Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости сохраняется
NAI Becar подвел итоги II квартала 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Инвестиционная активность осталась на прежнем уровне, что стало возможным благодаря двум крупным сделкам в офисном сегменте. Рынок офисной и торговой недвижимости продолжает отличаться низкими объемами ввода, что, в свою очередь, влияет на снижение уровня вакансии в обоих сегментах. Проведение Чемпионата мира по футболу позволило обеспечить высокую загрузку единовременно вышедших на рынок новых гостиничных проектов.
Инвестиции
Во II квартале 2018 года объем инвестиций в рынок недвижимости Москвы составил 32 649 млн. руб. (527 млн. долл.), что на 1% в USD и на 10% в RUB больше показателей предыдущего квартала, но в 2,5 раза ниже среднего квартального уровня за 2017 г. Всего в первом полугодии объем инвестиций составил 1 050 млн долл. (62 410 млн. руб.), что в 2 раза ниже уровня первого полугодия 2017 года.
Традиционно наибольшее количество сделок (80%) приходится на офисный сегмент. Так, чешская компания PPF Real Estate и американский инвестфонд Hines приобрели последнее офисное здание класса А площадью 33,6 тыс. кв. м в составе столичного МФК «Метрополис» за 8,4 млрд руб. Также была продана 3-я очередь БЦ «Романов двор» площадью 7,88 тыс. кв. м за 3 млрд руб.
Большое количество сделок в отчетном периоде пришлось на земельные участки: компания «Гранель» купила 1,5 га на Складочной улице за 1 млрд руб., ООО «Самолет две столицы» приобрел участок 1,6 га в пределах наб. Москвы-реки, Варшавского ш. и ТТК за 0,7 млрд руб.
Доля иностранных инвестиций во II квартале составила 26%. Всего же в первом полугодии объем сделок с иностранным капиталом составил 15%, что на 5 п.п больше по сравнению с первым полугодием 2017 года.
В III квартале 2018 года, по мнению аналитиков NAI Becar, объем инвестиций в случае отсутствия крупных сделок будет находиться на уровне 40-50 млрд руб.
Дмитрий Сороколетов, вице-президент NAI Becar: «В результате воздействия геополитических факторов (новых санкций США, ослабления рубля и высокой волатильности рынков) на рынке инвестиций Москвы второй квартал подряд зафиксирован спад. Из положительных тенденций можно отметить увеличение доли иностранного капитала по итогам первого полугодия на 15%».
Офисы
Во II квартале 2018 года было введено 3 бизнес-центра общей площадью 16,5 тыс. кв. м GLA: «РТС Свиблово», «Николин Парк», «ОГК в Щербинке», что позволило рынку вырасти на 0,1%. Все объекты приходятся на класс В+/В . Всего в первом полугодии было введено 6 объектов общей площадью 45 тыс. кв. м. Этот показатель на 13% ниже результатов первого полугодия 2017 года.
В отчетном периоде наблюдалось незначительное снижение средней арендной ставки в классе В+ (на 1%). В классах А, В и С средний уровень арендных ставок за квартал изменений не претерпел. Уровень вакансии при этом за квартал упал во всех классах. Наибольшее снижение аналитики NAI Becar зафиксировали в классе А (на 0,5 п.п. или 2,6%); в классе В+ вакансия упала на 0,2 п.п. (или 1,5%) относительно I квартала 2017 года; в классах В и С – на 0,1 п.п. за квартал.
С конца 2017 года уровень вакансии снизился: в классе А – на 2 п.п., в классах В+/В и С – на 0,3 п.п. Среди крупнейших сделок аренды: «Транснефть-Технологии» арендовала помещения в БЦ Blue Tower и БЦ Red Tower («ВЭБ Арена») класса В+ (общая площадь – 12,7 тыс. кв. м); «Трансмашхолдинг» – 11,4 тыс. кв. м в БЦ «Ефремова,10» класса А; Ozon – 10,0 тыс. кв. м в БЦ класса А «Башня на Набережной» класса А.
При условии запуска заявленных проектов объём ввода в III квартале 2018 года может составить 130 – 145 тыс. кв. м, из которых около 60% придется на класс А. Однако высока вероятность переноса ввода объектов на конец 2018 года. Аналитики NAI Becar также прогнозируют коррекцию арендных ставок в классах А, В+/В в большую сторону на1-3%.
Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar: «Девелоперы только сейчас стали задумываться о возобновлении строительства новых офисных объектов. Соответственно, в перспективе 3-5 лет темпы ввода придут в норму. Пока же вакансия продолжает снижаться. Особенно сильно это ощущается в классе А. Но, несмотря на это, общая доля свободных площадей в Москве превышает миллион квадратных метров. Это означает, что спрос наоператоров коворкингов будет стабильно расти».
