До конца года объем сделок на офисном рынке может составить 1,3 млн квадратных метров
В 1-м полугодии 2019 года в Москве объем сделок аренды и продажи офисных площадей составил 589 тыс. кв. м, что на 11% ниже, чем за аналогичный период 2018 года.
В результате довольно низкого ввода за последние 3 года и постепенного сокращения доли свободных площадей, особенно в наиболее ликвидных локациях, крупные компании активно рассматривают и подписывают договоры аренды еще на стадии строительства объекта. Примерами таких сделок в 1-м полугодии 2019 года являются аренда компанией «Росбанк» офисных площадей в БЦ «Око» (фаза II), ввод в эксплуатацию которого запланирован до конца года, а так же крупнейшая в этом году сделка по предварительной аренде офисной части МФК «Акватория» компанией «Тинькофф». Ввод в эксплуатацию задания запланирован на 2022 год.
По прогнозам Colliers International, до конца года объем сделок может составить 1,2-1,3 млн кв. м, что на 15-20% ниже, чем в 2018 году.
По итогам 1-го полугодия 2019 года на рынке качественной офисной недвижимости Москвы было введено в эксплуатацию 113,1 тыс. кв. м офисных площадей, что почти в 3 раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом 75% объемов новых офисов было введено в эксплуатацию во II квартале 2019 года. За первые 6 месяцев 2019 года был введен только один объект класса А – БЦ «Искра-Парк», класс В+ пополнился 6 бизнес-центрами, два из которых объекты реконструкции: БЦ «Рассвет» и БЦ «РТС Селигерская», а другие два офисных здания расположены в составе МФК: «Резиденция Тверская» и SKY House.
Несмотря на двукратный рост объемов нового строительства в 1-м полугодии 2019 года, данный показатель составляет только 25% от общего заявленного девелоперами нового строительства. По итогам 2019 года в эксплуатацию будет введено около 450 тыс. кв. м новых офисных объектов, что в 3,6 раз превышает показатель предыдущего года.
Стоит отметить, что большая часть объектов, ввод в эксплуатацию которых был запланирован в 1-м полугодии, были перенесены на конец года, что по-прежнему оставляет вероятность переноса сроков строительства на поздние сроки.
В 1-м полугодии 2019 года на московском рынке офисной недвижимости объем вакантных площадей продолжил снижаться. В офисах класса А доля вакантных площадей упала на 0,8 п. п., по сравнению с аналогичным показателем прошлого года, и составила 11,5%. Доля вакантных площадей в офисах класса В снизилась на 1,4 п. п. – до 6,2%.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды продолжила рост в 1-м полугодии 2019 года. В офисах класса А выросла на 1,2% и ее значение составило 26 635 руб./кв. м/ год (без учета НДС и операционных расходов). В классе В средневзвешенная запрашиваемая ставка увеличилась на 2,2%, составив в абсолютном выражении 13 989 руб./кв. м/ год (без учета НДС и операционных расходов).
Основные индикаторы рынка
|
IП 2017 |
IП 2018 |
IП 2019 |
Объем ввода, тыс. кв. м |
21,1 |
39,4 |
113,1 |
Объем купленных и арендованных площадей, тыс. кв. м |
390,8 |
661,1 |
589 |
Доля вакантных площадей, % |
11,3 |
9,0 |
7,4 |
Класс А |
15,8 |
12,5 |
11,5 |
Класс В+/- |
9,9 |
7,9 |
6,2 |
Средневзвешенная приведенная ставка аренды, руб./кв. м/год* |
17 085 |
16 803 |
18 822 |
Класс А |
25 920 |
25 056 |
26 635 |
Класс В+/- |
12 655 |
12 810 |
13 989 |
* Без учета операционных расходов и НДС (20%). В ставке операционных расходов не учтены изменения, связанные с повышением налога на имущество
Источник: Colliers International.