Долговые транзакции и сделки купли-продажи офисов – основные тренды рынка инвестиций в 2016 году

По итогам первых девяти месяцев 2016 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг $3,5 млрд, превысив суммарный результат за весь 2015 г., сообщает Colliers International.

На протяжении последних двух кварталов основные макроэкономические показатели остаются стабильными. По последним оценкам Oxford Economics, годовой уровень снижения ВВП России в 2016 г. не превысит 1%, а уже в 2017 г. можно ожидать плавного роста валового регионального продукта на уровне 1%-1,5%. Курс национальной валюты продолжает стабилизироваться, что выражается в низком уровне колебаний курса рубля к доллару и постепенном его укреплении от 74,91 руб./долл. США в I квартале до 64,6 руб./долл. США в III квартале текущего года. 19 сентября решением Совета директоров ЦБ РФ ключевая ставка ЦБ была снижена еще на 0,5 п.п. и составляет на текущий момент 10%, вернувшись на уровень ноября-декабря 2014 г.

Текущий инвестиционный рынок формируется разными типами транзакций, при этом доминирующими остаются сделки купли-продажи офисных объектов конечными пользователями, а также долговые транзакции, когда объект недвижимости переходит банку в качестве обеспечения по кредиту. Из последних знаковых сделок такого типа можно отметить сделку с Башней «Евразия», которая перешла во владение ВТБ, а также сделку с БЦ «Президент Плаза», собственником которой стал Сбербанк.

По итогам первых девяти месяцев 2016 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг $3,5 млрд, превысив таким образом суммарный результат за весь 2015 г. По итогам III квартала общий объем транзакций достиг $1,03 млрд, что на 16% выше результатов за аналогичный период прошлого года. Принимая во внимание число сделок, находящихся в настоящее время на продвинутой стадии переговоров, итоговые объемы инвестиций в 2016 г. могут быть скорректированы до $4,5 млрд против ранее заявлявшихся $4 млрд. Средний размер закрытых с начала года сделок составляет около $113 млн, что объясняется рядом крупных транзакций в офисном сегменте. Годом ранее данный показатель достигал $58 млн.

Основные индикаторы рынка, III кв. 2016 г.

Ставка капитализации, «прайм»*

*Лучшие объекты коммерческой недвижимости в своем классе, сданные в аренду на рыночных условиях, расположенные в Москве, арендаторами в которых являются крупнейшие российские и международные компании. 

Источник: Colliers International

Источник: Colliers International

Динамика ставок капитализации в Москве, «прайм»

Источник: Colliers International

Распределение инвестиций

На протяжении последних двух лет самым популярным типом активов коммерческой недвижимости для приобретения остается офисный сегмент. В январе-сентябре 2016 г. на него пришлось рекордные $2 880 млн или 82% от общего объема инвестиций. Годом ранее офисный сегмент хоть и сохранял лидирующее положение, но его доля в объеме инвестиций составляла 42% или $859 млн. Столь высокие результаты этого года достигаются, в первую очередь, за счет нескольких крупных транзакций. Помимо сделок по приобретению офисных зданий под собственное размещение, а также долговых транзакций, среди наиболее крупных инвестиционных сделок в офисном сегменте можно отметить покупку бизнес-центра «Аврора Бизнес Парк» компанией O1 Properties ($400 - $450 млн), покупку БЦ Marr Plaza НПФ «Газфонд» (4,8 млрд руб.), покупку БЦ на Садовнической наб., 69 управляющей компанией «Градиент» ($30 млн) и покупку здания компанией Rioteks Group за $20 млн.

Складской сегмент также остается привлекательным для инвестиций. Из последних закрытых сделок в этом сегменте стоит отметить покупку склада площадью более 80 000 м2 в индустриальном парке «PNK Толмачево» АО «Сбербанк управление активами» и приобретение ЛП «Никольское» структурами группы «БИН». Суммарный объем инвестиций с начала года составил почти $240 млн, что ниже результатов предыдущих лет, однако, по нашим оценкам, итоговые показатели инвестиционной активности в складском сегменте к концу года увеличатся.

