2017 год стал рекордным для рынка гостиничной недвижимости
По итогам 2017 года положительную динамику продемонстрировали многие сегменты коммерческой недвижимости, в том числе офисный сектор, где годовой объем ввода новых проектов на 36% превысил показатели 2016 года. Уровень вакансии при этом хоть и незначительно, но стабильно снижается. Рекордным с точки зрения запуска новых проектов год оказался для гостиничной недвижимости. В торговом сегменте уровень вакансии сократился на 2,9 п.п., что сопоставимо со вторым полугодием 2015 года.
Офисы
В IV квартале 2017 г. введено 72% годового объема – около 285 тыс. кв. м. Примерно 70% введенных площадей приходится на башни ММДЦ «Москва-Сити»: «Федерация Восток» и «IQ-квартал». Всего же в 2017 г. было введено 398 тыс. кв. м, что на 36% больше, чем в 2016 г. По подсчетам аналитиков NAI Becar, 81% нового предложения на рынке Москвы приходится на класс А.
В IV квартале 2017 г. в классе А отмечен рост среднерыночной ставки на 1%, в классах В+/В и С – снижение на 1%. По итогам года средняя ставка в классе А увеличилась на 5,8%, в классе В+/В – на 1,6%, в классе С – на 1,1%.
В последнем квартале 2017 г. было зафиксировано снижение вакансии в классах А и В+ (на 1 п.п. и 0,4 п.п соответственно); средняя заполняемость объектов класса В и С за квартал не претерпела изменений. Всего же за год вакансия сократилась во всех классах: в А – на 2 п.п., в В+/В – на 2,6 п.п., в С – на 0,9 п.п.
Среди крупнейших сделок IV квартала 2017 г. – аренда компанией «Вымпелком» 17 тыс. кв. м в строящемся ОСЗ проекта «Большевик, 2 фаза» (2019 г.); аренда «Газпромом» 12 тыс. кв. м в БЦ «Оазис» (класс А). Кроме того, под переезд министерств выкуплена офисная башня №2 МФК «IQ-квартал» (74,6 тыс. кв. м).
Виктор Козин, вице-президент NAI Becar: «В 2018 г. может быть введено порядка 270 тыс. кв. м (GLA). Среди наиболее значимых и ожидаемых на рынке коммерческой недвижимости объектов – «МФК в Олимпийском проезде», «ОКО фаза II», «Парк Хуамин». Кроме того, не исключается возобновление строительства ранее приостановленных проектов. При всем при этом в классе А мы ожидаем дальнейшее снижение вакансии (на 1-2 п.п. за год) и прогнозируем рост средней арендной ставки в пределах 4-7%. В классах В+/В и С арендные ставки могут увеличиться в пределах 2-4%».
Торговля
В IV квартале 2017 г. состоялось техническое открытие одного проекта – ТЦ «Видное Парк» общей площадью 105 тыс. кв.м (GLA 24,5 кв.м). На конец года в составе проекта функционировал лишь один арендатор – гипермаркет «Лента». Официальный запуск торгового комплекса запланирован на I квартал 2018 г.
По данным департамента управления активами NAI Becar, всего за год было введено 12 объектов общей площадью 256,5 тыс. кв. м GLA, что на 52% ниже, чем в 2016 г.
Уровень вакансии продолжил снижение, по итогам квартала преодолев отметку в 10% и составив 9,6%. В целом за год вакансия сократилась на 2,9 п.п., что сопоставимо по уровню со вторым полугодием 2015 г.
Квартальное изменение среднего индикатора арендных ставок незначительно (в пределах 1,5%): снижение для якорных операторов и повышение для операторов торговой галереи. По итогам года рост средней заявленной ставки для обеих категорий составил 4-5%.
Среди крупнейших сделок аренды (свыше 2 тыс. кв. м) IV квартала 2017 г.: активити-парк «Панда Парк» площадью 4,3 тыс. кв. м и сеть инновационных фитнес-клубов Raketa.fit. (2,1 тыс. кв. м) в строящемся ТРЦ «Саларис» (I квартал 2019 г.).
Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами NAI Becar: «В 2018 г. мы прогнозируем ввод порядка 340 тыс. кв.м GLA (12 объектов). Среди крупнейших ТЦ – «Каширская Плаза» (72 тыс. кв. м GLA) и променад в «Острове мечты» (80 тыс. кв. м GLA). В 2018 г. активность ритейлеров сохранится. Заполнение объектов, введенных в 2016-2017 гг., продолжится».
Склады
В IV квартале введено 245 тыс. кв. м, 88% из которых приходится на класс А. Самым крупным введенным за отчетный период объектом стал складской комплекс «Внуково II» площадью 50 тыс. кв. м.
Всего же за 2017 г., по данным аналитиков NAI Becar, на рынок вышли крупные складские проекты совокупной площадью 650 тыс. кв. м (49% – build-to-suit), из которых на класс В приходится всего 11%.
Арендные ставки в IV квартале в обоих классах впервые за год приняли положительную динамику. Так, в классе А рост составил 2%, в классе В – около 4%.
За год арендная ставка снизилась в классе А на 22%, а в классе В на 15%. Вакансия, после небольших колебаний, вновь снизилась, потеряв за год 1,6 п.п. в класса А и 1 п.п. в классе В.
Объем крупных арендных сделок за год составил около 300 тыс. кв. м. На IV квартал приходится 50 тыс. кв. м от общего объема годовых сделок.
В 2018 г. планируется ввод около 600 тыс. кв. м качественных складских помещений, из которых на I квартал придется не более 150 тыс. кв. м. В I квартале 2018 г. показатели вакансии продолжат снижение, а арендные ставки будут сопоставимы с отчетным периодом.
Гостиницы
На гостиничном рынке Москвы на сегодняшний день функционирует около 400 качественных отелей (3-5*) с номерным фондом 48 тыс. номеров. Из них 61 отель на 15,5 тыс. номеров (32%) находятся под управлением международных гостиничных операторов.
В IV квартале 2017 г. объем предложения вырос на 640 номеров в 3-х отелях международных брендов: Hyatt Regency Petrovsky Park (Hyatt, 5* на 298 номеров); Ibis Moscow Domodedovo Airport (AccorHotels, 3* на 152 номера); Holiday Inn Express Moscow – Sheremetyevo Airport (IHG, 3* на 192 номера). Средний показатель загрузки составил 64%.
В 2017 г. рынок рос самыми высоким за последние 10 лет темпами. Так, открылось 17 новых гостиниц на 2 350 номеров, в том числе 8 отелей под международными брендами на 1 640 номеров (в 2,5 раза больше, чем в 2016 г.). На фоне растущего предложения средняя загрузка сохранилась на уровне 2016 г. и составила 64%. Стоимость размещения за год выросла на 1,8% до 7 500 руб. В 2018 г. планируется открытие сыше 10 отелей на более, чем 3 тыс. номеров.
В первом полугодии 2018 г. планируется ввод 4-5 отелей на 1-1,5 тыс. номеров.
Источник: NAI Becar.
Самая читаемая аналитика