Торговля
В отчетном периоде на рынок Москвы вышли 3 торговых центра совокупной площадью 82,1 тыс. кв. м (GLA). Среди крупнейших введенных объектов – суперрегиональный ТЦ «Каширская Плаза» (ЮАО, GLA – 71,0 тыс. кв. м). Также введены ТЦ «Петровский» (САО, GLA – 8,5 тыс. кв. м) и «Николин Парк» (ТиНАО, GLA – 2,6 тыс. кв. м). В целом рынок вырос на 1,2%.
В первом полугодии на рынок выведено 7 торговых центров совокупной площадью 120 тыс. кв. м (в т.ч. ТЦ «Каширская Плаза» площадью 71 тыс. GLA ), что на 19% больше объёмов первого полугодия 2017 года. Арендные ставки как для торговой галереи, так и для якорных арендаторов за квартал изменились незначительно – в пределах 0,3-0,7%. Динамика арендных ставок за первое полугодие 2018 года разнонаправленна: рост на 1,5% – для якорных арендаторов, снижение на 2% – для торговой галереи.
Вакансия продолжила снижение и составила 9%, сократившись за квартал на 0,5 п.п. Наиболее активными арендаторами площадей свыше 1 тыс. кв. м выступили парки развлечений (2,5 тыс. кв. м – «Виртуалити» в ТК MARi; 2,5 тыс. кв. м– развлекательный центр в ТК «Рига Молл»; 2,3 тыс. кв. м – ZAMANIA в строящемся ТК «Акварель Пушкино»).
В III квартале ожидается открытие 4-5 торговых центров общей площадью 40-60 тыс. кв. м (GLA). Площадь отдельных объектов не будет превышать 18,0 тыс. кв. м GLA. Кроме того, существует высокая вероятность переноса ввода на конец 2018 года.
Существенного изменения вакансии и ставок аналитики NAI Becar в III квартале не ожидают.
Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами NAI Becar: «На первый взгляд может показаться, что торговый сегмент чувствует себя наиболее стабильно. Но за падением вакансии и увеличением арендных ставок стоит низкий объем ввода крупных объектов. Сегмент испытывает трудности, связанные с уходом покупателей в онлайн-торговлю. Малые ТЦ для обслуживания локальных потребностей, напротив, активно развиваются. Объясняется это просто: в спальных районах люди пока не готовы массово совершать покупки через интернет-площадки для удовлетворения своих базовых потребностей».
Склады
В первом полугодии на рынок вышли 9 складских комплексов совокупной площадью 156,6 тыс. кв. м. (-38% к первому полугодию 2017 года), из которых 81% приходится на класс А. Самый крупный объект – СК «Атлант-Парк» (класс А, 39 тыс. кв. м).
Снижение средних арендных ставок в отчетном периоде наблюдалось в обоих классах: в классе А падение составило 1,3%, в классе В –1,9%. Что касается вакансии, что в классе А она увеличилась на 0,2 п.п. до 12,9%; в классе В показатель зафиксировался на уровне IV квартала 2017 года (10,3%).
Среди крупных сделок аренды: Auchan в СК «Южные врата» (53 тыс. кв. м), «Вкусвилл» в PNK Парк Северное Шереметьево (52 тыс. кв. м), DNS Retail в ПЛК «Атлант Парк» (39,3 тыс. кв. м). До конца 2018 г. планируется ввод порядка 430 тыс. кв. м.
Снижение арендных ставок, по мнению аналитиков NAI Becar, остановится. Возможна незначительная коррекция в сторону повышения до 3%. Также прогнозируется снижение уровня вакансии в обоих классах в пределах 1-2 п.п.
Дмитрий Тищенко, заместитель управляющего директора PM УК NAI Becar: «За первое полугодие 2018 года на рынок Москвы вышло 157 тыс. кв. м. качественного складского предложения, что существенно ниже объёмов аналогичного периода прошлого года. И даже с учетом запланированных на второе полугодие 428 тыс. кв. м. складов, объем ввода за весь 2018 года окажется на 15% ниже показателей 2017 года. На текущий момент спрос на качественные склады довольно высокий, но перспектива рынка в площадях формата built-to-suit, поэтому риск высвобождения большого количества площадей и снижения ставок в уже построенных проектах существует».
Гостиницы
На сегодняшний день в Москве насчитывается около 430 качественных отелей (3-5*) на 49,3 тыс. номеров. Число международных операторов 13, под их управлением находится 62 отеля на 16,2 тыс. номеров (33%). Средний уровень загрузки, по подсчетам аналитиков NAI Becar, составляет 78% (+13пп. к II кварталу 2017 года) при средней стоимости размещения в 7 646 руб./сутки (+12,5% к уровню II квартала 2017 года).
