Москвы пополнился 13 новыми проектами, преимущественно комфорт-класса. В 12 проектах ведутся открытые продажи, в 1 проекте предпродажи - «Парк Легенд» (предпродажи в корп. 5, на текущий момент возможно резервирование апартаментов), открытые продаж планируются в третьем квартале 2015 года.

Преимущественно в первом полугодии 2015 года рынок апартаментов пополнился проектами комфорт-класса.

ЖК «Парк Легенд» (застройщик – ГК «ТЭН») – это один из проектов реорганизации промышленной территории завода И. А. Лихачева (ЗИЛ). В рамках проекта предполагается строительство комплекса из 4 девятиэтажных корпусов, общей площадью около 40 тыс. кв. м.

На территории Нагатинской поймы, рядом с реконструируемой зоной ЗИЛа, реализуется проект апартаментов «Технопарк» (застройщик – ООО «Инвестиционные перспективы»), в комплексе 5 корпусов, общая площадь апартаментов – 31,7 тыс. кв. м

В конце второго квартала 2015 года стартовали продажи апартаментов в проекте Cleverland в шаговой доступности от ст. м «Петровско-Разумовская», рядом с Ботаническим садом. На текущий момент это самый инвестиционно привлекательный проект в Москве с минимальным бюджетом покупки. Бюджет покупки (от 2,05 млн руб.) сопоставим со стоимостью апартаментов в МО.

Сегмент бизнес-класса пополнился за счет выхода 4 проектов: «Двинцев, 14» (застройщик - MR Group) – клубный камерный дом на 52 апартамента, Klein House (застройщик - Krays Developmen) – лофт-апартаменты, реконструкция здания, построенного по проекту архитектора Р. И. Клейна в 1914 году, а также за счет проекта Clasico (застройщик – ГСК «Лаврский»), комплекс на 123 апартамента спроектирован итальянским архитектором Ricardo Bofill, открытые продажи начались в ЖК «Дом на Серпуховском валу» (застройщик Лидер-Инвест) в комплексе на 2-3 эт. представлены апартаменты, на 4-8 эт. квартиры.

Общая площадь всех проектов апартаментов снизилась по сравнению с IV кв. 2014 г. за счет ряда факторов:

пересмотр Градостроительной комиссией (ГЗК) г. Москвы статуса проекта «Лица» (САО, Хорошевский р-он, вл. 38, премиум-класс, застройщик – Capital Group), «Савеловский Сити» (СВАО, Бутырский р-он, Складочная ул., вл. 1, застройщик, девелопер – MR Group), перевод апартаментов в жилье.

На заседании 21 мая 2015 г. ГЗК г. Москвы пересмотрела Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) по адресу: Складочная улица, владение 1, строения 3, 19, 20, 21, 29, 30, 34, 36, 37 (СВАО) для размещения жилой застройки. Площадь участка под строительство «Савеловский Сити» 5,17 га. По утвержденному проекту на данной площадке разместится более 310 тыс. кв. м (общая площадь), в т.ч.: уже построенные офисные здания (2 корп., общая наземная площадь около 62,6 тыс. кв. м) с отдельностоящим паркингом (общая площадь 22 тыс. кв. м). На участке в рамках 2-й очереди будет возведено около 101,645 тыс. кв. м жилья (ранее 2 корпуса апартаментов), гостиница с апартаментами на 49 тыс. кв. м, нежилые помещения под объекты бытовой инфраструктуры на 6 тыс. кв. м, офисы займут – 91,5 тыс. кв. м. Также для обеспечения жителей необходимой социальной инфраструктурой девелопер обязуется построить детский сад, школу, взрослую поликлинику и детскую поликлинику.

В марте-апреле 2015 г. было анонсировано изменение вида разрешенного использования земельного участка под строительство комплекса «Лица», вместо апартаментов на участке будет жилье. Также по данным коммерческого директора Capital Group Алексея Белоусова, компания переоформляет документацию по проекту на Живописной ул., вл. 21. (СЗАО, р-он Хорошево-Мневники), ранее предполагалось строительство гостиничного комплекса на 35,4 тыс. кв. м.

