Итоги проекта «Консенсус-прогноз рынка коммерческой недвижимости»

Представляем консенсус-прогноз рынка коммерческой недвижимости Москвы, который два года назад был составлен на 1 квартал 2016 года. 

Очередной проект «Консенсус-прогноз рынка коммерческой недвижимости» завершен. В рамках проекта эксперты из различных компаний в начале 2014 года сделали двухлетний прогноз динамики основных показателей. В отличие от предыдущего консенсус-прогноза, отклонение фактических данных от прогнозных оказалось весьма существенным. Основной причиной этого стали значительные изменения в макроэкономике, вызванные, в частности, снижением с конца 2014 года цен на нефть.

Подводим итоги проекта «Консенсус-прогноз»*. В рамках исследования динамики ключевых экономических показателей и показателей рынка недвижимости Москвы за период с 1 квартала 2014 по 1 квартал 2016 года специалисты компании RRG подвели итоги 1 квартала 2016 года. Для сравнения с прогнозом были использованы фактические данные мониторинга RRG, а также компании Cushman & Wakefield.

Максимальное отличие между прогнозом и фактическими значениями (48%) наблюдалась по показателю курса доллара: по мнению экспертов, высказанному на момент старта проекта, курс доллара в 1 квартале 2016 года должен был составить 38.7, фактический же курс составил 74.9. Самый точный прогноз был дан по средней ставке аренды на офисную недвижимость, погрешность составила 5% (20 000 руб./кв.м/год прогнозное и 19 000 руб./кв.м/год – фактическое значение).

В целом по коммерческой недвижимости отклонение прогноза от фактических показателей составило 32% по средневзвешенной цене на рынке купли-продажи (соответственно 172 100 руб./кв.м и 252 900 руб./кв.м) и 14% - по средней ставке аренды (22 800 руб./кв.м/год и 20 000 руб./кв.м/год).

Торговая недвижимость

Прогноз по ставке аренды недвижимости формата street-retail в центре Москвы оказался на 31% выше фактического значения. Эксперты ожидали, что средние ставки в этом сегменте в начале 2016 года окажутся на уровне 87 000 руб./кв.м/год, но цена предложения вакантных площадей оказалась лишь 66 500 руб./кв.м/год. В сегменте купли-продажи помещений street-retail прогноз экспертов оказался чуть менее точным: разница между фактическим (747 500 руб./кв.м) и прогнозным (1 120 400 руб./кв.м) показателями составила 33%.

Что касается торговой недвижимости в целом, то прогнозное значение средневзвешенной цены 247 300 руб./кв.м оказалось ниже фактического 312 300 руб./кв.м на 21%, а прогноз по ставке аренды получился напротив выше факта: соответственно, 37 800 руб./кв.м/год и 31 800 руб./кв.м/год (отклонение 19%).

Офисная недвижимость

В офисном сегменте превышение прогнозных значений цен предложения на продажу над фактическими показателями по сравнению с торговыми объектами оказалось более существенным: как по помещениям в целом (32%), так и по помещениям в центре (39%), в то время, как прогноз арендных ставок - наоборот более низким (5 и 8%, соответственно). Стоимость офисной недвижимости в целом составила: 258 600 руб./кв.м на рынке продажи и 19 000 руб./кв.м/год на рынке аренды, а стоимость офисной недвижимость в центре – 501 400 руб./кв.м на рынке продажи и 27 300 руб./кв.м/год на рынке аренды.

Средняя ставка аренды на офисы класса А была спрогнозирована с отклонением в 11%, а на офисы класса B – с отклонением в 30%. Фактические значения составили, соответственно, 32 400 и
14 500 руб./кв.м/год. Прогноз уровня вакантных площадей оказался на 30% ниже по офисным объектам класса А (20,1% – прогноз и 28,9% – факт) и на 28% - по офисным помещениям класса В (11,8% – прогноз и 16,3% – факт).

Жилая недвижимость

В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с отклонением в 6% (198 900 руб./кв.м по прогнозу вместо 187 400 руб./кв.м по факту).

Макроэкономические показатели

Индекс ММВБ был предсказан с точностью 12% (1 569 – прогноз и 1 785 – факт), а цена барреля нефти Brent – с точностью 44% (3 807 – прогноз и 2 651 – факт).

Прогноз курса доллара (38.7) оказался на 48% ниже фактического (74.9), а прогнозный курс евро (52.3) меньше фактического (82.7) на 37%.

Самые точные эксперты

Среди участников эксперимента по итогам 1 квартала 2016 года наиболее точный прогноз оказался у Полины Жилкиной (отклонение – 20,4%), на втором месте – Алексей Михайлов (отклонение – 22,6%) и на третьем – Юрий Тараненко (отклонение – 23,6%). Наиболее точный прогноз в долларовом эквиваленте дал Юрий Тараненко. Точность его прогноза составила 69%.

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными показателями показал Антон Шилов, второе место с тремя показателями – Наталья Молодых, третье место с двумя показателями разделили: Илья Гришин, Антон Коротаев и Юрий Тараненко.

____________

*Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. В прогнозе приняли участие эксперты из таких компаний как RRG, JLL, «Ведис Групп», «Ритейл Консалтинг Групп» и других. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 1 квартала 2016 года специалисты высказали в анкетах в июле 2014 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.

Прогноз изменения параметров

Фактическое изменение параметров

Соотношение прогнозных и фактических значений, 1 квартал 2016 года

Самая читаемая аналитика

31 октября 2019 17706

Лидерами по объему сделок на офисном рынке снова стали компании банковского сектора

21 ноября 2019 12317

Отмечен рост арендных ставок на коммерческую недвижимость класса С

18 ноября 2019 10982

Центральный деловой район сохраняет лидерство на офисном рынке в классе А