В каталоге 3940 частных объявлений
Мы бесплатно подбираем коммерческую недвижимость по вашему запросу.
Новости, статьи, аналитика, интервью, а также 1121 объект
коммерческой недвижимости Москвы.
Реклама
Реклама

III Консенсус-прогноз: итоги I квартала 2018 года

В рамках III Консенсус-прогноза эксперты рынка коммерческой и жилой недвижимости подвели итоги динамики основных показателей за I квартал 2018 года. Компания RRG как инициатор проекта провела сравнительный анализ прогнозных и фактических данных: макроэкономические индикаторы, цены в сегментах купли-продажи и аренды, уровень вакантности.

Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости о динамике ключевых показателей в коммерческом и жилом сегментах на московском рынке. Такой прогноз основан на большом количестве экспертных оценок, что снижает его субъективность и делает достаточно точным даже в нестабильных экономических условиях. В III глобальном консенсус-прогнозе принимают участие порядка 20 игроков, в частности, Cushman&Wakefield, RRG, Blackwood, Welhome, «Ритейл Консалтинг Групп», Strategy Capital Advisor, Prime Quality, Rusland SP и другие.

По итогам I квартала 2018 года отклонение по 6-ти показателям из 17-ти превысило 30%. Самый точный прогноз был дан по средним ставкам аренды на торговую недвижимость и на офисы класса В. Погрешность прогноза в данных случаях составила 0,8%. По средней ставке аренды на коммерческую недвижимость погрешность прогноза составила 3,2%, а по цене жилой недвижимости эконом-класса различие оказалось равным 5,3%.

Максимальные отличия между прогнозными и фактическими значениями наблюдались по уровню вакантных площадей класса А (61,3%) и класса В (40,0%).

Макроэкономика

Различие по стоимости барреля нефти составило 23,9% (прогноз – 50,5, а факт – 66,4 долларов за баррель). Индекс ММВБ был предсказан с погрешностью 11,9% (2 014 – прогноз и 2 286 – факт). Прогноз курса доллара (70,1 руб.лей) оказался на 22,8% выше фактического (57,1), а прогнозный курс евро (78,5 руб.лей) больше фактического (70,0) на 12,2%.

Торговая недвижимость

Ожидания экспертов по динамике цен купли-продажи торговой недвижимости оказались выше реальности на 37,8% (290 996 руб.лей за кв. м – прогноз, 211 122 руб.лей за кв. метр – факт). Разница между фактической (1 088 220 руб./кв. м) и прогнозной (794 570 руб./кв. м) ценой 1 кв. м street-retail в пределах Садового кольца составила 37,0%.

Что касается рынка аренды торговой недвижимости, то прогнозная ставка всего лишь на 0,8% ниже фактической (30 737 и 30 994 руб./кв. м/год). Расхождение в сегменте street-retail центра Москвы между фактическими (65 648 руб./кв. м/год) и прогнозными ставками (77 052 руб./кв. м/год) составило 14,8%.

Офисная недвижимость

В офисном сегменте прогнозы аналитиков относительно средневзвешенной цены на 22,7% превзошли факт (227 877 и 185 772 руб.лей за кв. метр). По помещениям в центре прогноз оказался выше факта на 30,5% (426 196 и 326 641 руб.лей за кв. метр). Ставки аренды на офисную недвижимость в классе А по прогнозу на 21,4% выше факта (31 969 руб.лей за кв. метр в год – прогноз, 26 332 руб.лей – факт), а в классе В на 0,8% (15 320 и 15 194 руб./кв. м/год). Уровень вакантных площадей в классе А был спрогнозирован экспертами с погрешностью в 61,3%, а в классе В – 40,0%.

Самые точные эксперты

Среди участников прогноза по итогам I квартала 2018 года наиболее точный прогноз оказался у Колокольникова Д. (отклонение – 21,0%), на втором месте – Суздалев А. и Фадеев В. (отклонение – 21,6%) и на третьем – Тараненко Ю. (отклонение – 22,1%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах, лучший результат с тремя наиболее точно спрогнозированными показателями у Вишнякова С., Болотникова А. и Суздалева А., два показателя наиболее точно спрогнозировал Шибаев А.

Динамика прогнозных показателей

Консенсус-прогноз

Квартал

Прирост, %

Показатель

4 кв. 2017

1 кв. 2018

4 кв. 2017-1 кв. 2018

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб./кв. м

219 610

223 018

1,6%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб./кв. м

287 686

290 996

1,2%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб./кв. м

1 072 143

1 088 220

1,5%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб./кв. м

227 946

227 877

0,0%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб./кв. м

422 232

426 196

0,9%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость (все сегменты) Москвы, руб./кв. м/год

19 499

19 477

-0,1%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб./кв. м/год

30 950

30 737

-0,7%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб./кв. м/год

65 242

65 648

0,6%

9

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб./кв. м

200 173

202 378

1,1%

10

Курс рубль/доллар США

70

70

-0,3%

11

Курс рубль/евро

78

79

0,1%

12

Цена барелля нефти Brent, долл.

49

51

2,5%

13

Индекс ММВБ

1 994

2 014

1,0%

14

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

26

25

-2,2%

15

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

15

15

0,1%

16

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб./кв. м/год

31 746

31 969

0,7%

17

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб./кв. м/год

15 128

15 320

1,3%

Динамика фактических показателей

Факт

 

Квартал

 

Прирост, %

Показатель

4 кв. 2017

1 кв. 2018

4 кв. 2017-1 кв. 2018

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб./кв. м

168 804

163 248

-3,3%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб./кв. м

220 759

211 122

-4,4%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб./кв. м

739 913

794 570

7,4%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб./кв. м

185 378

185 772

0,2%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб./кв. м

327 324

326 641

-0,2%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб./кв. м/год

18 236

18 878

3,5%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб./кв. м/год

30 628

30 994

1,2%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб./кв. м/год

70 361

77 052

9,5%

9

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб./кв. м

196 482

192 273

-2,1%

10

Курс рубль/доллар США

59

57

-2,6%

11

Курс рубль/евро

69

70

0,9%

12

Цена барелля нефти Brent, долл.

64

66

4,1%

13

Индекс ММВБ

2 117

2 286

8,0%

14

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

16

16

-3,1%

15

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

10

11

9,0%

16

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб./кв. м/год

25 297

26 332

4,1%

17

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб./кв. м/год

14 411

15 194

5,4%

Отклонения прогнозных показателей от фактических

Показатель

Консенсус-прогноз

1 кв. 2018

Факт

1 кв. 2018

Отклонение прогноза от факта, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб./кв. м

223 018

163 248

36,6%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб./кв. м

290 996

211 122

37,8%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб./кв. м

1 088 220

794 570

37,0%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб./кв. м

227 877

185 772

22,7%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб./кв. м

426 196

326 641

30,5%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб./кв. м/год

19 477

18 878

3,2%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб./кв. м/год

30 737

30 994

-0,8%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб./кв. м/год

65 648

77 052

-14,8%

9

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб./кв. м

202 378

192 273

5,3%

10

Курс рубль/доллар США

70,1

57,1

22,8%

11

Курс рубль/евро

78,5

70,0

12,2%

12

Цена барелля нефти Brent, долл.

50,5

66,4

-23,9%

13

Индекс ММВБ

2 014

2 286

-11,9%

14

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

25,0

15,5

61,3%

15

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

15,3

10,9

40,0%

16

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб./кв. м/год

31 969

26 332

21,4%

17

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб./кв. м/год

15 320

15 194

0,8%

*Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 2 квартала 2018 года специалисты высказали в анкетах в сентябре 2016 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.

Источник: RRG.