По данным председателя Москомстройинвеста К. Тимофеева, за последние несколько месяцев на заседаниях ГЗК г. Москвы было пересмотрено порядка 50 проектов.

текущий спрос, который стимулируется проводимыми застройщиками акциями, условиями покупки, предоставляемыми скидками;
приостановлена реализация апартаментов в проектах «Сердце Столицы» (СЗАО, р-он Хорошево-Мневники, Шелепихинская наб.,34, бизнес-класс) и «Царицыно-2. Старт формат» (ЮАО, р-он Восточное Бирюлево, Элеваторная ул., 11, корп. 35, эконом-класс), «Искра Парк» (САО, Беговой р-он, Ленинградский пр-т, д. 35, бизнес-класс).

В течение 2015-2017 гг. ожидается выход нескольких проектов:

«Хрустальные башни» (ЦАО, Пресненский р-он)
апартаменты на Рязанском пер. (ЦАО, Красносельский р-он)
«Royal Plaza» (САО, Беговой р-он)
МФК «На Алексеевской» (СВАО, Алексеевский р-он, пр-т Мира, 95, стр. 3). Комплекс апартаментов общей площадью 46,45 тыс. кв. м. Проект предполагает сертификацию по стандарту «зеленого» строительства BREEAM. Начало строительства планируется в I кв. 2016 г., окончание строительства -2019 г. Застройщик - компания «Сити-XXI век»
элитный «Дом на Патриарших прудах» (ЦАО, Пресненский р-он, ул. Спиридоновка, вл. 30). Клубный дом на 10-12 апартаментов, общая площадь 5,525 тыс. кв. м. Застройщик – MR Group
клубный дом «Komsomolsky De Luxe» (ЦАО, Хамовники, Комсомольский проспект, д. 1). Комплекс на 54 апартамента. Застройщик – ДОНСТРОЙ.

Также в начале II кв. 2015 г. Архитектурный совет Москвы одобрил проект ЖК «Западный порт» (ЗАО, р-он Филевский Парк, ул. Заречная, вл. 2/1), срок строительства неизвестен. В рамках проекта будет построено жилье, апарт-отель, офисы, объекты социальной инфраструктуры.

Объем предложения апартаментов во 2-й половине 2015-2016 гг. будет зависеть от законодательных инициатив Правительства Москвы, есть вероятность, что доля проектов апартаментов будет постепенно снижаться при переводе части проектов в жилье. Увеличение объема предложения апартаментов возможно за счет освоения промышленных зон г. Москвы, строительства на территориях бывших фабрик и предприятий, а также за счет реконструкции зданий. По данным заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства М. Хуснуллина, по итогам 2015 г. планируется построить около 500 тыс. кв. м апартаментов.

В конце июня 2015 г. появилась информация о разработанном Клубом инвесторов Москвы при участии Москомстройинвеста законопроекте «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон.» Законопроект призван регулировать взаимоотношения, возникающие в связи с комплексным развитием промышленно-коммунальных зон. В начале июня проект федерального закона был рассмотрен на заседании Совета Государственной Думы РФ. Первое чтение законопроекта планируется в сентябре 2015 г. «Данный законопроект может положительно повлиять на развитие рынка апартаментов, так как разрабатываемые концепции развития промышленных зон будут утверждаться без прохождения публичных слушаний, что позволит сократить время и финансовые затраты инвесторов, привлеченных к реализации проекта», - комментирует Сергей Егоров, директор департамента жилой недвижимости S.A. Ricci.

На текущий момент доля апартаментов на первичном рынке в объектах реконструкции составляет 26% (12 готовых проекта и 11 строящихся). Большее количество апартаментов относятся к новому строительству – 67% от общего количества.

Распределение общего количества проектов по типу строительства, %

Источник: S.A. Ricci

По географическому признаку большее количество объектов реконструкции расположено в ЦАО (35% от общего количество проектов лофт-апартаментов) и САО (26%) г. Москвы. В ЦАО апартаменты реконструкции преимущественно в Басманном районе, в САО в Хорошевском районе.

В общей структуре распределения предложения апартаментов по классам (по общей площади объема предложения и по количеству проектов) по-прежнему преобладают комплексы бизнес-класса, которые занимают 42-43% от совокупного первичного предложения на рынке.