За отчетный период на рынок вышли 19 отелей 3-5* совокупным номерным фондом 1 210 номеров:
– DoubleTree by Hilton Hotel Moscow Vnukovo Airport 4* на 432 номера,
– Brosko Hotel 4* на 130 номеров,
– «Империя» 4* на 95 номеров,
– Holliday Inn Express Moscow – Khovrino 3* на 171 номер,
– «ГородОтель» 3* на 55 номеров,
– 14 мини-отелей на 327 номеров.
В III квартале ожидается открытие 4-5 отелей на 1-1.2 тыс. номеров.
Евгения Гиль, руководитель дивизиона управления апарт-отелями NAI Becar: «ЧМ FIFA 2018 значительно увеличил спрос на услуги размещения. Средняя загрузка отелей 3-5* в Москве составила 78%, что на 17 п.п. выше уровня 2017 г. Еще выше (85-90%) загрузка в сегменте бюджетного качественного размещения. В Москве востребованы средства размещения всех типов: отели, хостелы, апартаменты, квартиры, временные объекты, приспособленные под гостиничную функцию. Основная тенденция со стороны спроса – туристы самостоятельно подбирают бюджетные варианты размещения на онлайн-платформах (Airbnb, к примеру) и отказываются от бронирования классических отелей (с целью «погружения в среду»)».
Апартаменты
На сегодняшний день объем предложения составляет 10 012 ап. в 123 комплексах, в т.ч.: buy-to-live – 9 260 ап. в 114 комплексах (93%); buy-to-let – 752 ап. в 9 комплексах (7%). В отчетном периоде объем нового предложения составил 1 104 ап. в 11 комплексах (что на 21% ниже уровня 1Q 2018 г.): «YE'S Технопарк» (комфорт на 988 ап.); «Нахимов» (комфорт на 588 ап.); «Tatlin Apartments» (бизнес на 130 ап.); «Cо Loft» (бизнес на 200 ап.); «Mos Yard Дубининская» (бизнес на 62 ап.); «Большая Дмитровка IX» (элит на 96 ап.); HILL8 (элит на 295 ап.), «Сомелье» (элит на 6 ап.), PLAY (премиум на 220 ап.), Magnum (премиум на 44 ап.), Ordynka (делюкс на 26 ап.).
Во II квартале произошло перераспределение предложения в сторону увеличения доли элит-класса за счет выхода новых проектов в премиальном сегменте: комфорт-класс – 20%, бизнес-класс – 52%, элит-класс – 28% (в 1Q 2018 года доля комфорт-класса составляла – 19%, бизнес-класса – 62%, элит-класса – 18%).
Аналитики NAI Becar отметили рост спроса на 13,5% с 1 квартала – объем 609 юнитов/ мес. (537 юнитов/мес. в 1Q). Основной спрос (74%) сосредоточен в бизнес-классе. Средние темпы продаж в комфорт-классе составляют 4-5 ап./проект/мес., бизнес-классе – 7-8 ап./проект/мес., элит-классе - 1-2 ап./проект/мес.
В III квартале специалисты NAI Becar прогнозируют усиление конкуренции в результате выхода на рынок новых проектов. Динамика цен при этом останется стабильной.
Коворкинги
На сегодняшний день на территории Москвы и ближнего Подмосковья насчитывается 149 коворкингов (включая некоммерческие). Их совокупная площадь оценивается в 82 500 кв. м., из них на площади open space приходится 30 700 кв. м. Общее количество рабочих мест – более 12 350.
Во II квартале были запущены 7 классических объектов – Meeting Point White Gardens, Sreda, OfficeCube, Coworking-NIK, Enjoy, FreeDom Павелецкая и Профсоюзная, а также 2 специализированных коворкинга – Grasser и Wishnya (суммарная общая площадь всех открытых объектов – 6 500 кв. м).
Всего в первом полугодии открылись 17 коворкингов совокупной площадью более 16,5 тыс. кв. м, увеличив объём предложения на 26% (по площади) и на 20% (по количеству мест) к уровню конца 2017 года. В классических коворкингах стоимость аренды в день составляет 900 рублей. В месяц эта цифра достигает за нефиксированное место – 11 950 руб., за фиксированное место – 15 850 руб. В специализированных стоимость рабочего места в день составляет 1450 руб. В месяц за нефиксированное место – 10 700 руб., за фиксированное место – 16 600 руб.
Константин Королев, руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp: «Рынок коворкингов Москвы продолжает достаточно активно развиваться, пополняясь новыми объектами различных форматов. Основной тренд последнего полугодия – увеличение средних размеров коворкинга и его вместимости. Самым большим спросом у арендаторов пользуются крупноформатные профессиональные коворкинги на 100 рабочих мест и более — такие площадки заполнены почти полностью. При этом минимальный запрос крупных операторов — потенциальных арендаторов или пользователей площадей в бизнес-центрах – находится на уровне 200–300 рабочих станций. Еще одна тенденция – увеличение плотности рассадки».
Источник: департамент управления активами NAI Becar.
Самая читаемая аналитика