Торговый сегмент пока остается не столь активным, хотя в настоящее время ведутся переговоры по ряду крупных активов, которые могут конвертироваться в закрытые транзакции. Кроме того, список уже предлагающихся на рынке крупных торговых центров может пополниться – инвестиционная компания Immofinanz рассматривает возможность продажи принадлежащих ей активов в России, в частности сеть ТРЦ «Золотой Вавилон», ТЦ «Пятая Авеню» и ТЦ GoodZone. Из последних закрытых инвестиционных сделок можно отметить продажу ТЦ «Солнечный I». Также в последние несколько месяцев состоялось несколько сделок по перепродаже долей в торговых центрах – Russian Development Fund продал 55% долей в ТЦ «Зеленопарк», а компания Mercury консолидировала площади ЦУМа. Кроме того, в Санкт-Петербурге была закрыта сделка по продаже «Корпорации СБР» (сеть DIY-гипермаркетов «Метрика»), в собственности которой оставалось четыре гипермаркета сети, а также ряд других активов. 

Источник: Colliers International

Источник: Colliers International

Источник: Colliers International

Как и в 2015 г., в 2016 г. на инвестиционном рынке наблюдается тенденция к доминированию российского капитала, в то время как доля иностранных инвесторов в закрытых сделках сохраняется на низком уровне. Несмотря на небольшое число транзакций с привлечением иностранного капитала, стоит выделить крупную сделку в складском сегменте – приобретение комплексов «PNK Чехов 3» и «PNK Северное Шереметьево» арабским фондом Mubadala в партнерстве с РФПИ.

Москва сохраняет лидирующие позиции по объему инвестиций. По итогам трех кварталов 2016 г. на нее пришлось 90% от общего объема транзакций, или $3,1 млрд. На втором месте по объему закрытых сделок остается Санкт-Петербург, на который приходится 7% от общего объема инвестиций или около $250 млн.

Тенденции и прогнозы

Мы наблюдаем тенденцию сокращения присутствия иностранных инвесторов на российском рынке, прежде всего это относится к западноевропейским фондам и компаниям. Так, например, в течение последних нескольких лет финская инвестиционная компания Sponda продолжает продавать свои российские активы. В то же время со стороны российских инвесторов наблюдается тенденция к увеличению доли рынка крупными игроками (группа «БИН», O1 Properties, РФПИ и ряд других), у которых есть доступ к различным инструментам привлечения средств. Таким образом, в краткосрочной перспективе российский капитал будет оставаться доминирующим на инвестиционном рынке.

По-прежнему наиболее интересными для инвесторов остаются премиальные объекты коммерческой недвижимости – высококачественные бизнес-центры в ключевых деловых районах Москвы с долгосрочными договорами аренды и гарантиями по срокам аренды и оплате арендных платежей. Определенный интерес со стороны инвесторов сохраняется к складским комплексам с ключевыми российскими и международными компаниями в качестве арендаторов.

Другим видом активов, которые могут показать хорошую доходность, являются качественные торговые центры, отличающиеся хорошей локацией и высоким покупательским трафиком. С учетом того, что на протяжении последних двух лет мы наблюдали корректировку ставок аренды в торговом сегменте и перевод расчетов в рублевую зону, такие объекты обладают значительным потенциалом роста по мере восстановления рынка. 

Источник: Colliers International

Самая читаемая аналитика

31 октября 2019 17281

Лидерами по объему сделок на офисном рынке снова стали компании банковского сектора

21 ноября 2019 11906

Отмечен рост арендных ставок на коммерческую недвижимость класса С

18 ноября 2019 10471

Центральный деловой район сохраняет лидерство на офисном рынке в классе А