На втором месте комплексы премиум класса – 23-25%, далее следует комфорт-класс. По итогам первого полугодия 2015 года доля апартаментов комфорт-класса увеличилась благодаря началу продаж апартаментов в СВАО и ЮАО г. Москвы. Апартаменты эконом-класса в Москве представлены только двумя проектами: Cleverland (СВАО, р-он Марфино, ул. Комдива Орлова, вл. 1) и «Царицыно-2. Старт-формат» (ЮАО, р-он Восточное Бирюлево, Элеваторная ул., 11, корп. 35).

Распределение общего количества проектов по типу строительства, %

Источник: S.A. Ricci

Элит-класс представлен только в ЦАО г. Москвы, премиум-класс также сосредоточен преимущественно в ЦАО г. Москвы и в САО, эконом в ЮАО и СВАО. Комфорт-класс расположен в основном в СВАО (более 57%, 8 проектов) и в ЮАО (21%, 3 проекта), в САО, СЗАО и ЗАО комфорт-класс представлен в одинаковом объеме (по 1 проекту в каждом районе).

Распределение общего количества проектов по классу и по округам г. Москвы, %

Источник: S.A. Ricci

Распределение общего количества проектов по классу и по округам г. Москвы, шт.

Источник: S.A. Ricci

По итогам первого полугодия 2015 года географическая структура предложения выглядит следующим образом: лидер по объему предлагаемых площадей и по количеству объектов по-прежнему – ЦАО г. Москвы (35% и 47% от общего объема соответственно), на втором месте САО г. Москвы (25% по площади и 14% по количеству объектов).

На третьем месте ЮАО и СВАО г. Москвы по 13% от общего количества комплексов, в каждом районе в продаже по 11 объектов, по общей площади апартаментов в продаже на третьем месте – СВАО (16%). Наибольшее изменение в структуре наблюдалось в СВАО в связи с выходом в продажу 6 проектов. Наименьший объем предложения, как по количеству проектов, так и по реализуемым площадям занимают ЮЗАО и ВАО г. Москвы, рынок апартаментов ЮЗАО представлен одним проектом – ЖК «Ландыши» (застройщик – ГК «МИЦ») в ВАО два проекта – Loft Garden (застройщик – RED Development) и Re:Form (ООО «Колизей. Инвестиции в недвижимость»).

Распределение предложения апартаментов по округам г. Москвы, по кв. м и по количеству проектов (учитываются строящиеся и готовые объекты на первичном рынке)

Источник: S.A. Ricci

Распределение предложения апартаментов по округам г. Москвы по долям, учитываются строящиеся и готовые объекты на первичном рынке

Источник: S.A. Ricci

Лидирующие позиции в ЦАО занимает район Пресненский (29%), Хамовники и Басманный. Основные изменения коснулись Басманного района, доля которого увеличилась до 15%, за счет выхода проекта Klein House – комплекс бизнес-класса на 135 апартамента в стиле лофт, и открытых продаж в ЖК «Гороховский, 12» - премиальный комплекс на 70 апартаментов (девелопер – «БЭЛ Девелопмент»). В САО основное количество проектов расположено в Хорошевском районе.

Распределение предложения по районам, по итогам 1 п 2015 г. в ЦАО

Источник: S.A. Ricci

Распределение предложения по районам, по итогам 1 п. 2015 г. в САО

Источник: S.A. Ricci

В структуре предложения по квартирографии по итогам первого полугодия 2015 года наблюдалось уменьшение средней площади апартаментов. Таким образом, продолжается наметившаяся в конце 2014 года - начале 2015-го тенденция роста апартаментов более мелкой нарезки. Средняя реализуемая площадь по итогам первого полугодия 2015 года по всем проектам – 89,6 кв. м. Из вышедших на рынок в первом полугодии 2015 г. объектов апартамент наименьшей площади представлен в ЖК Cleverland -16 кв. м.

Спрос

Динамика спроса в первом полугодии 2015 года характеризовалась сезонными факторами, в начале 2015 года (январь, февраль) наблюдалось снижение покупательской способности, что связано в первую очередь с ажиотажным спросом в конце 2014 года и удовлетворением инвестиционного спроса. Общее снижение спроса в первом квартале 2015 года достигало 30-40%. На рынке лофт-апартаментов в начале 2015 года (первый квартал 2015 года) также наблюдалось снижение спроса, на 10-20% по сравнению с итогами 2014 года. Май-июнь 2015 года характеризуется небольшим традиционным летним затишьем.

Однако в марте-апреле ситуация изменилась, многие компании-застройщики отмечали, что данный период являлся для них рекордным по продажам (ГК «Пионер» - апарт-отель YES, MR Group). В компании «Пионер», за март было продано 13,3 тыс. кв. метров недвижимости на общую сумму 1,815 млрд руб.

В MR Group за март продано 14 тыс. кв. м на 1,8 млрд руб. Эксперты связывают высокий уровень продаж с тем, что реализовался отложенный спрос - ранее покупатели ждали улучшения обстановки на рынке.

На изменение ситуации спроса в марте-апреле повлияло укрепление рубля, стабилизация общей экономической ситуации в стране. Таким образом, наблюдается тенденция восстановления спроса, которая поддерживается предоставляемыми застройщиками скидками, проводимыми акциями, переводом цен из валюты в рубли.

Распределение спроса на апартаменты зависит от класса проекта, максимальным спросом в бизнес-классе пользовались 1-2 к. апартаменты площадью до 90 кв. м, в элитном и премиальном классе около 50% приходится на апартаменты площадью 100-110 кв. м.

Высокие темпы продаж наблюдались в следующих объектах:

«Театральный дом» - премиум-класс (ЦАО, Арбат, ул. Поварская, 8, застройщик «Галс-Девелопмент»), средний экспонируемый бюджет – 93 млн руб.
Крупная сделка в данном комплексе была анонсирована в середине апреля 2015 года – компания продала японской корпорации «Юника» 19 апартаментов и 26 машино-мест за 1,2 млрд руб.
Рассвет Loft-Studio бизнес-класс (ЦАО, Пресненский р-он, Столярный пер. д. 3/34 -1 оч., д. 3/20 -2-я оч., застройщик KR Properties) за период март-июнь 2015 года было реализовано около 30 апартаментов (в общей сумме по 1 и 2-й очереди), средний экспонируемый бюджет 40,2-41,5 млн. руб.
«Резеденция МОНЭ» бизнес-класс (ЦАО, Пресненский р-он, 2-я Звенигородская ул., д.13) за период конец марта - середина июня 2015 года реализовала около 10 апартаментов, средний бюджет экспонируемый составляет 51 млн руб., проект находится на высокой стадии готовности.

Финансовые условия

Средняя экспонируемая цена по всем проектам на первичном рынке (с учетом элитного класса) составляет 406,7 тыс. руб./кв. м.

Экспонируемые цены реализации апартаментов по классам по итогам первого полугодия 2015 года

Источник: S.A. Ricci

Одна из тенденций анализируемого периода - переход большинства проектов в рублевые цены, стоимость апартаментов в долларах номинируется в 11 проектах, преимущественно проекты премиум-элит класса, средняя экспонируемая цена в премиум-классе около 11 840 долл. США/кв. м, в элит - 20 100 долл. США/кв. м, при этом во многих проектах апартаменты реализуются по фиксированному своему внутреннему курсу, либо предоставляются значительные скидки (в основном скидки при 100% оплате), скидки достигают 20-30%.

В будущем мы не ожидаем большого роста цен на апартаменты, наблюдается, что застройщики повышают цены при 2 факторах: значительное повышение строительной готовности проекта и повышенный спрос на объект. По некоторым проектам не наблюдалось повышения цен за период январь-июнь 2015 г.

По географическому признаку самые высокие цены на апартаменты традиционно в ЦАО, средняя цена по строящимся проектам – 562,5 тыс. руб./кв. м, по готовым – 772 тыс. руб./кв. м. Самые доступные цены в ЮЗАО – 146,6 тыс. руб./кв. м и СВАО – 144,4 тыс. руб./кв. м.

Самые бюджетные и инвестиционно привлекательные комплексы апартаментов по бюджету покупки